拆遷安置人口被拒房屋居住，房地產律師助其起訴獲法院支持

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

鄭某海（化名）與魏某蘭（化名）系夫妻關系，二人生育四名子女，分別為長女鄭某敏、長子鄭某軍、次子鄭某峰、次女鄭某燕。魏某蘭于1999年去世，未留有遺囑，其父母均先于其去世。

1995年12月，鄭某海因其所在單位（甲公司，原房山區××管理局）福利分房，與甲公司簽訂《職工購買康居住宅樓房協議書》，購買一號房屋一套，建筑面積78.35平方米，總房價32439元。該房屋購買時采用標準價，折抵了鄭某海36年工齡及魏某蘭18年工齡，鄭某燕支付了大部分購房款。1995年12月15日，一號房屋登記在鄭某海名下，鄭某海長期在該房屋內居住。

2008年3月，鄭某海自書遺囑一份，載明一號房屋系單位福利房，由鄭某燕出資購買，約定二老在世期間由二老居住，去世后房屋歸鄭某燕繼承。但鄭某敏、鄭某軍、鄭某峰均稱不知情，否認曾參與協商。

2009年9月21日，鄭某海與鄭某燕私下簽訂《存量房屋買賣合同（自行成交版）》，約定鄭某燕以27萬元價格購買一號房屋，但鄭某燕未實際支付該房款。次日，鄭某燕出具承諾書，承諾二老在世期間仍由二老居住該房屋，房產證交由二老保管。隨后，二人辦理了房屋過戶登記，一號房屋變更至鄭某燕名下。

2022年11月，鄭某海以雙方系虛假意思表示（鄭某燕用于抵押貸款）為由，起訴鄭某燕，請求確認上述買賣合同無效并恢復房屋登記，鄭某敏、鄭某軍、鄭某峰作為第三人參與訴訟。法院作出A號民事判決，駁回鄭某海全部訴訟請求，鄭某海上訴后，二審法院作出B號民事判決，駁回上訴、維持原判。該案審理中，鄭某敏、鄭某軍、鄭某峰才得知一號房屋已于2009年被私下過戶。

三原告認為，一號房屋系鄭某海與魏某蘭夫妻共同財產，魏某蘭去世后未析產，應屬全體繼承人共同共有。鄭某海與鄭某燕私下簽訂買賣合同、辦理過戶，未告知三原告，系惡意串通，侵犯其繼承權益。為維護自身合法權益，三原告委托律師起訴至法院，提出兩項訴訟請求：1. 確認案涉《存量房屋買賣合同》無效，判令鄭某燕將一號房屋恢復登記至鄭某海名下；2. 本案訴訟費由鄭某燕負擔。

庭審中，鄭某燕辯稱：本案構成重復起訴，此前A號、B號判決已審查合同效力；其與鄭某海系借名買房，其全額出資，系房屋實際產權人，三原告知情并同意；合同經房管部門審核，合法有效。鄭某海辯稱，同意三原告訴訟請求，過戶系因鄭某燕需用房屋抵押貸款，未告知其他子女，房屋系夫妻共同財產。

裁判結果

確認鄭某海與鄭某燕于2009年9月21日就一號房屋簽訂的《存量房屋買賣合同（自行成交版）》中，涉及鄭某海個人財產份額部分有效，涉及鄭某敏、鄭某軍、鄭某峰財產份額部分無效。

該判決核心意義在于：明確遺產房屋未析產前屬于全體繼承人共同共有，部分繼承人私下與他人簽訂買賣合同處置房屋，構成惡意串通、侵犯其他繼承人權益的，對應份額的合同內容無效。彰顯了專業遺產繼承律師在遺產房屋維權中的核心作用，為類似私下過戶、惡意串通糾紛提供了典型參考。

法院說理

法院認為，本案核心爭議焦點為：1. 本案是否構成重復起訴；2. 案涉房屋買賣合同是否存在惡意串通、損害三原告權益的情形；3. 三原告要求恢復房屋登記的訴求是否成立。結合案件事實及法律規定，具體說理如下（重點聚焦房屋相關）：

第一，本案不構成重復起訴。根據法律規定，導致合同無效的情形有多種，此前A號案件中，鄭某海主張合同無效的理由是“雙方虛假意思表示”，本案三原告主張無效的理由是“二被告惡意串通、損害第三人權益”，訴訟標的、主張理由均不同，不符合重復起訴的構成要件，故對鄭某燕的該抗辯意見不予采信。

第二，案涉房屋買賣合同部分無效。首先，一號房屋系鄭某海與魏某蘭夫妻關系存續期間取得，雖登記在鄭某海名下，但屬于夫妻共同財產。魏某蘭去世后，全體繼承人未對房屋進行析產繼承，該房屋應屬鄭某海、鄭某敏、鄭某軍、鄭某峰、鄭某燕共同共有。其次，鄭某燕主張借名買房，但其未能提交證據證明雙方存在借名買房合意，且房屋系鄭某海單位福利房，僅鄭某海具有購房資格，房款亦通過工齡折抵了部分（非鄭某燕全額出資），故對借名買房主張不予采信。最后，鄭某海與鄭某燕私下簽訂買賣合同，未告知三原告，鄭某燕未實際支付房款，結合過戶后鄭某燕出具的承諾書，足以認定二人存在惡意串通，損害了三原告的繼承權益，該處分行為超出鄭某海的個人份額，對應三原告繼承份額的合同內容無效；但鄭某海處分自身份額的意思表示真實，該部分合同內容有效。

第三，三原告要求恢復房屋登記的訴求不予支持。因案涉房屋尚未進行析產繼承，各繼承人的具體份額未明確，此時恢復房屋登記缺乏事實基礎，三原告可在完成析產繼承、明確權利份額后另行主張該訴求。

第四，舉證責任分配。當事人對自己的主張應提供證據佐證，鄭某燕未能舉證證明借名買房合意、三原告知情并同意過戶，應承擔不利后果；三原告提交的房屋產權證明、親屬關系證明、此前案件判決書等證據，能夠證明房屋的共有性質及二被告惡意串通的事實，其核心主張具有事實和法律依據。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“遺產房屋私下過戶、惡意串通認定”這一高頻家庭房產糾紛場景，總結核心勝訴要點、實務維權技巧及風險提示。為類似案件中當事人的維權提供參考。

精準鎖定核心訴求，明確維權突破口。本案核心是“確認合同部分無效、維護遺產份額”，專業遺產繼承律師可重點圍繞“房屋共有性質、惡意串通事實、重復起訴抗辯破解”三大關鍵點梳理證據，避開“恢復登記”的現階段法律障礙，聚焦核心權益，確保訴求貼合法院裁判邏輯，最終實現勝訴目標。

破解重復起訴抗辯，厘清訴訟標的差異。面對被告提出的“重復起訴”抗辯，北京房產律師可精準區分兩次訴訟的“主張理由、訴訟主體核心訴求”，明確本案以“惡意串通”為由主張無效，與此前以“虛假意思表示”為由的訴訟并非同一法律關系，成功破解抗辯，為案件審理掃清障礙。

強化惡意串通證據鏈，反駁借名買房主張。房地產律師可協助當事人收集“房屋共有證據（夫妻關系、工齡折抵記錄）、私下過戶證據（買賣合同、過戶登記記錄）、無支付房款證據、承諾書”等，形成完整證據鏈，證明二被告惡意串通的事實；同時，針對對方的借名買房主張，重點反駁“無合意證據、購房資格專屬、非全額出資”三大核心點，否定對方抗辯的合法性。

理性評估訴求可行性，規避維權風險。本案中，律師結合“遺產未析產”的事實，提前告知當事人“恢復登記訴求暫無法支持”，引導當事人聚焦“確認合同無效、鎖定遺產份額”的核心訴求，避免盲目主張導致維權無果，最大化維護當事人合法權益，同時為后續析產繼承訴訟奠定基礎。

最后，若您正面臨遺產房屋被私下過戶、親屬惡意串通處置遺產等問題，切勿盲目協商或拖延。專業的房地產律師可協助您梳理證據、破解對方抗辯、鎖定遺產份額，幫您高效化解家庭房產矛盾，維護自身繼承權益。本律師團隊專注于遺產房屋糾紛、惡意串通行為認定、房產過戶維權等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人參與訴訟、協商調解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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