政府抄底二手房，房價到底信號？

2月2日，上海爆出猛料：政府下場收購二手房，用于保障性租賃住房。

這個新聞一出，有些朋友直接跑來問我，說上海房價會不會觸底反彈？我當時也很明確告訴詢問的朋友，我覺得對于上海房價短期企穩有幫助，但是長期來看，如果經濟沒有好轉（租金沒有上漲），那么房價就還沒到觸底反彈的水平。

不過這個政策還是很重磅的，之前其實政府下場買房的新聞時不時都有，但是他們都是買的新房。買新房的難度可比二手房小很多，因為買新房只需要跟開發商談，所以價格很容易談攏；但是買二手房就需要跟房東談，那么不可避免地就會遇到一些釘子戶，有人急著置換愿意讓利，有人不急售就死咬報價，根本沒法批量議價。

更麻煩的是，由于二手房朝向、裝修、樓層等問題，所以就算是同一個小區同一種戶型，不同房子的真實價格也是不一樣的，所以估價也變得很困難。

那么上海政府為什么還要做這種費力不討好的事情呢？

最核心的觀點就是一個：租售比。

上海市區現在不少老破小由于跌幅較大，目前已經具備一定的投資價值了，很多老破小租金回報率達到了2.5%左右，更有部分房源能夠達到3%。

這個數字雖然對于個人投資者來說一般，但是對于政府來說已經算高的了。政府的資金體量非常大，而且要考慮安全性，所以跟一些低風險理財相比（比如說10年期國債），2.5%~3%的收益率已經算很高的了。

而且要知道，政府的融資成本比我們可要低很多。我們最多能借到3%左右的錢（大批量資金的話），但是政府能做到2%以內。別的不說，就算是按照這個利率來套利，也是穩賺不賠的生意。

從目前上海房價走勢來看，最近一個月環比數據是上漲的。在我印象里面，自從2023年上海房價下跌以來，就很少有環比能夠上漲的月份了。包括去年下半年，上海房價其實是經歷了一輪快速下降的周期的，所以最近能夠企穩回升也算是超出市場預期了。

當然也是由于這個原因，年前房地產股票還突突了一波。不過大家還是要穩住，這是一線城市房價回暖帶來的短期炒作（包括資金當時也是從科技輪動到老登板塊），從長期來看，我并不覺得房地產拐點到了，房地產股票我也并不看好。（我之前還專門寫文章說過這件事：反駁李蓓“地產拐點說”）

為什么我說房地產（或者說房價）拐點還沒到呢？

核心還是在租售比。

按照國際成熟房地產市場的經驗，一個國家的一線城市，租金回報率一定要過于本國的長期國債利率，最好高于當地的房貸利率。

對于我們的一線城市來說，租金回報率一定要高于國內的10年期國債利率（1.9%），最好高于房貸利率（3%）。當然，考慮到目前我們房子的持有成本比較低（沒有房地產稅），所以租金回報率能夠稍微降低0.5%~1%，但是有個2%出頭的租金回報率是比較必要的。

但是很可惜，我們的一線城市的租金回報率只有1.8%，這個數字還是偏低的，這也是我判斷目前房價泡沫還未完全清除的原因。

目前我國只有一個城市房價實現了真正的企穩回升，那就是香港。

在25年下半年的時候，香港租金回報率就超過了房貸利率。“巧合”的是，正好從那時候開始，香港房價開始上漲。

最后說回政府下場抄底二手房的事，其實2024年8月深圳政府就已經干過了。不過從結果來看，依舊沒能阻止后續深圳房價的下滑。除了剛開始宣傳了一下，現在完全沒有波瀾，既不影響租賃也不影響房價，該跌的還在跌。

所以說我客觀評價一下上海這個政策，我估計對于穩定市場信心來說會有一點效果（特別是最近短期），但是長期來看尚不足以改變行業走勢。

當然，具體怎么樣還需要持續觀察，畢竟就算是同一個政策，也要看執行的力度如何，才看判斷其最終效果。

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