2025年北京大宗交易市場成交降至十年最低，更多險資關注度投向零售資產

“以前辦公樓一直是北京市場中投資活躍度最高的資產類別，但這個趨勢在過去兩年左右已經被顛覆了。現在市場中最受青睞、最受資本關注的資產類別是零售與長租公寓。”

仲量聯行華北區研究部資深董事紀明在1月8日回顧北京房地產市場時分析，這一變化背后的原因是受到宏觀政策調整和市場變化的影響。

根據仲量聯行數據，2025年北京大宗交易市場共成交21宗整棟物業，成交總額錄得約180億元，與2024年全年430億元人民幣的投資總額相比，同比下降58%，為十年最低值。

“國內零售REITs的分紅或項目估值，都相對穩定，所以吸引了更多投資者考慮入手這類不動產。在北京市場，尤其是險資，無論是規模大還是規模小的險資，在零售領域的活躍度或參與度都比較高。”紀明稱，除了零售之外，長租公寓也是比較受關注的領域。

對于市場主要關注的中國公募REITs底層資產范圍擴圍到商業不動產，紀明稱，試點政策的細節和落地，預計未來一段時間會密集出臺。“最早預計在2026年年中或下半年會看到第一批擴圍后的資產上市，它們的二級市場數據表現需要一定時間才能傳導回資本市場，進而影響大宗投資者的投資心態和市場成交數據。”

2025年12月31日，證監會印發《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，自2025年12月31日起實施。這意味著，從資產范圍看，符合條件的商業零售、商業辦公樓、酒店等商業地產項目可以通過發行REITs上市，是公募REITs市場從基礎設施領域向商業不動產領域的關鍵擴容。此前國家發改委發布的《2025版REITs項目行業范圍清單》中，將超大特大城市的超甲級及甲級商務樓宇項目、四星級及以上酒店項目納入試點。

仲量聯行稱，此舉有望顯著提升相關資產的市場流動性，推動存量資產盤活，緩解部分資產持有者的流動性壓力。“中國公募REITs市場的進一步擴圍與分軌，將推動商業地產行業加速向精細化資產管理模式轉型，并為區位核心、經營韌性突出的項目帶來流動性溢價。” 仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示。

“中國正在推動基礎設施REITs擴容和商業不動產REITs試點，過去30年美國REITs的年化平均回報率達到9%，但收益率波動顯著，且不同業態如辦公、商業、居住等的周期性表現出顯著的差異。因此，資產多元組合是構建不動產運營穩健現金流的基本原則。”基于仲量聯行攜手興業研究與中國建筑科學研究院有限公司共同發布的《智馭未來 資掌全局：不動產策略及運營管理白皮書》，仲量聯行華北區戰略顧問部負責人王飛指出，無論是投資人、企業還是開發商，在構建資產組合體系以及政府在城市單元更新中，都需注重業態的多元化和均衡化，實現不動產運營可持續的長期價值。