2025年房地產(chǎn)代建企業(yè)布局城市超160個(gè) 競(jìng)爭(zhēng)加劇管理費(fèi)率下降

1月27日，中指研究院最新發(fā)布專(zhuān)題《2025年房地產(chǎn)代建企業(yè)布局城市已超160個(gè)》。

一、房地產(chǎn)代建經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析

1.競(jìng)爭(zhēng)格局

頭部代建企業(yè)新簽約規(guī)?；ㄖ娣e占比有所下降，中部企業(yè)加速發(fā)力。根據(jù)《2025年中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，新簽約規(guī)劃建筑面積TOP5企業(yè)占比41%，較2024年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)；TOP6-15企業(yè)占比40%，較2024年上升3個(gè)百分點(diǎn)。頭部企業(yè)新簽約規(guī)模集中度出現(xiàn)下降，中部企業(yè)發(fā)力，加速項(xiàng)目拓展，尾部企業(yè)繼續(xù)調(diào)整出清。

央國(guó)企積極入局代建，憑借資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展迅速。根據(jù)中指研究院《2025中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜》顯示，銷(xiāo)售額TOP50的企業(yè)中，有30家已規(guī)模化開(kāi)展代建業(yè)務(wù)，占比六成，其中央國(guó)企18家，占比近四成。全國(guó)16家房地產(chǎn)央企中，已有12家開(kāi)展代建業(yè)務(wù)，其中4家成立獨(dú)立代建業(yè)務(wù)公司，開(kāi)展代建業(yè)務(wù)。

2025年，央國(guó)企在代建領(lǐng)域發(fā)展迅速，部分企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積顯著，如中鐵置業(yè)代建新簽約規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)51%，五礦地產(chǎn)、中鐵建地產(chǎn)新簽約規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)超100%。

央國(guó)企憑借自身資源優(yōu)勢(shì)，在城市更新、保障性住房、資方不良資產(chǎn)處置等方面具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，如潤(rùn)地管理中標(biāo)廣州市番禺區(qū)新造二期等7個(gè)保障性住房項(xiàng)目全過(guò)程項(xiàng)目管理服務(wù)，總規(guī)劃建筑面積達(dá)70萬(wàn)平方米；中海管理代建長(zhǎng)城資管上海八埭頭濱江園項(xiàng)目，該項(xiàng)目停工近10年；中冶置業(yè)成功簽約北京市豐臺(tái)區(qū)太平橋城中村改造代建項(xiàng)目，該項(xiàng)目總投資達(dá)32億元。

2.代建模式

商業(yè)代建占比超7成，代建模式結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定。根據(jù)對(duì)典型代建企業(yè)代建模式統(tǒng)計(jì)，2025年，代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，政府代建、商業(yè)代建和資本代建的占比分別為21.6%、74.0%和4.4%。其中，商業(yè)代建較2024年基本持平，資本代建占比微增1.1個(gè)百分點(diǎn)。隨著“保交付”作為階段性工作已基本完成，以AMC、地方政府牽頭、房地產(chǎn)企業(yè)代建的“保交樓”式代建有所減少。

當(dāng)前資本代建主要以資方不良資產(chǎn)處置類(lèi)代建為主，這類(lèi)代建資方更加考驗(yàn)代建企業(yè)的產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)能力，同時(shí)格外重視企業(yè)的穩(wěn)健性，隨著央國(guó)企積極入局代建，該類(lèi)代建業(yè)務(wù)有一定增長(zhǎng)。

近年來(lái)，代建模式結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，商業(yè)代建占比基本保持在7成，為當(dāng)前代建企業(yè)主要代建模式，通常，商業(yè)代建管理費(fèi)率高于政府代建，風(fēng)險(xiǎn)又低于資本代建，且可能涉及代銷(xiāo)，能為代建企業(yè)貢獻(xiàn)更多的營(yíng)收，因而更受代建企業(yè)青睞。

3.業(yè)務(wù)布局

二線城市占比下降，一線和三四線城市占比均有提升。根據(jù)對(duì)典型代建企業(yè)業(yè)務(wù)布局統(tǒng)計(jì)，從城市等級(jí)來(lái)看，2025年，代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為8.1%、46.3%和45.6%。其中，二線城市和三四線城市占比日趨接近，代建企業(yè)業(yè)務(wù)布局持續(xù)向三四線下沉。隨著城市更新、舊改等利好政策頻繁，部分企業(yè)也在探索該領(lǐng)域代建，開(kāi)始在廣州、北京等一線城市謀求代建機(jī)遇，新簽約規(guī)劃建筑面積占比較2024年同期增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)。

更加聚焦主要城市群拓展業(yè)務(wù)。從城市群來(lái)看，2025年，典型代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，長(zhǎng)三角、京津冀、粵港澳、成渝和中西部占比78.3%，較2024年提升10個(gè)百分點(diǎn)，代建企業(yè)更加聚焦主要城市群拓展項(xiàng)目。其中，除京津冀區(qū)域外，各區(qū)域均有增長(zhǎng)，中西部和成渝增長(zhǎng)最快，分別提升4.9和4.6個(gè)百分點(diǎn)。從京津冀區(qū)域省份來(lái)看，河北省代建規(guī)模有所下降，目前代建城市主要集中于石家莊、保定和廊坊等少數(shù)幾個(gè)城市。

4.代建項(xiàng)目業(yè)態(tài)

商品住宅類(lèi)占比持續(xù)提升，代建企業(yè)積極探索城市更新類(lèi)代建。從代建項(xiàng)目業(yè)態(tài)來(lái)看，2025年典型代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，商品住宅、商辦類(lèi)和保障性住房占比86.8%，與2024年占比持平。其中，商品住宅占比為66.7%，較2024年同期增長(zhǎng)11.4個(gè)百分點(diǎn)，商辦和保障性住房占比分別為13.5%和6.7%，均有所下降。2025年，部分代建企業(yè)開(kāi)始提前布局城市更新賽道，該類(lèi)占比為2.7%。

5.代建費(fèi)率

管理費(fèi)率持續(xù)下降，低管理費(fèi)率趨勢(shì)延續(xù)。根據(jù)對(duì)典型代建企業(yè)代建項(xiàng)目個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)，代建項(xiàng)目代建管理費(fèi)率在1%-3%之間的項(xiàng)目占比為84%，較2024年增加了4個(gè)百分點(diǎn)。其中，代建管理費(fèi)率僅在1%-2%之間的項(xiàng)目占比為45%，較2024年增加了2個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)，隨著代建企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，代建管理費(fèi)率持續(xù)壓縮，預(yù)計(jì)該趨勢(shì)未來(lái)還將延續(xù)。

6.代建類(lèi)型

代建代銷(xiāo)類(lèi)項(xiàng)目占比近五成。根據(jù)對(duì)典型代建企業(yè)代建項(xiàng)目個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)，代建代銷(xiāo)類(lèi)項(xiàng)目占比為49%，占比最高，純代建類(lèi)項(xiàng)目占比28%。當(dāng)前，大部分項(xiàng)目均要求代建企業(yè)代建并進(jìn)行代銷(xiāo)，且部分項(xiàng)目的項(xiàng)目管理費(fèi)支付節(jié)點(diǎn)和項(xiàng)目去化率直接掛鉤，因此，非?？简?yàn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)能力。

二、政策分析

代建地方政府性規(guī)范政策頻次下降，多為既往規(guī)模的修訂和補(bǔ)充。2025年，代建地方政府性規(guī)范政策出臺(tái)頻次顯著下降，由于當(dāng)前主要省市均已出臺(tái)政府性代建相關(guān)規(guī)范性文件，新出臺(tái)規(guī)范均是對(duì)既往規(guī)范的修訂和補(bǔ)充，因此，法規(guī)發(fā)布的頻次有所下降。（中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水）

責(zé)編：李霞

編審：莫 非

監(jiān)制：張立果

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