操作真強！保利三亞，十年臘肉盤，要大規模商改住了！

最近，三亞崖州灣科技城動作很大！

崖州灣科技城實景

密集發布了9宗地塊的優化調整方案，涉及批前調整公示和你調整地塊總面積達到580畝，其中涉及大幅度的商改住和容積率調整，其中，商改住調整出236畝住宅用地和商住混合用地，另外，還有調整出一塊接近20畝的教育用地。

什么意思：

一方面將流通能力較差的商業用地，調整為住宅用地，充分發揮出稀缺宅地的土地價值，一下子增加了近236畝的住宅用地。

什么概念，去年崖州僅供應了50畝住宅用地，這一次性調整出相當于4年的宅地供應量，。

另一方面，調整出一塊教育用地，不就等于釋放了這個板塊還要建學校的信息嗎？

具體來看，本次調整9宗地塊，分為三個方案：

其中最受關注的一則大調整與保利三亞項目有關！

3月6日，三亞自規局發布了“關于《三亞崖州灣科技城（中片區）控制性詳細規劃優化調整》YK02-13-08、YK02-13-09地塊規劃修改的批前公示”。

顯示該兩宗地塊已經到了批前公示階段，也就意味著，調整的內容基本落聽。

涉及的兩宗地塊，一宗是YK02-13-08，擬將文化活動用地調整為二類住宅用地，用地面積30.76畝，容積率1.7，可建設面積約34826平米。

根據地塊位置圖顯示，該地塊與保利淺海項目緊挨，放在同一個調整方案中，可以大膽猜想下，后續預計也會跟保利有關。

地塊位置圖 圖源：三亞自規局

另一塊調整的地塊，YK02-13-09地塊則就是保利已經拿下的土地，面積很大，達到118畝！

公開資料顯示，YK02-13-09地塊土地于2016年12月通過土地招拍掛方式由三亞保華房地產開發有限公司取得土地權屬，土地證載用途為住宿餐飲用地，權屬用地面積約118.04畝，該司在該用地上主要建設保利崖州灣科技城會議中心項目（即保利淺海時光里項目），目前商業部分已完成建設并投入使用，只剩余酒店部分未開發建設。

YK02-13-09地塊鳥瞰圖 圖源：三亞自規局

地塊內項目分為兩期， 一期為西側地塊，已建成文旅小鎮形式的零售商業 街區，投資額約5.88億。二期為本次地塊功能 及建設指標調整區域，尚未開工。

圖源：三亞自規局

事實上，這塊地2025年4月已經調整過一輪方案，三亞自規局信息顯示：

YK02-13-09地塊用地性質由旅館混合零售商業用地（旅館建筑面積不低于60%，零售商業建筑面積不超過40%），擬調整為商務金融混合零售商業用地（用地性質代碼0902/090101），商務金融建筑面積不低于60%，零售商業建筑面積不超過40%。同時結合項目實際開發落位需要，具體論證調整限高、綠地率等指標。

相對而言，比起旅館用地而言，零售商業的價值顯然更大。

圖源：三亞自規局

但2026年3月，擬調整的方案中，出現更利好的信息，在原本擬調整的“旅館混合零售商業用調整為商務金融混合零售商業用地”基礎上，直接升級實現商改住：

擬申請將YK02-13-09地塊規劃用地性質由旅館/零售商業混合用地修改為二類城鎮住宅/零售商業/商務金融混合用地！容積率1.1！

雖然，小易沒看有找到具體的二類住宅和零售商業，商務金融的混合比例，但可以明確的是，增加了住宅用地。

對于一塊擁有著1.1容積率的三亞一線海景地塊而言，這種商改住操作，價值可以說直接跨越式升級。

直接將一塊接近10年的老臘肉旅館商業地塊，轉變成擁有海景低密住宅的香餑餑！

不得不說，保利在崖州這十年沒白熬，如果公示結束，正式調整的話，保利的這波操作絕對很秀。

但是，按照常規操作，即使調整方案，保利或許也要補繳土地出讓金。

修改依據政策層面 圖源：三亞自規局

根據官方給出的調整條件和必要性可以得知：

崖州灣酒店十分飽和過剩，而安居房數量短缺，整體去化率已經達到97%；商務辦公也比較稀缺；可以分析，該地塊后面可能會用作安居房和商務辦公類產品的開發。

這樣一來，三亞崖州灣或將迎來新的安居房項目！

再來看另外兩個最新的調整方案，都為“調整修改必要性論證的公示”階段，也就是說，先論證再修改。

其中涉及規模最大的是：

關于《三亞崖州灣科技城（中片區）控制性詳細規劃優化調整》YK01-03-04、YK01-04-01、YK01-04-02-03、YK06-04-04、YK06-04-07地塊規劃修改必要性論證的公示。

涉及5宗地塊，合計約402.8畝，體量可以說非常龐大，地塊也非常方正，周邊配套齊全，有著三亞寰島實驗中學、三亞寰島實驗小學、三亞市崖州灣科技城南開中學等教育資源。

周邊也有高端樓盤林立，崖州灣順達花園、聚億椰海錦程、保利棲悅、未來海岸之嘉仕度假公館、招商海月花園、保利·淺海等；

地塊位置圖 圖源：三亞自規局

是成熟片區！

本次論證涉及YK01-03-04、YK01-04-01、YK01-04-02-03、YK06-04-04、YK06-04-07地塊的修改，其中：

（1）YK01-03-04YK01-03-04地塊用地性質由商務金融/旅館/零售商業混合用地(0902/090104/090101)修改為二類城鎮住宅用地(070102)；容積率由≤3.0修改為≤2.5，建筑密度由≤45%修改為≤22%，綠地率由≥25%修改為≥40%，建筑限高保持不變仍為80米，并配建一處6班幼兒園；

（2）YK01-04-01YK01-04-01地塊用地面積由97743平方米修改為94689平方米，用地性質及其他規劃控制指標保持不變；

（3）YK01-04-02-03YK01-04-02-03地塊用地面積由461平方米修改為3514平方米，用地性質及其他規劃控制指標保持不變；

（4）YK06-04-04YK06-04-04地塊用地面積由105958平方米修改為95549平方米，用地性質及其他規劃控制指標保持不變；

（5）YK06-04-07YK06-04-07地塊用地面積由5636平方米修改為16045平方米，用地性質及其他規劃控制指標保持不變；

主要調整的就是將YK01-03-04YK01-03-04地塊用地性質由商務金融/旅館/零售商業混合用地(0902/090104/090101)修改為二類城鎮住宅用地(070102)；容積率由≤3.0修改為≤2.5。

等于商改住調整出來了58754平米住宅用地，約88.21畝，規模比較可觀。

第三個調整的方案的是：

關于《三亞崖州灣科技城（中片區）控制性詳細規劃優化調整》YK08-06-03、YK08-06-04地塊規劃修改必要性論證的公示。

顯示對2宗合計約29.9畝的地塊進行調整論證，其中項目范圍內約10畝用地已由海南省機關事務管理局通過劃撥方式取得，用地性質為機關團體用地，現狀已建1棟3層三亞城郊檢察院崖城檢察室。

地塊位置 圖源：三亞自規局

調整方案顯示，主要將YK08-06-03用地從原來的商務金融用地，調整為其它教育用地，用地的規模從1,27萬平米，增加到1.32萬平米，約20畝。

而機關團體用地，則相應減少。

地塊的調整背后，或許也釋放出這個板塊將建立一所新學校的信息，對于崖州灣而言，又是好消息。