為獲更多拆遷利益將安置房登記親屬名下，北京房產律師幫原告起訴要回房屋

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

陳建國（化名）與張桂蘭（化名，均已去世）系夫妻關系，二人育有一子一女，分別為兒子陳俊峰、女兒陳麗娟。陳俊峰與李淑蘭系夫妻關系，陳麗娟與馬志強系夫妻關系。

涉案83號宅基地使用權登記在張桂蘭名下，該宅基地上房屋系陳建國與張桂蘭于1988年出資建造，二人去世后，子女因房屋繼承產生糾紛，訴至法院。2010年，法院作出A號民事判決書，按法定繼承平均分割該房屋，判決陳俊峰、陳麗娟及其他兩名子女各分得部分房屋所有權。

2017年，83號宅基地面臨拆遷，為最大化拆遷利益，陳俊峰與陳麗娟協商，將應歸陳俊峰的部分拆遷利益（兩套安置房）暫登記在陳麗娟名下。2020年8月，雙方簽訂《所有權確認協議》，明確83號宅基地地上物實際出資人為陳俊峰，拆遷所得安置房全部歸陳俊峰所有，陳麗娟名下的一號房屋、二號房屋（兩套拆遷安置房）實際所有權歸陳俊峰，待房屋具備過戶條件后10日內，陳麗娟無條件協助辦理過戶手續。該協議經村委會見證，加蓋村委會公章，另有多名見證人簽字。

協議簽訂后，陳麗娟以自己名義與甲公司（原某公司1）簽訂兩份《定向安置房買賣合同》，約定購買一號房屋、二號房屋，兩套房屋尚未辦理不動產權證書，亦未交房。后陳麗娟、馬志強反悔，拒絕協助辦理過戶手續，陳俊峰、李淑蘭多次協商未果，訴至法院，提出三項核心訴訟請求（僅保留房屋相關）：1. 確認一號房屋、二號房屋的《定向安置房買賣合同》合同權益歸陳俊峰享有；2. 房屋滿足過戶條件后，陳麗娟、馬志強、甲公司協助陳俊峰辦理過戶手續；3. 本案訴訟費由陳麗娟承擔。

被告陳麗娟、馬志強答辯稱，不同意全部訴訟請求：1. 陳麗娟系合法被騰退人，與甲公司簽訂安置房買賣合同，依據合同相對性，其享有全部合同權益，陳俊峰非合同簽署方，無權主張權利；2. 雙方約定“為拆遷利益最大化將房屋登記在陳麗娟名下”違反法律規定，應屬無效，涉案兩套房屋系基于陳麗娟繼承的房屋份額拆遷所得，歸其所有；3. 《所有權確認協議》未經馬志強簽字，亦未追認，兩套房屋系夫妻共同財產，陳麗娟無權單獨處分，協議對馬志強無約束力。

第三人甲公司答辯稱，本案系家庭內部糾紛，與公司無關，公司無辦理房屋過戶的職權，請求法院依法認定房屋產權人。

庭審中查明，此前陳俊峰曾起訴要求確認《所有權確認協議》有效，法院作出B號民事判決（一審）、C號民事判決（二審），均確認協議合法有效；陳麗娟、馬志強又以“協議系贈與”為由起訴要求撤銷協議，法院作出D號民事判決（一審）、E號民事判決（二審），駁回其訴訟請求，北京市高級人民法院作出F號民事裁定書，駁回二人再審申請。另查明，陳麗娟、馬志強另有宅基地拆遷并獲得利益，陳俊峰提交的微信聊天記錄、通話錄音可佐證陳麗娟簽訂協議時系真實意思表示，馬志強對協議知情且無異議。

裁判結果

陳麗娟與甲公司于2018年4月22日簽訂的關于一號房屋、二號房屋的《定向安置房買賣合同》的合同權益由原告陳俊峰享有；

在上述兩套房屋滿足過戶條件后，被告陳麗娟、馬志強及第三人甲公司協助原告陳俊峰辦理過戶手續，將上述兩套房屋過戶至陳俊峰名下；

該判決核心意義在于：明確拆遷安置房的實際權利人可通過所有權確認協議鎖定權益，協議經生效判決確認有效后，對雙方具有法律約束力；夫妻一方處分房屋權益，相對方有理由相信系夫妻共同意思表示，且有證據證明另一方知情無異議的，該處分行為有效；當事人以“協議系贈與”主張撤銷，無事實依據的，法院不予支持，充分體現專業律師精準援引法律規定、鎖定核心證據的優勢，為拆遷安置房實際權利人維權提供典型參考。

法院說理

法院認為，本案核心爭議焦點為：《所有權確認協議》的效力是否及于涉案兩套安置房；陳俊峰是否有權主張涉案安置房的合同權益及過戶；陳麗娟、馬志強的抗辯理由是否成立。結合案件事實及法律規定，具體說理如下（重點聚焦房屋部分）：

第一，所有權確認協議的效力及于涉案安置房。根據已生效的B號、C號、D號、E號判決及F號裁定書，《所有權確認協議》系陳俊峰與陳麗娟基于意思自治簽訂，不違反法律法規的強制性規定，合法有效，該協議明確約定一號房屋、二號房屋的實際所有權歸陳俊峰所有，系雙方對拆遷安置房權益歸屬的真實意思表示，雙方均應依約履行。

第二，陳俊峰有權主張安置房合同權益及過戶。雖然涉案兩套安置房的《定向安置房買賣合同》系陳麗娟與甲公司簽訂，但《所有權確認協議》已明確陳俊峰系房屋實際權利人，該約定合法有效，陳俊峰作為實際權利人，有權主張涉案安置房的合同權益。同時，協議明確約定過戶條件成就時陳麗娟需協助辦理過戶，馬志強雖未在協議上簽字，但結合通話錄音、拆遷背景等證據，可認定其對協議內容知情且無異議，陳俊峰有理由相信陳麗娟的簽字系夫妻共同意思表示，故馬志強以“未簽字、未追認”為由抗辯，不能否定協議效力，陳麗娟、馬志強應共同履行協助過戶義務；甲公司作為安置房買賣合同的出賣人，在房屋過戶條件成就時，應履行必要的協助義務。

第三，被告抗辯理由的處理。關于“合同相對性”抗辯，合同相對性原則旨在規范合同雙方當事人的權利義務，但不能對抗實際權利人的合法權益，陳麗娟僅系名義上的合同簽訂方，不能以此否定陳俊峰的實際權利，故對該抗辯不予采信；關于“為利益最大化約定無效”的抗辯，雙方約定系對拆遷利益的內部分配，不違反法律強制性規定，且已通過生效判決確認合法，故該抗辯無事實及法律依據；關于“協議系贈與”的抗辯，協議名稱及內容均明確系對房屋所有權的確認，無任何贈與意思表示，且生效裁判已駁回該主張，故對該抗辯不予采信。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“拆遷安置房權益確認”這一高頻拆遷房產糾紛場景，總結核心勝訴要點、實務維權技巧及風險提示，為拆遷安置房實際權利人提供參考。

鎖定核心協議效力，筑牢維權基礎。本案勝訴的關鍵的是，充分利用多份生效判決（一審、二審、再審），確認《所有權確認協議》合法有效，明確陳俊峰系涉案安置房的實際權利人。房產律師可精準梳理生效裁判文書，將其作為核心證據，破解對方抗辯，為當事人鎖定房屋權益。

破解夫妻共同財產抗辯，強化證據鏈支撐。針對馬志強“未簽字、未追認”的抗辯，我們重點舉證通話錄音、拆遷背景、雙方微信聊天記錄等證據，證明馬志強對協議知情且無異議，同時主張陳俊峰有理由相信陳麗娟的簽字系夫妻共同意思表示，符合表見代理的相關精神，最終讓法院認定協議對馬志強具有約束力。律師可幫助當事人挖掘此類間接證據，破解夫妻共同財產處分的維權困境。

突破合同相對性，主張實際權利人權益。對方以“陳麗娟系合同簽訂方，享有合同權益”為由抗辯，我們重點援引“實際權利人與名義權利人的權利歸屬”相關法律原則，主張合同相對性不能對抗實際權利人的合法權益，結合所有權確認協議的約定，成功讓法院支持陳俊峰享有安置房合同權益。房地產律師可精準運用法律原則，突破合同相對性的維權障礙。

核心風險提示與維權建議。拆遷安置房權益糾紛需重點防范四大風險：一是為拆遷利益最大化，將房屋權益登記在他人名下時，未簽訂書面確認協議，后續被名義權利人反悔；二是確認協議未明確房屋歸屬、過戶時間及協助義務，引發履行爭議；三是忽視夫妻共同財產問題，未確認配偶知情，導致協議被主張無效；四是未留存協議簽訂的見證材料、溝通記錄等證據，遭遇糾紛時無據可依。建議：1. 拆遷時若需將房屋權益登記在他人名下，務必簽訂書面《所有權確認協議》，明確房屋實際歸屬、過戶條件及協助義務，最好經村委會或第三方見證，留存簽字原件；2. 協議簽訂時，盡量讓名義權利人的配偶到場簽字，若無法到場，需留存其知情無異議的證據（通話錄音、微信聊天記錄等）；3. 全程跟進訴訟程序，對對方的上訴、再審請求及時應對，守住勝訴成果。

最后，若您正面臨拆遷安置房權益糾紛、房屋過戶受阻等問題，切勿盲目協商或應訴。專業的房地產律師可協助您梳理證據、援引法律規定、破解對方抗辯、跟進訴訟程序，幫您成功確認房屋權益。本律師團隊專注于拆遷安置房糾紛、遺產繼承關聯房產爭議多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人參與訴訟、協商調解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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