北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1794

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在國(guó)貿(mào)上班，目前在潘家園租房，請(qǐng)問(wèn)這里的老破小能買嗎？比如我現(xiàn)在租的就是圖片的戶型，南北通透，就是客廳很小，如果買下的話得打通成開(kāi)放式廚房。如果是三樓的這種戶型，您覺(jué)得240萬(wàn)是否合理？有沒(méi)有哪些我沒(méi)考慮到的劣勢(shì)？

A：

1、老破小當(dāng)然能買，只是優(yōu)劣勢(shì)都挺明顯的，考慮好自己的主要需求就行。優(yōu)勢(shì)就是居住的性價(jià)比高，出租的話租金也高，而且物業(yè)費(fèi)低，也就是持有成本低。劣勢(shì)就是流動(dòng)性弱，出手的時(shí)候掛牌期長(zhǎng)。價(jià)格走勢(shì)基本就是本板塊大盤，不吃虧也占不到便宜。

具體到潘家園怎么說(shuō)呢？地段兒優(yōu)勢(shì)不算強(qiáng)，畢竟也算南城，從這些年的價(jià)格走勢(shì)來(lái)說(shuō)略弱于北城。所以多考慮自住吧，買來(lái)長(zhǎng)期自住挺合適的。

2、50平240萬(wàn)，我認(rèn)為挺合理的，單價(jià)才不到5萬(wàn)塊錢，居住的性價(jià)比相對(duì)很高了。

3、這種戶型在潘家園怎么也能租5000塊一個(gè)月，而且還是整租，分租的話加起來(lái)6000多都正常。即便是按5000計(jì)算，對(duì)應(yīng)240萬(wàn)總價(jià)的租售比不到500，年化租金回報(bào)率2.5%。就算是扣去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)+空置期，收益率也至少2%以上，明顯超過(guò)同期銀行利率了。

4、其他劣勢(shì)那就看具體的樓棟和房源了，從老小區(qū)的整體來(lái)說(shuō)沒(méi)什么特殊的，沒(méi)有單獨(dú)劣勢(shì)。

僅供參考。

二

Q:

我買房需要達(dá)到的目標(biāo)：300萬(wàn)的全款房，升值要不低于北京大盤。學(xué)區(qū)功能強(qiáng)，為孫子將來(lái)上學(xué)做準(zhǔn)備。地段兒不要求繁華，配套齊全離地鐵近即可。

戶型兩居南北通透，有電梯中間樓層。裝修方面看情況，因?yàn)榍皫啄暌鲎猓圆槐匮b修太好的，中等就行。房租要盡量高，好出租的。這套房我打算長(zhǎng)期持有，至少到孫子臨上學(xué)時(shí)再看是否換學(xué)區(qū)。

A：

1、這要求就先看通州唄，有基本符合要求的，但不可能全部滿足。

2、選擇通州地鐵周邊離市區(qū)近的，租金基本等同于市區(qū)，價(jià)格走勢(shì)也大多和朝陽(yáng)差不多。不過(guò)如果學(xué)區(qū)好的可是有學(xué)區(qū)溢價(jià)的，通州的不算高，肯定比東西海低，但10-15%也正常。您家如果五年后才用學(xué)位的考慮好，有溢價(jià)就意味著租金相對(duì)低，而且這部分的保值有風(fēng)險(xiǎn)。

3、另外多說(shuō)一句，在同等地塊內(nèi)，如果價(jià)格走勢(shì)強(qiáng)于大盤，那大多數(shù)的租金都偏低。而如果租金在板塊內(nèi)高，就大概率意味著價(jià)格走勢(shì)弱，漲的慢才顯的租金高的。

4、我建議是先看看通州吧，也計(jì)算一下大致的租金收益率，有了些了解再聊具體的。

僅供參考。

三

Q:

我是外地人，孩子在北京，我準(zhǔn)備春節(jié)期間去北京看看房子的市場(chǎng)情況，您能給介紹個(gè)中介嗎？孩子單位在順義，挨著濱河公園與順義公園，環(huán)境不錯(cuò)，所以他們想買這個(gè)地段的。我在網(wǎng)上看了大致情況，感覺(jué)房?jī)r(jià)差距很大，從5萬(wàn)到2萬(wàn)都有，可從小區(qū)樓齡又看不出太大差距，有些不太理解。您能給介紹一下嗎？如果以200萬(wàn)總價(jià)購(gòu)買，您有推薦的嗎？

A：

1、我?guī)筒簧厦Γ^(guò)年期間中介也都放假，而且我對(duì)順義城區(qū)很不熟悉，一年也去不了幾次。要不您還是先讓孩子找當(dāng)?shù)刂薪榱牧陌桑隙ㄓ性诒本┻^(guò)年的。但估計(jì)也就是了解了解，未必能看幾套房源。

2、順義從5萬(wàn)到2萬(wàn)的？5萬(wàn)的要么就是很明顯的高檔小區(qū)次新房，要么就是學(xué)區(qū)房小戶型，應(yīng)該沒(méi)有其他情況。除非是有故意掛高價(jià)起哄的，要不然順義沒(méi)有太多的高價(jià)小區(qū)。

2萬(wàn)的一般三種情況，要么是條件很差的老破小，要么是普宅小區(qū)里的超大戶型，要么就是大戶型塔樓+有辦公的。另外也有可能是50年產(chǎn)權(quán)的公寓，高檔的。但我對(duì)順義不太熟，一時(shí)想不起來(lái)。

不過(guò)您沒(méi)必要看價(jià)差這么大的房子，還是選擇一個(gè)價(jià)格區(qū)間吧。比如順義普宅次新房一般3萬(wàn)多4萬(wàn)，老小區(qū)一般2萬(wàn)多3萬(wàn)，太高太低的都沒(méi)必要關(guān)注。

僅供參考。

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