你的房產證上，為何寫著70年？解讀70年背后的設計邏輯

你有沒有思考過一個問題：為什么我們買房時拿到的土地使用權，是70年？70年，究竟藏著怎樣的邏輯？

要理解70年，得把時間撥回到四十多年前的改革開放初期。

那時，國門大開，滿懷熱情，卻面臨一個問題：搞建設我們急需資金，所以希望吸引港資以及外資來投資建廠。

但外資說：”投錢可以，但地必須是我的，我至少要有長期、穩定、受法律保護的使用權，否則沒有安全感“。

那時憲法第10條白紙黑字就寫著：“城市的土地，要歸國家所有”，這是不容動搖的底線。

把地賣了，就是搞土地私有化，不賣地，沒錢發展，賣地，又觸碰紅線。

怎么辦？

當時國家土地管理局首任局長王先進，提出了一個破天荒的構想，將土地的所有權和使用權兩權分離，地，還是國家的，但使用權，可以長期租給你。

今天看來這理所當然，但在當年，這無疑是一次重大的理論突破和制度創新，既保住了土地公有的根本，又為市場經濟開了一條生路。

那下一個問題是，要租多久？

1987年12月1日，深圳，新中國歷史上第一場土地拍賣會舉行。

經過激烈競價，一塊8588平方米的住宅用地以50年使用權成交。

人們臉上洋溢著發自內心的笑容，那是對未來的憧憬。

50年，在當時看來，覆蓋兩代人，似乎足夠了。

但這個方案引起了香港著名愛國商人霍英東的擔憂，他給中央提了個務實的建議：對于投資大、周期長的項目，50年太短，銀行不敢放長貸，開發商不敢下重注，他提議參考香港的99年。

99年，不好，為啥？

香港新界的99年租期，源于清政府與英國的不平等條約，在內地采用99年，極易讓人聯想到喪權辱國，所以不好。

于是，一場微妙的拉鋸開始了。

最終，70年，這個折中的數字脫穎而出。

70年，長到足以讓資本安心，又巧妙地避開了99年的歷史包袱。

1990年，國務院頒布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，一錘定音。

所以，70年，從一開始，就不是一個純粹的經濟計算，而更像是一場政治、商業、現實等相互妥協、彼此成全的產物。

有人說，內地的房地產制度是學香港的，這話對了一半。

香港實現行是批租制，就是政府一次性收取高額土地出讓金，之后每年再收取地租。

這保證了政府既有賣地的橫財，也有細水長流的穩定稅收。

這這套制度直接搬到內地，行不通，因為那時老百姓太窮了，一個月工資才幾十元，買房既要付天價土地款，以后每年還要交稅，根本沒人買。

房子沒有買，別人怎么可能在這里投資。

于是，我們只學一半，重交易、輕持有，就是保留高額土地出讓金，但砍掉每年稅費， 相當于把未來70年的地租，一次性提前收齊。

好比你去健身房，香港模式是，辦卡費5000元，每次來再付50元，而我們的模式是：直接交5萬元，辦一張終身免費卡。

這樣，更有問題了，就是一次性交的費用極高，老百姓更加拿不出來了。

于是，就有了30年的房貸，一下子拿不出這么多，就先交首付，剩下的月月交。

一塊地賣出去，一下子收回了70年的價值，對于當時亟需資金搞建設、出政績的地方政府而言，這種模式，效果很好。

但，有個尷尬的現實，買過來的房子，可能活不到70年。

建筑的平均壽命往往只有25-30年，房屋設計基準期通常是50年，這意味著，土地使用權還剩20年時，房子已是超期服役。

2016年，浙江溫州一批住宅，產權到期，這批是20年的產權。

那怎么辦呢？

給出了一個過渡性方案，兩不一正常，就是不需要提出續期申請、不收取費用、正常辦理交易和登記。

方案一出，穩住了市場。

《民法典》第三百五十九條規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期，續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。”

自動續期給了定心丸，費用多少，依法依規。

如今，城市化進入尾聲，人口拐點出現，地方政府龐大的支出由什么來填補？

有學者認為，可能會推出房產稅。

上海、重慶早已開展試點，全國不動產統一登記也已完成。

房產稅從技術上講已無障礙。很可能成為未來地方財政收入的重要補充，也是對重交易、輕持有稅收結構的一次再平衡。

回望歷史，土地的故事從未簡單。

唐宋，實行永業田，就是國家授田，允許世襲。

明清實行田皮田骨分離，即田骨權（所有權）與田皮權（使用權）分離，且田皮權可獨立交易。

我國一直在探索如何讓固定的土地，流動起來創造財富。

70年產權，誕生于特定的歷史夾縫，支撐了一場波瀾壯闊的經濟起飛，也留給我們一份關于財富與未來的思考。

我們的奮斗，是為了真正擁有生活，應是我們擁有了房子，而非房子擁有了我們。