上海城建又做抬板產品，王俋炅復刻了一套方法

文/上海進深 嚴明會

拿地兩個月后，上海城建公示了楊浦區五角場項目規劃方案。

時間回到2025年11月，上海第九批次土拍中，上海城建以43億元的底價拿下楊浦武川社區N090501單元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地塊，成交樓板價約47046元/㎡。

此次公示的A3a-03、A3a-04地塊規劃為三類住宅組團用地，建設用地面積36623.57㎡，容積率分別為2.8、2.2。A1-04-1地塊為租賃住房用地，容積率3.0。

總建筑面積150375.82㎡，其中地上建筑面積96730.82㎡，計容建筑面積83446.12㎡，地下建筑面積53645.00㎡。

A3a-03地塊規劃了2幢高層，一幢14F、另一幢23F；

A3a-04地塊規劃了12幢14-17F的高層，另有1幢16F的保障房位于西南角。

小區全人車分流，地面層設有2個車輛/人行出入口，均位于東側處于規劃中的武睿路上，其中北側的出入口一處設置了臨時出租車停車位。

這份規劃圖中，有兩個較大的設計亮點：

1、整體抬板約3.2米

小區路面標高7米，外部道路標高3.8米，以此計算，項目整體抬高了大約3.2米。將是楊浦首個抬板住宅項目。

加上13幢樓棟首層都做了局部架空，未來公共活動配套的想象空間很大。

最南端的2號樓設置了配套用房，包含日間照料中心、老年活動室、居委會、衛生服務站。

2、雙下沉庭院

兩個出入口處都設置了下沉庭院，下沉高度2.3米，也是市場上少見的帶有雙下沉庭院的項目。

上海城建此前公示的普陀真如翠谷瑞仕項目，也做了全域抬板6米、南北多個下沉庭院，成為普陀首個抬板住宅。詳見：上海城建捅破普陀豪宅天花板

項目地塊的優劣勢并存。

該地塊原為鋼材交易市場，經城市更新轉型為住宅用地。

項目位于楊浦區中外環之間，距離中環直線約1.3公里，街道歸屬五角場范圍，但實際靠近江灣鎮了，距離核心商圈直線約2.7公里，并不屬于傳統意義上的五角場腹地。

交通條件是相對明確的支撐項。

緊鄰軌交3號線及20號線（在建）江灣鎮站，距18號線上海財經大學站約1公里，可謂是三軌交匯。周邊還有60路、51路、100路、537路、502路等公交線路。

但客觀短板同樣存在，西側靠近逸仙路高架，最近的距離僅有35米；靠近輕軌，最近的距離僅30米，物理噪音不可避免。

周邊多老小區，城市界面一般；地塊形狀又是“窄開面 大進深”，對樓棟排布和采光視野的優化要求較高。

另外，北側有一個大型變電站，對部分客群來說可能會成為減分項。

從已公示方案來看，開發方顯然在規劃階段投入了較多精力，通過空間結構和動線組織來改善居住體驗，盡量削弱地塊先天條件帶來的影響。

項目的建設單位是上海瑞豐浦誠置業有限公司，成立于2025年12月，由上海城建置業發展有限公司和上海建元資產管理有限公司分別持股60%、40%。

公司法人和受益所有人指向王俋炅，他同時是上海城建置業發展有限公司保障住宅事業部總經理。

上海城建置業發展有限公司是上海城建（集團）有限公司的全資子公司，上海建元資產管理有限公司為隧道股份的全資子公司，實控人為上海城建（集團）有限公司。

相關公司：上海城建