香港開始對超級豪宅加稅

2026年開年，香港樓市暖意不減。據香港中原地產統計，今年開年前兩個月，就已有48宗億元以上的住宅物業成交，而2025年全年，該級別的住宅成交宗數共262宗，創下歷年新高。

在此背景下，香港政府對超級豪宅“開刀”，近日宣布將調整1億港元以上的住宅物業交易印花稅稅率，由4.25%調高至6.5%。業內認為，該項新政目的并非打壓房地產市場，而是在于增加稅收收入，同時該項政策涉及范圍較小，預計不會影響樓市復蘇的勢頭。

今年以來的香港樓市堪稱火熱。據香港中原地產統計，1月一手樓銷量超過2400宗，創下15個月新高；2月成交亦超1300套，一手樓已連續13個月成交破千宗。更有新盤已開始提價、收回折扣，亦有越來越多客戶由租轉買。

“香港樓市由近年的低位已經反彈了超過5%，但是比起2021年的高位，依然調整了大約25%。”新世界發展管理層在近期的業績會上提到，預計后期美國將繼續減息，加上過去一年港股亮眼的表現，讓不少準買家將在股市獲利的資金轉投樓市，相信有助推進樓市的復蘇。

每套豪宅至少多交200萬港元

2025年的香港豪宅市場上，時有頂級豪宅成交的案例。

例如2025年5月，香港東半山頂級豪宅Mount Nicholson的頂層特色戶以6.09億港元的價格出售，每平方呎單價高達14.44萬港元，刷新亞洲紀錄；同年10月，新鴻基地產旗下的山頂加列山道TWELVE PEAKS項目以3.52億港元售出5號洋房，成交呎價也達到8.08萬港元；臨近年末，太古地產旗下超級豪宅項目深水灣道6號兩棟獨立屋出售，成交價高達22億港元……

在此輪香港樓市復蘇進程中，作為樓市“火車頭”的豪宅市場在2025年增長顯著。根據香港中原研究部的數據，2025年全年，香港億港元及以上私人住宅成交量共錄得262宗，創下歷年新高，總成交金額達531億港元。

交易火熱持續推高香港豪宅市場的影響力。據房地產顧問服務公司萊坊發布的最新一季《全球超級豪宅報告》，在全球12個主要市場總房價在1000萬美元以上的住宅銷售中，2025年第四季度，香港超級豪宅成交量達81宗，成交額增至15.66億美元（約122.15億港元），升至全球第二位，延續已持續兩個季度的反彈勢頭，按季成交量增45%、成交額增51%。

2026年以來，這一趨勢仍在延續，僅前兩個月就有48宗1億港元以上住宅物業成交，成交金額突破百億港元。其中，1月份一手市場上逾億元豪宅成交就有26宗，平均每天近1宗，亦創下單月豪宅成交宗數的歷史新高。

在這樣的背景下，港府提出對億元以上豪宅加征印花稅。若以一套總價1億港元的豪宅粗略計算，此前稅率為4.25%，稅款為425萬元，加稅后增至650萬元，需多付超200萬港元。

香港特區政府財政司司長陳茂波表示，這項政策調整是秉持“能者多付”的原則，作為政府開源的一項舉措，影響約0.3%的住宅物業交易，估計每年可增加約10億港元收入。

但這對剛踏上復蘇之路的香港樓市來說，是否會成為一招抑制市場熱度的“辣招”？業內有不少觀點認為該政策對市場影響較為有限。中金公司認為，在香港住宅交易結構中，高端住宅（即2000萬港元交易額及以上）僅占比5-6%以下，即使稅率提升物業范圍適度擴大，對市場整體景氣度也相對較小。

國際投行摩根大通也稱，對此次稅率上調并不擔憂。一方面，此次政策僅影響0.3%的住宅交易，覆蓋范圍有限，并且從超級富豪購房者的視角來看，新增的2.25%成本影響微小。“此次政策并非以打壓房地產市場為目標，本質屬于再分配財政政策，通過向超級富豪征稅以補貼低收入群體。”

亦有資深香港中介人士向記者表示，預計新政影響持續一兩個星期，但“只是心理影響，此前海外富豪最高需要承擔30%的印花稅”。美聯集團行政總裁（住宅）馬泰陽也提到，目前樓市氣氛熾熱，大手客、長短線投資者及剛需用家均出手，預計新政不會阻礙目前整體樓價回升的勢頭，對逾億元的成交相信亦未會有太大影響。

更多人“轉租為買”

新政對超級豪宅市場的影響究竟幾何尚待時間給出答案，但香港樓市的回暖走勢已持續了一年。2026年更是火熱開局。

據香港中原地產數據，今年1月份，一手樓的銷量超過2400宗，同比增長兩倍多，創下15個月新高。而1月份向來是香港樓市的傳統淡季，在2022年至2025年間，一手房成交量連續四年僅有數百宗。

開發商成交表現亦有大幅提升。中金公司統計的6家重點房企銷售數據顯示，1月份，新鴻基、港鐵公司、恒基兆業、信和置業、長實與新世界發展全口徑簽約銷售額依次同比增加38%、279%、189%、535%、62%、211%，合計成交854套（2025年1月成交量為270套），銷售額同比增長173%至92億港元，對應市占率提高至48%。

2月份市場熱度受春節影響不大。據美聯物業統計，2月至25日已錄得1302宗一手成交，同比增長6.5%，連續13個月成交破千宗。

有項目已實現提價銷售，長實與港鐵公司合作開發的黃竹坑港島南岸BLUE COAST項目在推出新一批25套3房房源時，便加價約5%，開盤當日全部售罄，套現約5億港元。

隨著樓市升溫，越來越多客戶從租房轉為買房。中原地產馬鞍山海柏花園分行高級分行經理梁榮貴介紹，新界馬鞍山片區的翠擁華庭近期錄得的一宗成交中，客戶便是由租轉買。“買家見屋苑環境舒適，價錢合理，決定購入單位自住。”

這套實用面積781平方呎的3房在2月中旬時放盤，同時放租或賣盤，原業主叫價約880萬港元。“但2月中旬時租客仍在，至3月初租客一搬走，隨即就有數組客人看樓并同時出價，最終買家追價至893萬港元成交。”

據介紹，去年以來，轉租為買的個案較多，市場氛圍發生顯著變化。中原地產表示，過去幾年香港樓市處于低潮，買房需求疲軟，有多達八成的香港市民選擇租房，入市買房的不足兩成；而在2026年1月份促成的住宅買賣及租務成交中，買賣比例升至接近六成，創近兩年新高。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰表示，隨著樓市逐步轉勢，加上住宅租金上升，不少租客不再愿意年年面對加租壓力，開始考慮“轉租為買”。高盛也認為，香港租金的強勁增長（2023至2025年間累升約兩成），加上按揭利率下降，或令更多人“轉租為買”。

除此之外，專才、優才計劃及投資移民政策，亦為樓市增添非本地用家及投資客；疊加美國的減息預期、香港股市持續向好等多種利好因素，業內認為香港樓市將向好。

2026年以來，花旗、高盛、匯豐等機構先后上調了對香港樓價漲幅的預測，摩根大通近來也表示，將今年香港樓價升幅預測由原先的5%至7%大幅上調至10%至15%，并預期2027年將進一步上升約5%。

美聯物業近日發布的“港人置業意向調查”結果顯示，共計逾340份有效問卷中，認為樓價“平穩”或“上升”受訪者比例接近9成，當中看升約有54%。而上年同期的調查中，僅約6成的受訪者認為樓價“平穩”及“上升”。“短短一年內大幅躍升超過28.3個百分點，反映現時樓市氣氛明顯急速轉好。”

來源 | 第一財經

編輯 | 祝余

終審 | 許曉陽