地產沒有剛需了

剛需

這個被無數地產從業者當成肌肉反應的概念

應該需要此時此刻被抹去了

房地產的需求到底會變成什么樣

在回答這個問題之前

我們必須得面對

房地產沒有剛需這件事

這是一個觀察

也是一個結果

至于這是不是一個事實，或許也沒那么重要

01

前陣子在各個售樓處閑逛，問了下幾個操盤手

現在在買房的有多少是首套有多少是二套

結果得到了一個出乎一致的比例

25%

現在售樓處里還在買房的人，多數是置換或者二套

真正沒有買過房子的客戶，已經下滑到了四分之一

而且有越來越少的趨勢

相比起來

市中心的幾個項目比例可能更低

越來越多的操盤手開始不期待所謂的純剛需大量涌入售樓處

而在二手房市場

過去一年有一個很特別的現象，就是200萬以下總價的房子賣得特別快

而這部分激活的是

不是我們以為的應屆畢業生或者本土年輕人

更多的來自這個城市的背面，大量的快遞小哥，家政人員，包括中介自己

因為扎根上海多年，現在終于看到已經買得起房子

選擇在2026年選擇買房

好像現在的市場變化和傳統的認知不太一樣

我們認為因為那些大學生畢業，因為在一個地方工作，因為結婚生子，就會買房的“剛需”

現在越來越少被看到

反觀這一次的滬七條，和以前的邏輯很不一樣

所有的政策鴻溝劃分不再是首套二套三套的差異化細分

而是把所有的政策集中給到一個目標：外地人

讓更多的外地人更好的買房

讓更多在上海生活的外地人更加方便的買房

這種注意力的調整也是和以前完全不一樣

從過去的認為房子很緊俏然后逐步放松，到如今的鼓勵支持你買房

這種心態的變化也讓政策和個體之間第一次實現了平等對話

所以市場上還有剛需嗎

關于這個問題，需要一分為二的看

02

我一直覺得剛需在房地產行業其實是一個不太好的詞

就是潛意識的認為有很大一部分人是一定會買房的

就是堅定的認為有一大群人沒有理由必須會買房

所以這也養成了等待黨

就是當項目遇到問題的時候

什么都不做，只要等著忍著，那么最后就有客戶忍不住過來買房的這么一種情況

這也是很多人對于客戶的認知

但是剛需之所以越來越少確實也是和時代周期有關

行業發展20年，過去洶涌的房價，確實促使了一大部分的剛需進入市場

當下市場里的人均房產“保有量”已經很高了

對于大多數而言，必須要買房的理由降低了

而且伴隨著房價的支撐力的減弱，還在市場里產生兩個觀點

1、沒必要持有多套房產，因為空置和運營會帶來成本

這部分已經沒辦法通過房價來對沖

2、真沒買房的，通過租賃也可以很好的解決需求

所以現在本質上開發商和客戶之間的關系開始對調

客戶內出現了大量的等等黨

哪怕真的要買房的人，也覺得等待會帶來具體的好處

觀望之后也許能夠幫助自己選到更好的房子

本質上當下市場的僵持就是買房賣房的身份徹底互換

03

未來五年房地產主旋律是什么

其實當幾乎所有行業出現產能過剩以及規模萎縮的時候

都是四個字：以舊換新

從80年代的冰箱下鄉到現在新能源汽車的崛起，本質意義上都是以舊換新之后重新激活產能

現在的房地產不論是需求發展還是政策導向還是行業趨勢，都在圍繞著“以舊換新”為主導

也就是房屋置換

讓更多的人有換房意愿，本質上才能重新激活這個賽道

而換房的核心來自：拿出市中心更好的土地，再給到土地更好的規劃政策，然后再輔以定向的招商引資

目的還是期待市場上能夠創造出真正意義上革命性變化的社區

在房價不變的背景下，可以讓用戶買到完全不一樣的生活

而舊的產能去到哪里

第一當然是拆遷拆掉嘍

拆不掉的一部分變成城市租賃市場的需求

最近上海官方下場收二手房用于保障房，本質上就是把新增控制住

也收掉市場上比較多的老產能

這個動作也是變相鼓勵多套房產持有者可以啟動出租運營的動作

用長線收入創造長久持有的情況

現在不少城市的房子租售比越來越高了

第一是房價下跌了，第二也是通過運營帶來的租金增長

另外還有一個關鍵因素就是銀行的存款利率開始越來越低了

所以綜合比較起來現在買房出租也是一個不錯的生意

還有一些舊產能會去往哪里

我講的直白點，會成為那些本來沒有購買力買房的人的方向選擇

這一次的政策除了針對外地客戶的限購放松

更重要的認定標準已經不是社保，還有居住證

就是前面提到的

滴滴司機、快遞小哥、服務安保人員，包括很多中介自己現在也開始買房

就是以為這些房子實在是太便宜了

以前買不起

現在可以買了

他們成為這部分產能的重要吸納方向

只有這樣，以舊換新的渦輪才能輪動起來

04

如果這樣的沙盤推演沒有錯

下面還有關鍵的一步

也是我一個大膽的推測

就是更多的一二線城市，可能在3年內，控制這一輪的土地新增

要知道，最近兩年，說實話每個城市的土地供應質素非常高

一些本來我們覺得不可能出現的優質地段，現在都開始有了供應

但我不覺這是長線的

三年之內一定會進一步的控制新增

一個很重要的原因

就是房地產需要讓這兩年進入市場的優質房子在二手房領域兌現價格

房地產必須要用單純的房價信心轉移到產品力信心

但是產品力信心最后依然還需要二手房價來支持

如果巨大的投入不能換來革命性的產品在市場上兌現更好的價格，那么未來也促動不了太多開發商做品質上的提升

所以很重要的一點就是最近兩年的新增地塊

不論是四代宅還是抬板社區還是超級底盤

需要在未來的二手房市場保持相對稀缺

從而能夠兌現不錯的二手房價

所以控制新增也會成為必然

在這個過程中，我相信一定會研發出其他的東西來代替土地財政

不管是什么，三年內一定會有對應的改革

而到那個時候，整個房地產市場就真的變成真正的單盤主義

每個項目都是城市的熱點和封面，點狀若干項目推動整個城市的城市升級

05

所以說到這里最后想表達的是什么

其實每個城市都已經做好剛需越來越少的準備

所有的動作和政策都在以推動房地產本質性變化而做準備的

但是回過頭來說

作為一個房地產從業者來說，我們是不是還在期待剛需回涌

我一直覺得，當下此時此刻我們如果還是一個地產人

哪怕市面上還有剛需，我們也要堅定的認為剛需已經沒有了

只有這樣的心態，我們才不會覺得客戶是唾手可得

才會努力想要去創造一些事情改變一些事情

只有這樣才有可能一直在牌桌上不下臺

也只有這樣才有可能三年后那波產品力紅利和自己有關

而對于普通購房者來說，我一直信奉的一個邏輯就是：如何讓自己買到的房子在未來五年之后依然在市場上能夠流通

這也是暗合未來發展趨勢

可能以后的房地產只有很小一部分能夠兌現比較高的溢價

這不是大部分人可以做到

但是一定要做到讓自己的房子能夠兌現流動性

這一點很關鍵

必須要保證自己的房子還有人接盤

所以不妨認真審視下房齡有沒有優勢，地段是不是獨特、面積段是不是稀缺等等

簡單來說

哪怕你是剛需性購房，你也不能以剛需的標準來買房

過去所謂的先上車或者價格優先的理論在現在統統被擊穿

任何一套房子，如果愿意購買，必須要具備清晰鮮明且理由充分的優勢理由

不然的話就不要買

這是保障一套房子未來還有流動性的足夠理由

06

房地產已經沒有太多剛需了

這是事實，也是結果

而且不論是不是真相我都希望你可以把它當成真相

只有這樣

你的每一個決策才不會傷害到自己

看懂宏大敘事固然重要

學會順勢而為才是每一個成年人最該做的決定