?上海樓市“新七條”釋放消費(fèi)需求

來源：法治周末

“新七條”政策體現(xiàn)了上海綜合施策、因城施策、發(fā)揮好存量和增量政策集成效應(yīng)的導(dǎo)向，將進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)需求積極釋放和供求關(guān)系平衡

《法治周末》記者 管依萌

2月25日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、上海市房屋管理局、上海市財(cái)政局、上海市稅務(wù)局、上海市公積金管理中心五部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱“新七條”），自2026年2月26日起施行。

新政涉及限購政策調(diào)減、公積金政策優(yōu)化和房產(chǎn)稅政策完善等7項(xiàng)內(nèi)容，旨在更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“新七條”政策體現(xiàn)了上海綜合施策、因城施策、發(fā)揮好存量和增量政策集成效應(yīng)的導(dǎo)向，將進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)需求積極釋放和供求關(guān)系平衡。

調(diào)減住房限購政策

服務(wù)宜居安居，促進(jìn)職住平衡，聚焦?jié)M足居民合理住房需求，“新七條”明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策。

一是縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個(gè)稅年限。對(duì)非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。對(duì)在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購買住房。對(duì)持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社保或個(gè)稅證明。

依照“新七條”，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房；連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購1套住房。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策調(diào)整前，對(duì)于從事城市基礎(chǔ)服務(wù)或企業(yè)總部設(shè)在外地的人員，其或因未在上海繳納社保而無購房資格。“新七條”立足支持此類在滬穩(wěn)定居住群體購房需求導(dǎo)向，允許持有滿5年的居住證即有購房資格。換句話說，過去限購政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤。

《法治日?qǐng)?bào)》律師專家?guī)斐蓡T、北京海潤天睿律師事務(wù)所合伙人戚兆波告訴《法治周末》記者，從限購主體上看，“新七條”擴(kuò)大了適合購房主體范圍，特別是將長期居住但無當(dāng)?shù)厣绫Ｓ涗浀娜巳杭{入，具有行政許可放松的性質(zhì)，有利于減少實(shí)踐中“借名買房”等規(guī)避強(qiáng)制性規(guī)定導(dǎo)致購房合同無效情形的發(fā)生。

上海并非首個(gè)調(diào)減限購政策的一線城市。2025年12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心四部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》）提出，放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的社保或個(gè)稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”；購買五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調(diào)減為“1年”。

降低房產(chǎn)交易成本

為發(fā)揮公積金支持住房消費(fèi)作用，滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，“新七條”規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。

一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬元。對(duì)購買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。

二是優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定。對(duì)于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在上海市無住房或僅有1套住房、且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在上海市再次購房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。

三是擴(kuò)大多子女家庭購房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對(duì)多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在上海市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

從公積金金額上看，戚兆波指出，提高首套房最高貸款額度及“認(rèn)房不認(rèn)貸”，實(shí)質(zhì)上是政策性金融支持的強(qiáng)化，此舉大幅降低了購房者的資金成本與首付壓力，從而有利于增強(qiáng)買房者的合同履行能力。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次上海公積金貸款的條件進(jìn)一步放寬，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。新政前，若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無住房或僅有1套住房，且公積金已結(jié)清，則繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利。這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進(jìn)改善型住房需求的釋放。

“新七條”完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。支持居民置換改善需求，“新七條”規(guī)定自2026年1月1日起，對(duì)上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購房人于未成年時(shí)（或于上海個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在上海新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

戚兆波說，從房產(chǎn)稅收上看，新政明確了暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的適用主體，消除了滬籍家庭分戶置業(yè)時(shí)的稅負(fù)不確定性，從而降低了購房者的合規(guī)成本，且從合同履行的角度也會(huì)明顯減少買賣雙方在繳稅環(huán)節(jié)發(fā)生爭議的可能性。

近期，為降低房產(chǎn)交易成本，各地房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)出明顯的“因城施策”與“存量盤活”特征。

遼寧沈陽提高了“商轉(zhuǎn)公”貸款比例，四川綿陽、廣東韶關(guān)等多地發(fā)放購房消費(fèi)券，貴州貴陽開展商品住房“以舊換新”活動(dòng)……戚兆波指出，這表明各地都在利用金融、財(cái)稅工具降低房產(chǎn)交易成本，刺激消費(fèi)者的購房需求。

支持多子女家庭購房

“新七條”同時(shí)提出了擴(kuò)大多子女家庭購房支持范圍。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次多子女家庭公積金貸款政策的變化在于，此前已規(guī)定首套房貸款額度上浮20%，新政后“額度上浮20%”的政策擴(kuò)大至二套房。其充分體現(xiàn)對(duì)多子女家庭住房改善的支持。

隨著三孩生育政策的放開，全國各地紛紛出臺(tái)一系列多子女家庭購房優(yōu)惠政策。

3月2日，四川省南充市發(fā)布的《南充市穩(wěn)定新出生人口規(guī)模六條措施》提出，生育二孩、三孩的家庭分別獎(jiǎng)勵(lì)購房補(bǔ)貼5萬元、10萬元。生育二孩、三孩的家庭分別提高住房公積金最高貸款額度10萬元、20萬元，并按年利率0.6%給與為期3年的利息補(bǔ)貼。

近日，江蘇省淮安市發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的五條措施》，加大新生兒和多孩家庭購房支持力度。對(duì)新生兒家庭購買新建商品住房的，給予購房總價(jià)4%的補(bǔ)貼。對(duì)多孩家庭（二孩及以上且至少一名子女未滿25周歲，下同）購買新建商品住房的，給予購房總價(jià)6%的補(bǔ)貼；申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高額度上浮50%；申請(qǐng)與政府共有產(chǎn)權(quán)購房的，保障面積（人均住房面積24平方米）上浮10%。

此外，多孩家庭子女不在同一義務(wù)教育階段學(xué)校（含幼兒園、普惠性民辦托育機(jī)構(gòu)）入學(xué)入托的，可以安排在新購新建商品住房所在施教區(qū)的同一學(xué)校（含幼兒園、普惠性民辦托育機(jī)構(gòu)）或同一片區(qū)就近入學(xué)入托。

《通知》明確，支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房，即京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社保或個(gè)稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買2套商品住房。

重慶市實(shí)施多子女家庭購房補(bǔ)貼，對(duì)符合國家政策生育二孩或三孩且至少有一個(gè)未成年子女的家庭，在中心城區(qū)購買新建商品住房并完成網(wǎng)簽合同備案的，由房屋所在地區(qū)政府（管委會(huì)）給予二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元的補(bǔ)貼；山東省青島市對(duì)符合條件的二孩家庭發(fā)放5萬元多子女家庭購房補(bǔ)貼，對(duì)符合條件的三孩家庭發(fā)放10萬元多子女家庭購房補(bǔ)貼；福建省福州市發(fā)放多子女家庭購房補(bǔ)貼，在鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)購買市場化商品住宅的多子女家庭，二孩家庭按商品房買賣合同載明的成交總價(jià)款1%予以補(bǔ)貼，單套補(bǔ)貼金額最高不超過3萬元，三孩家庭按商品房買賣合同載明的成交總價(jià)款1.5%予以補(bǔ)貼，單套補(bǔ)貼金額最高不超過5萬元。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2025年有超過100個(gè)城市出臺(tái)或優(yōu)化多子女家庭住房支持政策，政策內(nèi)容涵蓋購房補(bǔ)貼、公積金貸款額度上浮、保障性住房傾斜等多個(gè)方面。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，關(guān)注“一老一小”軟需求，政策更具溫度。多孩家庭子女“長幼隨學(xué)”政策，精準(zhǔn)捕捉了當(dāng)前家庭結(jié)構(gòu)中代際扶持和教育便利的核心痛點(diǎn)。將住房政策與教育資源均衡化相結(jié)合，能有效提升政策的吸引力和居民獲得感。

促進(jìn)市場理性回暖

“新七條”發(fā)布后，位于上海市徐匯區(qū)長橋街道的新房樓盤迎來了“第二春”，每天的到訪量都是此前的2到3倍。而在城市的另一端，上海市浦東新區(qū)宣橋鎮(zhèn)的剛需首套的二手房成交量在攀升。

一名房產(chǎn)中介曾在接受媒體采訪時(shí)透露，新政發(fā)布后，門店咨詢量較此前明顯攀升，“理性回暖、熱度漸起”的態(tài)勢十分明顯。咨詢熱潮中，兩類群體的咨詢最為集中、意愿也相對(duì)突出：一類是在上海持有5年居住證但無社保的靈活就業(yè)者；另一類是社保繳納年限接近新政要求、盼著提前“上車”的外省市年輕人。

上海鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2月25日新政發(fā)布當(dāng)日，新房線上咨詢量比1月工作日平均量增長174%，2月26日增長138%，2月27日增長108%。與此同時(shí)，貝殼App日活躍用戶量也大幅上漲。

此次“新七條”的出臺(tái)，對(duì)后續(xù)市場走勢有何影響？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次“新七條”政策體現(xiàn)了對(duì)各類住房需求的進(jìn)一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度，在持續(xù)降低購房成本的同時(shí)，也將進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)需求積極釋放和供求關(guān)系平衡，鞏固當(dāng)前樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢。

“結(jié)合當(dāng)前市場調(diào)整基本到位、房價(jià)趨穩(wěn)預(yù)期逐漸增強(qiáng)、各項(xiàng)利好政策疊加等因素，在促進(jìn)各子市場交易活躍的同時(shí)，此次新政也將促進(jìn)各市場之間的循環(huán)健康發(fā)展，尤其是帶動(dòng)置換鏈條的順暢。”嚴(yán)躍進(jìn)解釋。

嚴(yán)躍進(jìn)舉例，如非滬籍居民現(xiàn)在僅需滿足1年社保即可購買外環(huán)內(nèi)住房，入市節(jié)奏有望加快，“其若認(rèn)購一套二手房，則將帶動(dòng)房東的房源掛牌出售和置換，并帶動(dòng)包括新房市場的去庫存。據(jù)此，各市場之間將形成更為良性和互動(dòng)的循環(huán)機(jī)制，有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展”。

戚兆波告訴記者，單純的限購放松已不足以激活市場，必須輔之以金融工具創(chuàng)新、供給側(cè)改善、政府信用介入及城市更新提質(zhì)等舉措，方能有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場的回暖。

責(zé)編：王京仔