不鼓勵“偷面積”了？26廣州土拍新變化

政策不斷加碼下，廣州終于掛出了今年的第一批地塊。

最大的變化在于，戶型產品上的改變！

今年第一宗宅地，番禺區市廣路地塊的出讓文件不再提及鼓勵提高住宅陽臺占比。

在翻閱了花都宅地的出讓文件中，同樣也沒有提及陽臺的相關政策。

也就是說，這句話在今年的出讓文件中完全消失了，意味著今年的戶型進化在土地供應端會有一個調整。

當然，這并不意味著戶型使用率會有大下降，好產品是一個大趨勢。

過去兩年，開發商從卷陽臺、飄窗、入戶花園等方面去拔高使用率的情況，在2026年可能會有一個新的局面。

這批地塊的幾個重點：

1）合計起拍價28.5億，2月13日集中出讓，中心區沒有掛出宅地，而是推出了幾塊商業地，旨在補足產業、商業、酒店配套；

2）去年的最后一場土拍定在了年28，換言之2月15號就是deadline，假設這幾天不掛牌，馬場、琶洲等重磅地塊就要等年后再拍了；

3）保利翡麗甲第南側的商業TOD地塊終于上線了，248米白鵝潭地標，起拍價12億；

央行剛剛宣布將商業用房購房貸款最低首付比例從50%下調至30%，利好商業大平層和商辦寫字樓。

4）敏捷萬博金湖壹號旁的宅地上架，綁定了36班中小學，帶來前者所需的教育配套，據說會是一所TOP3級別的學校；

5）番禺廣場，則是掛出了一宗酒店商業地塊，要求自持總建筑面積的80%；

6）白云則掛牌了嘉禾望崗嘉悅云啟南側的兩宗小型商業地，要求建設美妝電商總部中心。

接下來，我們一宗一宗看。

荔灣區陸居路AF020208地塊

老熟人了，去年和保利翡麗甲第一起改規的項目。

重新上架后，陸居路208地塊土地面積1.0萬平，建筑面積11.1萬平，容積率19.19。

·芳村CBD的核心位置，起拍總價12億元，起拍樓面價10800元/平；

值得注意的是在上一次出讓文件中提及的自持50%，現在沒有自持要求了，相當于減少了開發商大部分負擔。

近來政策吹風，商業用房購房貸款最低首付比例從50%下調至30%。

假設做1500萬的商業大平層或是寫字樓辦公室，首付減少了近300萬，有利于去化。（有錢人往往是負債大戶，很善于利用杠桿和負債）

一來一回之后，拿地開發商現金流壓力小了很多。

·248米地標，白鵝潭第二高樓，文件限高248米，僅此于旁邊白鵝潭國際金融中心，是白鵝潭天際線中的重要拼圖。

地塊出讓后，也可以與旁邊的保利五星級酒店形成聯動，進一步完善白鵝潭產業、商業組合。

·沒有特定出讓要求，設計方案需與荔灣、地鐵溝通

地塊沒有綁定太嚴苛的出讓要求，主要是未來方案需要與荔灣和地鐵溝通，尤其是可以與地鐵在地下做銜接。

同時，鼓勵不同地塊設置控制連廊和地下連廊，假設和翡麗甲第地塊的開發商能做到一起，兩者的地下空間有機會打通，整個芳村地下世界會越來越便利。

在靠近五星級酒店的那一側，鼓勵設置騎樓，可以與五星級酒店的外立面設計聯動，做更加一體化的城市界面。

番禺區市廣路北側地塊

地塊在敏捷萬博金湖壹號旁，土地面積7.04萬平，建筑面積6.5萬平，容積率2.79。

起拍總價7.97億元，起拍樓面價12233元/平。

這塊地懸念還是看敏捷會不會拿。

·相較于敏捷隆輝A、D地塊，新地塊容積率更低，樓面價更低，總價更低；

·額外成本要配建36班九年制中小學，填補敏捷萬博金湖壹號的教育空白；

據說，這塊地配的學校是全市TOP3，特別頂，出讓后也是能給敏捷業主吃一顆定心丸。

·敏捷萬博金湖壹號在售約98-149平四房，280萬起可以上車，單價2.8萬+；

這個總價很友好了，要是旁邊能把學校品牌敲定下來，敏捷萬博金湖壹號是確定能讀的。

·地塊北向望金山湖，景觀資源還不錯，可以做湖居生活；

·距離22號線市廣路站約1000米，已經打通了南站-芳村的路線，旁邊商業也有祈福繽紛世界，學鐵商都有了。

番禺區市橋街盛泰路東側BC0612026地塊

地塊在番禺廣場TOD西側，土地面積4295.92平，建筑面積1.5萬平，容積率3.5。

起拍總價1.09億，起拍樓面價7279元/平方米。

目前，番禺廣場中心只有兩所酒店，科爾海悅，紅茶館酒店，新酒店的到來，可以補足板塊的酒店缺口。

作為番禺行政中心，出差需求還是有的。

地塊的兩點要求，對開發商的資金要求比較嚴苛：

·該地塊地上計算容積率建筑面積中，酒店建筑面積占比不低于50%，商業建筑面積占比不高于6%，其余均為辦公建筑面積。

·項目建成后，競得人自持物業計算容積率總建筑面積不得低于規劃條件核實總建筑面積的80%。

其中酒店用途物業需全部自持，自持物業年限與土地出讓年限一致，自持物業需整體確權，不得分割，抵押、轉讓須與本項目全部自持物業整體一并辦理。

番禺官方發的效果圖be like↓

白云區嘉禾望崗AB2112043地塊

白云區嘉禾望崗AB2112054地塊

兩宗相鄰地塊，043地塊建筑面積1.9萬方，起拍總價1.34億元，起拍樓面價7150元/平方米；

054地塊建筑面積5840方，起拍總價4339.2萬元，起拍樓面價7430元/平方米。

地塊要求：

1.該地塊須建設成美妝電商總部中心。

2.商業建筑面積占比不超過20%（含公配），無娛樂康體用地性質。

3.出讓后1個月內與廣州市白云區人民政府有關部門簽訂《投資服務評估協議書》，否則出讓人有權單方面解除出讓合同，競買保證金不予退還。

4.項目建成后，競得人自持物業不得低于50%，自持物業不得分割處分，抵押、轉讓須與本項目全部自持物業整體一并辦理。

白云去年的招商引資很強，美妝也一直是白云的強項，在白云區南部，三元里、黃石、嘉禾等周邊區域形成了繁榮的商貿網絡，擁有6000余家化妝品商貿企業。

其中，由政府牽頭搭建，打造了白云美灣化妝品國際研究院集群，引進了國內11家頂尖科研團隊。

此次掛牌的兩塊地位置很不錯，距離嘉禾望崗地鐵口也很近，繼續加碼嘉禾望崗和白云的產業拼圖。

花都區雅瑤東路以北、廣花公路以東CA0303020地塊

土地面積3.76萬平，建筑面積6.9萬平，容積率2，起拍總價5.7億元，樓面價8180元/平。

·地塊東北側是花都湖公園、一線景觀很不錯

·距離8號線北延段雅瑤站不到300米

·容積率2.0，可以做超低密的一線湖居板樓產品

·旁邊是花都城投·花都湖壹號，主推138-300平的板樓大平層