十五五構建的房地產新模式十大變化

最近從十五五規劃、中央經濟工作會議到最近倪部長發文《推動房地產高質量發展》都提到了未來要構建房地產發展新模式。那么，新模式的新體現在哪里，包括哪些內容？對于開發商和購房者又有哪些影響？

同策研究院聯席院長宋紅衛認為，新模式的新主要是相對過去發展模式提出來的，過去發展模式最主要的特征就是高杠桿、高負債、高周轉，在高質量發展的一文中明確提出來，未來要以“新三高”的模式來推動房地產行業健康發展，即進入高品質供給、高效率保障、高水平運行新階段。從“新三高”可以看出房地產的發展模式將會發生以下十個方面的變化：

第一、發展階段的變化。文章提出城鎮人均住房的面積已經達到40平米，需求總體上已經從“有沒有”轉為“好不好”，核心城市二手房的交易量現在遠超新房，以上海為例，二手房的成交套數規模已經是新房的5倍，這是標準存量市場的特征，這意味著我國房地產市場已經從增量市場進入到存量階段。

第二、住房屬性的變化。房地產將主要回歸到居住消費屬性上來，進一步弱化住房的金融屬性，值得注意的是資產屬性依然保有，未來跟住房消費相關的政策也會逐漸出臺。最近大家在媒體上也看到包括住房體檢、住房養老金、住房保險等等，這都是未來住房消費的范疇。

第三、市場格局的變化。未來住房雙軌制的方向更為清晰，保障性住房仍會擺在比較重要的位置，尤其是核心城市對于人才保障力度會進一步提升，目前已有多個城市都把人才的購房補貼額度提高到200萬的高度。

第四、風險防范的變化。新模式的構建也是防風險模式的構建過程，與風險相關的“舊三高”模式將逐步被市場所調整。從企業來講，規模將不是追求的目標，聚焦單項目的慢周轉模式是發展方向。

第五、公司組織架構的變化。未來大型開發公司將調整為兩層組織架構，實施房地產開發項目公司制，項目公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任，項目交付前，嚴禁投資人（企業總部）違規抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。

第六、融資模式的變化。房地產的融資模式未來將會推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或者一個銀行團為主辦銀行，將項目開發、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項目公司利益共享、風險共擔的機制。

第七、銷售模式的變化。現有的期房模式會逐步向現房模式過渡。

第八、規劃和產品的變化。通過好房子模式推動住房產品升級迭代，激發改善需求是主導，產品創新、科技和服務將是核心競爭力。

第九、估值邏輯的變化。原來的資產估值更多采用的是預期估值的邏輯，未來租售比將會成為重要的考量指標，在存量市場，交易不再是最核心的盈利模式，持有收益，以及由此的定價邏輯將會成為未來主要邏輯和模式。

第十、投資邏輯的變化。未來規劃將會依托“人、房、地、錢”四要素聯動機制，根據人口變化合理確定住房需求，科學安排土地。有人口增量的城市還有持續增量發展的空間，如果城市產業在逐漸變弱，人口在持續流出，這些城市要嚴控增量，投資及資產配置價值也在不斷下降。未來投資重點將會回歸到核心城市以及核心城市的核心區域上來。

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