進一步調(diào)減住房限購政策！上海發(fā)布樓市新政

非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。

溫紅妹 中房報記者 付珊珊 上海報道

上海打響節(jié)后樓市調(diào)控優(yōu)化“第一槍”。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》），新政自2026年2月26日起正式施行。此次新政涵蓋住房限購、公積金貸款、個人住房房產(chǎn)稅三大核心領(lǐng)域，推出多項針對性優(yōu)化舉措，為樓市注入平穩(wěn)發(fā)展動力。

進一步調(diào)減住房限購 便利非滬籍居民置業(yè)

為服務宜居安居、促進職住平衡，聚焦?jié)M足居民合理住房需求，《通知》明確進一步調(diào)減住房限購政策，重點優(yōu)化非滬籍居民購房條件。

其一，縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房的社保或個稅繳納年限。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上，大幅降低非滬籍居民在核心區(qū)域的置業(yè)門檻。

其二，支持符合條件的非滬籍居民在外環(huán)內(nèi)增購住房。對在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房，進一步滿足改善性住房需求。

其三，放寬持《上海市居住證》群體購房限制。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需額外提供繳納社保或個稅證明，為長期在滬居住工作的群體提供置業(yè)便利。

《通知》明確，按照上述規(guī)定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房；連續(xù)繳納滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購2套住房；持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購1套住房。有關(guān)住房限購政策的具體業(yè)務咨詢，可撥打房地產(chǎn)交易行業(yè)服務熱線“962269”。

優(yōu)化公積金貸款政策 降低購房資金壓力

為充分發(fā)揮公積金支持住房消費的作用，滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，《通知》對住房公積金貸款政策進行多項優(yōu)化，進一步降低購房資金壓力。

一是適度提高公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元；同時，對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高，切實加大公積金貸款支持力度。

二是優(yōu)化貸款套數(shù)認定標準。對于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套住房、且當前已結(jié)清住房公積金貸款的，在本市再次購房時可申請公積金貸款，打破“認貸”限制，支持居民置換改善住房。

三是擴大多子女家庭購房支持范圍。將公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房，即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%，進一步保障多子女家庭的改善性住房需求。

有關(guān)住房公積金貸款政策的具體業(yè)務咨詢，可查詢上海住房公積金官網(wǎng)或撥打住房公積金熱線“12329”。

完善個人住房房產(chǎn)稅政策 支持居民置換改善

為支持居民置換改善住房需求，《通知》對個人住房房產(chǎn)稅政策進行完善，明確自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

具體而言，對購房人于未成年時（或于本市個人住房房產(chǎn)稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

《通知》明確，購房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述暫免征收個人住房房產(chǎn)稅條件的，可向應稅住房所在地稅務機關(guān)重新辦理個人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報、認定，從稅務機關(guān)重新認定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

有關(guān)完善個人住房房產(chǎn)稅政策的具體業(yè)務咨詢，可撥打稅務咨詢熱線“12366”。

據(jù)悉，2025年上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)階段性調(diào)整態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，當年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降3.1%；商品房施工面積16266.36萬平方米，下降3.3%，其中住宅施工面積7630.75萬平方米，下降1.8%；商品房新開工面積1492.00萬平方米，下降31.8%，其中住宅新開工面積818.74萬平方米，下降32.6%；商品房竣工面積2019.55萬平方米，增長18.2%，其中住宅竣工面積1127.83萬平方米，增長34.8%；商品房銷售面積1579.85萬平方米，下降4.6%，其中住宅銷售面積1224.93萬平方米，下降9.7%。在此背景下，此次多部門聯(lián)合出臺新政，旨在精準對接市場需求，推動房地產(chǎn)市場實現(xiàn)良性循環(huán)。

“此次7項政策，圍繞多項住房需求展開。其既涉及非滬籍和滬籍家庭，也包括從事城市基礎(chǔ)服務的相關(guān)人員、多孩家庭等，具有惠及面廣、精準施策的特點。綜合來看，其體現(xiàn)了對各類住房需求的進一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于即將到來的“小陽春”關(guān)鍵時間點，我們相信，疊加上海既有的各類寬松政策，其將促進各類購房需求的進一步釋放，并和全年去庫存等工作有更緊密的結(jié)合。