英國(guó)共居"Co-living"住宅悄然興起，這背后是什么門道？

倫敦東區(qū)，金絲雀碼頭旁邊的Marsh Wall路上，一棟46層高的塔樓正在等待動(dòng)工。

開(kāi)發(fā)商剛剛拿下了《建筑安全法》規(guī)定的Gateway 2審批——這是英國(guó)高層建筑施工前的關(guān)鍵關(guān)卡。

這棟樓將容納795個(gè)共居（Co-living）住宅，全部由專業(yè)運(yùn)營(yíng)商管理。

這已經(jīng)不是金絲雀碼頭第一次出現(xiàn)共居項(xiàng)目了。

2019年，The Collective在這里開(kāi)了一棟705間房的共居大樓，被稱為"全球最大共居建筑"，里面有游泳池、水療、電影院和餐廳。

幾年后，這棟樓易手給了Crosstree Real Estate，成交價(jià)約1.9億英鎊。

看起來(lái)，共居這件事，已經(jīng)從一個(gè)概念，變成了機(jī)構(gòu)資本爭(zhēng)相押注的賽道。

1.共居，到底是什么？

很多中國(guó)投資者第一次聽(tīng)到"Co-living"，會(huì)以為是合租或者群租。

其實(shí)完全不同。

共居是一種專為都市年輕人設(shè)計(jì)的居住模式——每位住戶擁有獨(dú)立的小型住所，自帶獨(dú)立衛(wèi)浴和小廚房。

Olympian在金絲雀碼頭這個(gè)項(xiàng)目里，每個(gè)單元面積在19.5到26.5平方米之間。

聽(tīng)起來(lái)很小，但它的設(shè)計(jì)邏輯是：個(gè)人空間夠用就行，更多的生活場(chǎng)景放在公共區(qū)域——健身房、電影放映室、共享廚房、社交客廳、聯(lián)合辦公區(qū)，樣樣俱全，有時(shí)頂樓還有餐廳和泳池。

一個(gè)月租，包含了幾乎所有東西：

網(wǎng)絡(luò)、清潔服務(wù)、各類設(shè)施使用權(quán)。

租客不需要操心水電煤、不需要布置家具、搬進(jìn)來(lái)當(dāng)天就能住。合同也比普通出租房靈活得多，很多共居項(xiàng)目可以從幾個(gè)月到一年自由選擇。

Savills在2025年發(fā)布的英國(guó)共居市場(chǎng)報(bào)告里，把這類人群描述得很準(zhǔn)確：

他們是畢業(yè)后離開(kāi)學(xué)生公寓、但又買不起房、租不到好房子的年輕專業(yè)人士。

倫敦近幾年私人出租市場(chǎng)的租金漲了超過(guò)43%，一居室的月租早已令人望而卻步，共居的Studio提供了一個(gè)中間選項(xiàng)——比普通合租更體面，比一居室公寓更省錢。

根據(jù)Savills的數(shù)據(jù)，目前倫敦共居起步月租約在1,550英鎊到1,750英鎊之間，和在哈默史密斯或富勒姆合租一套三居室里的一個(gè)房間差不多——但居住體驗(yàn)完全不在一個(gè)層次上。

2.機(jī)構(gòu)資本為什么看上這條賽道？

共居的投資邏輯，和普通購(gòu)房出租有很大的區(qū)別。

共居這類專業(yè)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，靠的是規(guī)模效應(yīng)和運(yùn)營(yíng)管理——單棟樓幾百個(gè)單元，租客換人不斷，整體入住率可以保持在95%左右。

根據(jù)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，專業(yè)運(yùn)營(yíng)的共居項(xiàng)目回報(bào)率在5%至7%之間。更重要的是，這是運(yùn)營(yíng)型資產(chǎn)，就像酒店和學(xué)生公寓一樣，價(jià)值來(lái)自穩(wěn)定現(xiàn)金流和專業(yè)管理，而不只是坐等樓價(jià)漲。

CBRE的數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度，英國(guó)整個(gè)"居住板塊"（Living sector，涵蓋共居、Build to Rent、學(xué)生公寓等）的投資額達(dá)到了33億英鎊。

Savills發(fā)現(xiàn)，到2025年，居住板塊在英國(guó)整體商業(yè)地產(chǎn)投資里占到了25%，而2015年這個(gè)比例只有11%。更值得注意的是，Savills調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資人計(jì)劃在未來(lái)三年向英國(guó)居住板塊投入超過(guò)320億英鎊資金。

跑在最前面的，是全球最頂級(jí)的機(jī)構(gòu)投資者。貝萊德（BlackRock）、Realstar、荷蘭養(yǎng)老基金APG，都已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)押注英國(guó)共居。

據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）的預(yù)測(cè)，英國(guó)共居市場(chǎng)到2025年可能達(dá)到超過(guò)3萬(wàn)個(gè)床位，潛在投資價(jià)值超過(guò)40億英鎊。

3.這個(gè)市場(chǎng)有多大，分布在哪里？

萊坊咨詢的報(bào)告梳理了倫敦目前的共居版圖：

最早期的先行者是The Collective，在Old Oak Common（546個(gè)床位，2016年開(kāi)放）和金絲雀碼頭（705個(gè)床位，2019年開(kāi)放）分別布局。此后，Dandi在溫布利公園開(kāi)了335個(gè)床位的項(xiàng)目，Halcyon在Earlsfield和Harrow也有多個(gè)落地案例。

倫敦目前運(yùn)營(yíng)中最大的共居項(xiàng)目，是Outpost Management在克羅伊登的Enclave，共有817個(gè)床位。

在建或已獲規(guī)劃許可的項(xiàng)目，還將為倫敦再增加約8,837個(gè)共居床位。其中Olympian在金絲雀碼頭的這個(gè)項(xiàng)目（795個(gè)單元）是重量級(jí)選手，此前已獲得地方規(guī)劃批準(zhǔn)，如今又拿到了高層建筑施工的關(guān)鍵監(jiān)管許可，意味著正式進(jìn)入動(dòng)工倒計(jì)時(shí)。

倫敦以外，這個(gè)模式也在快速蔓延。

曼徹斯特在2024年完成了Square Gardens和Union Co-Living兩個(gè)項(xiàng)目的首期，兩個(gè)項(xiàng)目合并后將接近1,700個(gè)床位。布里斯托、利茲、伯明翰、埃克塞特等城市也陸續(xù)出現(xiàn)共居項(xiàng)目落地。

4.共居的繁榮，背后是一個(gè)更大的問(wèn)題

共居項(xiàng)目一座接一座在英國(guó)大城市冒出來(lái)，背后指向的，是一個(gè)更根本的現(xiàn)實(shí)：英國(guó)出租房嚴(yán)重供不應(yīng)求。

Savills的數(shù)據(jù)顯示，倫敦、曼徹斯特、伯明翰等主要城市過(guò)去三年租金上漲超過(guò)43%。

租金的漲法，不是因?yàn)榉孔幼兒昧耍且驗(yàn)榭勺獾暮梅孔痈揪筒粔颉?/p>

英格蘭全境的私人出租住宅存量自2016年以來(lái)凈減少了超過(guò)56萬(wàn)套——越來(lái)越多的個(gè)人房主因稅負(fù)上升、合規(guī)成本增加而選擇出手離場(chǎng)，這直接拉大了供給缺口。

與此同時(shí)，租房人群卻在持續(xù)擴(kuò)大。

倫敦每年有約15.8萬(wàn)名高校畢業(yè)生留在這座城市工作，曼徹斯特和伯明翰同樣是重要的就業(yè)落腳點(diǎn)。

買不起房、買不到房的年輕專業(yè)人士，只能繼續(xù)租。

Zoopla今天剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月英國(guó)租客平均要用36%的收入來(lái)支付房租——這不是一個(gè)健康的數(shù)字，卻是一個(gè)真實(shí)的市場(chǎng)信號(hào)。

正是這塊缺口，讓共居項(xiàng)目有了生長(zhǎng)的空間。換句話說(shuō)，共居的崛起，恰恰證明了出租需求的韌性。

5.購(gòu)房出租，依然有市場(chǎng)

對(duì)于考慮購(gòu)房出租的海外買家來(lái)說(shuō)，共居的繁榮其實(shí)是一個(gè)重要的背書——它說(shuō)明，在英國(guó)大城市長(zhǎng)期持有出租房，租賃需求是真實(shí)存在且穩(wěn)定的。

更直接的信號(hào)，是數(shù)字。

根據(jù)2026年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，英國(guó)整體購(gòu)房出租的平均毛收益率約在5.6%至7%之間。倫敦由于房?jī)r(jià)較高，中心區(qū)域收益率相對(duì)低一些，約在4%至5%；

但東倫敦、北倫敦的部分區(qū)域可以達(dá)到6%甚至以上。曼徹斯特和伯明翰的收益率則普遍更高，曼徹斯特西北部房?jī)r(jià)年增幅今年已達(dá)3.3%，同時(shí)租金仍在上漲，是兼顧租金收益和資產(chǎn)增值的較佳組合。

出租房供應(yīng)在減少，租房需求在增加，這兩個(gè)方向相向而行，構(gòu)成了購(gòu)房出租市場(chǎng)的底層支撐。

有些人擔(dān)心新出臺(tái)的《租戶權(quán)利法案》會(huì)讓房東日子難過(guò)。這部法案確實(shí)提高了合規(guī)要求，但同時(shí)也在清洗那些粗放經(jīng)營(yíng)的小房東。

專業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)的房主，反而可能從市場(chǎng)出清中受益——競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少了，優(yōu)質(zhì)房源的議價(jià)能力更強(qiáng)了。

讀懂了共居為什么在英國(guó)越來(lái)越火，也就讀懂了購(gòu)房出租為什么在英國(guó)依然值得做。

ref：

https://ukpropertyforums.com/bristols-tallest-resi-scheme-gets-gateway-2-approval/

https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/372282-0

https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/383692-0

https://www.lsh.co.uk/explore/research-and-views/view-points/2025/february/co-living-btrs-next-big-thing

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