2幅底價成交，聊聊上海首輪土拍為何遇冷

今天，上海2026年第一批次土拍成交68.09億。正如地產申度此前預判，本輪市場熱度整體不高。最終2幅地塊底價成交。象嶼&金茂拿下嘉定新城宅地，上實城開托底拿下長橋地塊，而綠城則時隔多年再入大虹橋。

地塊詳細解析

1.嘉定新城：遠郊熱度低于預期

地塊優勢：位于嘉定新城主城區，距11號線白銀路站約500米，東臨紫氣東來公園，門口是寶龍廣場，2公里范圍內有萬達、大融城及三甲瑞金醫院，配套成熟。

周邊新盤：招商·林嶼湖畔（均價4.8-5.2萬/㎡，建面110-165㎡）

點評：作為嘉定新城的地鐵盤，總價門檻低，是房企補倉的“高性價比”選擇。板塊內新房已斷供多年，產品力斷代嚴重，市民改善需求也存在。但受限于遠郊項目去化慢、回款周期長的現實壓力，房企對外圍區域信心明顯不足，拿地態度極為謹慎，最終僅以底價成交。

2.徐匯長橋：市區核心，開發門檻高

地塊優勢：地處徐匯中部，前身是大華醫院舊址，地塊規劃為15號線羅秀路站上蓋，緊鄰中環。教育資源強，有上匯實驗、上海小學、徐教院附中等一梯隊學區。

周邊新盤：海上清和璽（均價11.1萬/㎡，建面112-177㎡）

點評：市區核心地塊底價成交，主要受制于商業配建要求過高與地段認可度低。25%的自持商業（含養老院、菜場等），導致開發商資金沉淀大、利潤受限。同時，板塊城市界面老舊，大型商業匱乏，且與徐匯濱江價值外溢區關聯較弱，購房者對板塊接受度不高，房企后期去化壓力不小。

3. 青浦徐涇：大虹橋解禁承壓

地塊優勢：位于大虹橋徐涇核心，軌交+產業優勢突出。緊鄰2號線西延段蟠祥路站（直達南京西路、人民廣場、陸家嘴等），且近外環，通勤高效。周邊匯聚美的、安踏等企業總部，產城融合度高，社區商業成熟。

周邊新盤：虹橋燦耀星城（均價6.3萬/㎡，建面72-137㎡）

點評：本輪唯一溢價的地塊，由綠城競得，顯示其深耕大虹橋的決心（前期開發春曉園）。地塊自住屬性堅實，但投資需警惕短期拋壓。徐涇板塊即將迎來首批“五年限售”房源集中解禁，大量二手次新房入市，可能在短期內對新房價格和去化形成直接沖擊。

就在剛剛，上海土地市場發布了三批次土拍預告，徐匯長橋再推宅地，具體名單如下。