降息，降首付！

就在剛剛，央行連續(xù)發(fā)布了兩個大消息：降息！降首付比例！只不過，此次降息是降低再貸款、再貼現(xiàn)利率。降低首付比例，降低的是商業(yè)用房。

內(nèi)容具體如下：

1、自2026年1月19日起，下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個百分點。下調(diào)后，3個月、6個月和1年期支農(nóng)支小再貸款利率分別為0.95%、1.15%和1.25%，再貼現(xiàn)利率為1.5%，抵押補充貸款利率為1.75%，專項結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率為1.25%。

2、將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%。“再貸款”、“再貼現(xiàn)”的利率，是指央行通過上述途徑向商業(yè)銀行提供資金的時候，收取的利息。此次降息雖然不涉及企業(yè)貸款、個人房貸的利率，但仍是較大利好，意味著對政策支持的重點領(lǐng)域間接降息了。

商業(yè)銀行在享受此次降息的利好后，會傳遞給實體經(jīng)濟。

目前老百姓更關(guān)注的是LPR利率，其中5年期利率直接跟房貸利率掛鉤，一般在每月的20日（節(jié)假日順延）發(fā)布。LPR利率不跟再貸款、再貼現(xiàn)利率掛鉤，而是跟7天逆回購掛鉤。本月是否降息，還要看未來一段時間7天逆回購的利率是否下降。我的判斷是，2026年LPR利率會有1到2次降息，每次10個基點左右，具體時間不太好判斷。在3月兩會之前，大概率會有一次降準或者降息。

再看首付比例的調(diào)整。商業(yè)用房包括商鋪、寫字樓、商務(wù)公寓、酒店、商業(yè)綜合體等經(jīng)營性房產(chǎn)，此前首付比例一般為50%，也有不少地方為45%。樓市從2021年進入調(diào)整期后，降首付的利好往往只給住宅（目前最低為15%），不給商業(yè)用房。

主要原因是：住宅更重要，住宅沒有穩(wěn)住，不愿意分流住宅的購買力。商業(yè)用房貸款利率也顯著高于住宅，比如在一些大城市住宅房貸的利率已經(jīng)下降到了LPR-45個基點，但商業(yè)用房貸款利率仍然維持在LPR+60個基點。而商業(yè)用房庫存比住宅還嚴重，很多開發(fā)商被套。適當降低商業(yè)用房的首付比例和利率，有利于盤活這個市場，否則占壓太多資金對經(jīng)濟全局也非常不利。但整體而言，未來商業(yè)用房的首付比例、貸款利率、稅費仍將顯著高于住宅。

此外央行今天還宣布了兩個利好：

1、決定增加科技創(chuàng)新和技術(shù)改造再貸款額度4000億元。增加后，科技創(chuàng)新和技術(shù)改造再貸款總額度為1.2萬億元。適當拓展政策支持領(lǐng)域，自2026年起，將研發(fā)投入水平較高的民營中小企業(yè)納入科技創(chuàng)新和技術(shù)改造再貸款政策支持領(lǐng)域。

2、增加支農(nóng)支小再貸款額度5000億元，將支農(nóng)支小再貸款額度與再貼現(xiàn)額度打通使用。在支農(nóng)支小再貸款項下設(shè)立民營企業(yè)再貸款，額度1萬億元，引導地方法人金融機構(gòu)進一步聚焦重點，加力支持民營中小微企業(yè)。民營企業(yè)再貸款的期限、利率、發(fā)放方式等與現(xiàn)行支農(nóng)支小再貸款一致。

央行今天還公布了最新的金融數(shù)據(jù)：12月末，廣義貨幣(M2)余額340.29萬億元，同比增長8.5%。狹義貨幣(M1)余額115.51萬億元，同比增長3.8%。流通中貨幣(M0)余額14.13萬億元，同比增長10.2%。全年凈投放現(xiàn)金1.31萬億元。