寶龍商業把指揮棒交給“自己人”

文/樂居財經 徐酒眠

2026年3月的第一天，寶龍商業（09909.HK）一紙公告在資本市場和商業地產圈激起漣漪。

距離原行政總裁徐猛空降掌舵僅過去約13個月，這位曾被寄予厚望的“龍湖系”職業經理人便以“投入更多時間于其他業務”為由宣告離場。

接替他的，是39歲的蔡爾超——一個在寶龍體系內浸淫近十年的“老兵”；同時也是寶龍創始人許健康家族的親屬。

在行業寒冬尚未完全解凍、商業地產存量廝殺日趨白熱化的節點，這起看似尋常的人事更迭，似乎又遠非一份履歷替換那么簡單。

從引入外部職業經理人尋求變革，到重新召回家族血脈坐鎮中樞，寶龍商業是完成了治理邏輯的徹底轉向，還是又一次短暫過渡？

將時間撥回2025年1月21日，當日午間，關于龍湖舊將徐猛履新寶龍商業CEO的消息不徑而走。

“徐先生擁有多年商業項目運營管理經驗，在市場洞察、商業投資、產品規劃以及資產運營全周期服務管理等領域經驗非常豐富。”

幾個小時后，寶龍商業官宣了這起人事任命。雙方簽訂了五年的服務合同，而董事會為徐猛厘定的薪酬，為每年固定薪金120萬元。

作為曾在龍湖集團華東區域掌管超50座天街項目的資深老將，42歲的徐猛身上帶著龍湖體系化的精細化運營烙印。“任職期間，他帶領團隊使龍湖商業在華東區域嶄露頭角，確立了頭部品牌的市場地位。”寶龍商業頗為肯定徐猛在龍湖的成績。

徐猛的空降，也被市場普遍解讀為寶龍商業希望通過引進外部先進管理經驗，提升運營效率，以應對行業下行周期的挑戰。

數據現實，去年上半年，寶龍商業實現營業收入13億元，歸母凈利潤1.83億元。同時，公司經營性現金流同比大幅增長52.8%，達到2.22億元。

在房地產行業持續承壓、消費市場復蘇緩慢中，寶龍商業仍展現出較強的運營韌性和現金流管理能力。

規模方面，報告期末，寶龍商業在管商業項目97個，在管面積1106萬平方米；簽約項目129個，簽約面積1424萬平方米。

其中，長三角區域項目數量占比達70%。去年上半年，寶龍商業整體出租率約為91.8%，同比增長0.3個百分點；商業收繳率達98.7%，同比提升0.2個百分點。

同期，住宅物業管理服務在管項目128個，總在管建筑面積約為2370.8萬平方米；簽約物業138個，總簽約建筑面積約3012.9萬平方米。

新任總裁蔡爾超的履歷，呈現出與徐猛截然不同的特質。

如果說徐猛是帶著龍湖的標準化打法空降而來，那么蔡爾超則是一個在寶龍體系內摸爬滾打近十年的“老兵”，同時也是血緣意義上的“自己人”。

公告介紹，現年39歲的蔡爾超自2016年底便進入寶龍體系，先后在地產項目開發、業務重整、TOD商業項目策劃等領域任職。

蔡爾超在商業地產的投資、建設、開發運營領域擁有成熟的實操能力，尤其是在廈門寶龍地產管理有限公司擔任總經理期間，主導過多個重大商業地產開發項目。

更深層的身份在于家族關系。

蔡爾超是寶龍商業執行董事及董事會主席許華芳、非執行董事許華琳及許華芬的表弟。他的上位，在外界看來意味著許氏家族對寶龍商業的管控將進一步深入到執行層面，是許氏家族在危機時刻加固“防火墻”的關鍵一環。

此外，蔡爾超在2016年底進入寶龍集團之前，曾創辦貿易公司并擔任總經理。

這種既有外部創業經歷，又熟悉寶龍內部運作，且具備血緣信任背景的復合身份，或許正是當前寶龍系所急需的——既能在一線操盤，又能無條件服從于整體家族戰略。

就在一個多月前，寶龍系剛剛完成了一次重要的股權騰挪。

2026年1月27日，寶龍地產將其持有的寶龍商業25%股份，以3.61億港元的價格出售給由許氏家族成員控制的Prime Capital Investment Limited，后者由許展豪持股51%，許華琳持股49%。

而許展豪正是許華芳之子，也是創始人許健康之孫；許華琳是許華芳的堂妹、許展豪的堂姑。

這筆交易可謂一箭雙雕，為寶龍地產緩解流動性壓力的同時，也將核心優質資產寶龍商業的控制權從左口袋挪到了右口袋，防止寶龍商業的股權在后續的債務重組中被稀釋或旁落。

目前，寶龍地產正處于境內外債務重組的關鍵沖刺階段。根據重組方案，寶龍地產的債權人可選擇通過轉股獲得不超過寶龍商業32.4%的已發行股份。

在此背景下，寶龍商業的定位不再僅僅是一個獨立的上市平臺，而是整個寶龍系在債務寒冬中最重要的“現金奶牛”和“壓艙石”。

將總裁之位交給熟悉內部情況、且絕對可靠的家族成員蔡爾超，邏輯便不言自明：必須確保在債務重組最混亂的時期，經營端不能出任何岔子，且必須無條件配合母公司的戰略調度。

蔡爾超的上任，標志著寶龍商業結束了短暫的“徐猛試驗期”，回歸“家族治理”模式。他的任務清單也異常清晰且艱巨：穩住業績、保住商業項目的現金流、配合集團完成債務重組的平穩過渡。

而待風暴過去，寶龍商業是否仍要回歸“徐猛式”的職業經理人治理模式，答案，只能交給時間。

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