國央企，擔子更重了

1月8日，萬科發布了一則極其標準的公告，官宣郁亮辭職。

標準到，沒有回顧，沒有評價，沒有一句感謝。

十年前，地產圈烈火烹油，還是萬科總裁的郁亮，給自己的五十歲生日，定下了三個目標：

登珠峰、跑全馬、練出六塊腹肌。

最后悉數實現。

十年后，登上過珠峰的郁亮，卻沒能親自帶著萬科，走進2026年的春天。

今年，是萬科在各大榜單上消失的第二年。

而榜單，也早就不同了。

2020年，中指研究院的銷售百強房企榜上，千億房企數量是42家。2025年，榜單跳過了12月的數據發布，同時也有了新名字：

地產銷售額百億企業。

名字后面，還綴著4位數的房企，數量定格在了10家。

其中，7家是國央企。

翻開榜單數據，如果給國央企排個20強，剛好在第20名的聯發集團，在行業中的總排名，是第29位。

以國央企為首，行業頭部企業集中度進一步提升。

TOP10房企銷售額占百強房企的比例達到51.2%，較2024年提升3.6個百分點，連續第4年上升，再創歷史新高。

央國企有天然的信用背書，在融資渠道、融資成本和融資規模上，對其他所有制企業形成了絕對碾壓。

2025年央企平均發債成本為2.85%，地方國企平均發債成本為3.62%，接近國債利率水平。

全年信用債發行主體中，央企、地方國企發行占比達90.5%，較上年上升1.8個百分點。

發債民企和混合所有制企業，數量為5家。

保利發展，穩坐行業龍頭。

不過比起去年，有所收縮。

實際上，不光是保利發展，包括中海地產、華潤置地、招商蛇口、建發房產，行業全口徑銷售前5名，都出現了負增長的情況，而國央企20強中，保持正增長的，僅有6家。

以前，第一波業績跳水是爆雷民企，第二波是混合所有制企業，如今，即便是“優勢在我”的國央企，也感受到了行業語境的變化。

中建系繼續馳騁。

2025年，中建系地產平臺，進入百強名單的，已經增加到了7家，國央企前20名中，中建系獨占4個席位。

其中，分別隸屬于中建三局、中建一局、中建八局的中建壹品、中建智地、中建東孚，都出現了明顯的同比漲幅。

銷售千億房企中，純民企只剩濱江集團1家。

2025年，地產民企的主題是繼續聚焦。

濱江集團，90%以上的銷售額來自杭州及長三角核心城市，2025年，在杭州單城銷售額接近900億，占企業總銷售額的85%以上。

此外，地產民企全口徑銷售前五中，包括興耀房產、大華、建杭置業在內，均受益于區域深耕政策。

不僅僅是民企，區域深耕，已經當前房地產市場下的第一個通用策略。

2025年，頭部房企對北京、上海等一線核心城市重視程度來到了歷史高位。

以前是進京趕考、入滬趕考，現在干脆徹底成為了北漂、滬漂。

就差拿本地戶口了。

2023年，招商蛇口在北京市場排名未進前30，2025年，權益銷售額口徑，已經擠進前五。

中建智地，更是從一個黑馬選手，成為了權益銷售金額 224.51 億元、成交套數 5847 套，2025北京權益銷售金額、套數、面積排行榜的三料榜首。

華潤置地，在上海前7月銷售額就追平2024全年；

保利發展，2024年核心城市銷售額占比89%，2025年升至92%，其中，上海銷售面積同比增長15%。

20強代表房企，2025 年上半年，一線城市銷售貢獻率達 40%，同比增長9個百分點，而二線城市的占比，下降 6.8個百分點。

規模擴張的時代，已經徹底過去，用有限資源換更高確定性，才是當下房企的生存之道。

地產行業的規模還有9萬億。

2025年，保利發展銷售2530億，占9萬億的約2.8%，中海地產為2512億，華潤置地為2336億，分別占比約2.78%、2.59%。

也就是說，國央企前三強，合計占比約8%。

對比歐美西方的房地產市場，三大龍頭市占率在23%左右，中國房地產市場在規模集中度、領先度上，還有變化的空間。

縮量提質，依舊會是地產行業的主流信號。

土地供應上，重點城市核心的優質地塊持續放量，弱二線及三四線城市將進入冷靜期。

產品上，改善主導且增長，剛需占比持續下降。

這也意味著，分化還將加劇。

每個地產國央企的背后，都擁有巨大的政策、融資、資金輸血以及技術人才優勢，能用好，就能打出一手好牌。

比如中建東孚背靠中建八局，其工程成本低10%，中建壹品背靠中建三局，交付率行業領先。

在這種深刻的調整期，這是優勢。

而占據優勢，代表中國房地產最后牌面的國央企選手們，在此刻，擔子也應該比以往更重。

2026年鑼鼓喧天、鞭炮齊鳴的房地產上半場，已經過去，接下來優質企業精耕細作的紅海。

在抓住城市的結構性機會的同時，抓住產品的結構性機會，做對的產品，做市場需要的產品。

成績自然會成為回響。