黑石洽購新世界發(fā)展，鄭氏家族或失瑰麗酒店控股權(quán)

2026年1月底，香港資本市場傳來震動消息：美國黑石集團正與香港新世界發(fā)展控股股東鄭家純家族進行深入談判，擬收購后者持有的控股權(quán)。若交易達成，這將是鄭氏家族自1970年創(chuàng)辦該企業(yè)以來首次讓渡控制權(quán)。

與此同時，今年初市場曾傳聞萬豪國際計劃收購鄭氏家族旗下的瑰麗酒店集團。盡管瑰麗酒店集團迅速否認了這一傳聞，但結(jié)合新世界發(fā)展的債務(wù)壓力，市場對鄭氏家族資產(chǎn)處置的關(guān)注度持續(xù)升溫。

鄭氏家族的債務(wù)困局與資產(chǎn)變現(xiàn)嘗試 ■

新世界發(fā)展于本周四晚間發(fā)布公告稱，公司控股股東鄭氏家族的控股平臺已收到多家潛在投資者的投資接洽，但目前尚未達成任何協(xié)議，且無法保證相關(guān)投資事宜最終落地。

新世界發(fā)展的債務(wù)問題已成為懸在鄭氏家族頭上的達摩克利斯之劍。若鄭氏家族將新世界發(fā)展的控制權(quán)讓渡給黑石集團，這將成為公司發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點，也凸顯出這家房企在尋求更多融資、維持日常運營過程中面臨的重重挑戰(zhàn)。截至2025年6月30日的財年數(shù)據(jù)顯示，新世界發(fā)展總債務(wù)高達約1461億港元，凈負債比率58.1%，成為香港杠桿率最高的大型地產(chǎn)商之一。

為緩解債務(wù)壓力，新世界發(fā)展去年完成了一筆規(guī)模達110億美元的創(chuàng)紀錄貸款再融資，并通過債券置換計劃削減了約12億美元的債務(wù)。目前公司正加緊推進資產(chǎn)出售，計劃在6月底前至少完成一項資產(chǎn)交易，以達成270億港元的自行設(shè)定銷售目標，實現(xiàn)現(xiàn)金流回正。

知情人士此前透露，鄭氏家族旗下知名的瑰麗酒店集團，曾被列入公司擬剝離的資產(chǎn)標的名單。瑰麗酒店集團作為鄭氏家族旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在全球擁有58間酒店，香港瑰麗酒店更登頂2025年全球50佳酒店榜首。

最早引爆市場的是萬豪集團的收購傳聞。2026年初，一封外泄郵件顯示，萬豪計劃通過“Project Pegasus（天馬計劃）”從鄭氏家族的投資平臺周大福企業(yè)手中收購瑰麗，需在2月28日前向美國聯(lián)邦貿(mào)易委員會和司法部提交審批文件，意味著交易已進入實質(zhì)性法律審批階段。

雖然瑰麗酒店集團于1月15日明確表示“集團及旗下品牌均不出售，所有酒店均照常運營”，但市場觀察人士認為，這一否認并未完全打消外界對鄭氏家族可能在未來被迫出售資產(chǎn)的猜測。

黑石入主的潛在影響 ■

目前，香港富豪鄭家純家族持有新世界發(fā)展約45%的股份。知情人士稱，暫未明確黑石集團完成交易后將持有公司的具體股權(quán)比例，以及其向鄭氏家族收購股份的作價，但這一協(xié)議若達成，將為這家深陷債務(wù)管理難題的香港房企注入關(guān)鍵信心。

黑石或?qū)⒅鲗?dǎo)對深陷經(jīng)營困境的新世界發(fā)展的業(yè)務(wù)重組，而新世界發(fā)展則可繼續(xù)推進資產(chǎn)剝離，以提振公司流動性。

黑石集團作為全球最大另類資產(chǎn)管理公司，其收購策略以“買入-修復(fù)-賣出”模式著稱。這一模式在酒店業(yè)已有成功先例，最典型的是黑石收購希爾頓酒店并扭虧為盈的案例：2007年秋，黑石集團在房地產(chǎn)泡沫高峰中斥資260億美元通過杠桿交易收購了希爾頓。收購之后，黑石對希爾頓進行深度價值重塑，推動希爾頓完成從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型，大力擴張?zhí)卦S經(jīng)營模式并布局海外市場，讓酒店數(shù)量和客房數(shù)實現(xiàn)大幅增長。在希爾頓基本面全面改善后，黑石采取精準的分批退出策略實現(xiàn)收益兌現(xiàn)，2013年推動希爾頓完成史上最大規(guī)模的酒店類IPO并套現(xiàn)，2016年以65億美元向海航集團出售25%股權(quán)進一步套現(xiàn)，后續(xù)又多次分階段減持，直至2018年通過12次交易完成徹底退出，這一系列收購后的操作，讓黑石在此次投資中斬獲超140億美元凈收益。

此次洽購也體現(xiàn)出黑石集團的核心投資邏輯—— 在承壓市場中收購高價值資產(chǎn)，并布局規(guī)模化業(yè)務(wù)平臺。

香港家族企業(yè)的傳承與轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn) ■

在香港的富豪圈層中，家族基業(yè)備受珍視，后代肩負著守護并傳承家族企業(yè)的使命，因此鄭氏家族若放棄新世界發(fā)展的控制權(quán)，將成為香港商界的標志性事件。

若黑石最終入主新世界發(fā)展，將標志著香港家族企業(yè)傳承模式可能出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變：從純粹的家族控制轉(zhuǎn)向資本與家族共治的新型模式。

從行業(yè)趨勢來看，奢華酒店賽道正迎來“資本主導(dǎo)”的轉(zhuǎn)型，家族資產(chǎn)的退出與專業(yè)資管機構(gòu)、酒店集團的入局，將成為常態(tài)。隨著全球經(jīng)濟波動加劇，家族企業(yè)難以獨自承擔優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的運營與債務(wù)壓力，出售核心資產(chǎn)、聚焦主業(yè)成為必然選擇。

此外，瑰麗的案例也印證了奢華酒店的核心價值邏輯：在行業(yè)周期波動中，“個性化、高品質(zhì)”的品牌調(diào)性比規(guī)模更具抗風險能力。近年來，全球奢華酒店市場呈現(xiàn)“兩極分化”趨勢，一邊是萬豪、洲際等巨頭加速規(guī)模化布局，通過并購整合擴大市場份額；另一邊是瑰麗、安縵等奢華品牌憑借差異化定位，占據(jù)奢華消費市場。不論是萬豪還是黑石，資本的選擇，恰恰印證了這種分化而帶來的品牌價值。

你如何看待奢華酒店的核心價值邏輯？

資本的選擇會讓品牌更有價值嗎？

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