成交量暴漲50%！溫州樓市極端分化，這波行情太猛……

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昏暗的溫州樓市，終于被撕開了一道口子！

近日，據市房地產學會統計數據，2025年溫州市區老盤（非四代宅）供應量、成交量同比雙雙下降，經過又一年的沉淀，溫州樓市似乎依舊沒有起色。

正當筆者感慨“行業艱難”時，卻驚訝地發現——2025年溫州市區低密產品相較于2024年，不僅供應量大增42%，成交量更是暴漲50%！

在整體市場明顯承壓的環境中，低密產品竟能走出“供需兩旺”的獨立行情，如此分化的結果，說明當前溫州高端購房者對于低密墅居的需求正在強勢崛起。

不過，市場越是熱切，往往就越容易出現一些供需錯配的跡象——

低密產品的核芯價值在于“私密性、舒適性、甄稀性”。但如今，溫州部分高端產品承載力有限的板塊開始密集推出低密宅地，這無疑將進一步削弱低密產品的“甄稀性”。

不僅如此，放眼溫州市區，大部分低密產品周邊高樓林立，或許地段不錯，但若打造低密產品卻未必合適。

一方面，周邊高密的環境，讓低密產品的“私密性與舒適性”大打折扣；另一方面，板塊溢價，又讓這類低密產品被賦予與價值并不匹配的高昂價格。

這些“私密性、舒適性、甄稀性”皆失的“三無低密產品”，能夠滿足高端置業群體的居住需求嗎？若供應無法與真實需求有效對接，或將加劇樓市結構性風險，為了短期賣地而埋下隱患，得不償失！

海經區實景|圖源海經區發布

當然，在這一點上，溫州也有板塊就控制得非常好——【海經區】。

作為溫州城市發展戰略的核心承載區，海經區始終堅持“政策規劃先行”的嚴控邏輯。根據《溫州海經區國土空間總體規劃（2021-2035年）》，區域內低密住宅用地占比被嚴格限定在不超過12%，通過源頭把控，從根本上杜絕了低密產品的泛化供應。

在嚴控土地的同時，海經區同步推進“產城融合”戰略，重點布局數字經濟、生命健康等高端產業集群，確保了低密資源的稀缺性與區域發展能級的高度匹配。

海經區實景|圖源海經區發布

而在近日，據筆者從海經區管委會獲悉，目前海經區已無低密宅地供應計劃。這意味著整片區域內，在售的低密樓盤就只剩一個【乾庚·和璽】，此舉無疑極大地避免了出現低密集中供應、競品互相踩踏的樓市隱疾，同時也乾庚和璽的甄稀價值得到凸顯。

我們不妨深入這個項目，看看真正的優質低密產品，應該具備哪些特質？

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先問大家一個問題，溫州未來的爆發點可能在哪里？

近年來，“擁江面海、向東發展”一直是溫州提升城市能級的重要戰略方針，在“十四五”期間，溫州累計在東部謀劃實施各類重大項目超百個，完成投資超千億元，尤其是去年開工的溫福高鐵，未來更是有望將溫州打造成連接“長三角、粵港澳大灣區、西經濟區”三大經濟區的中堅樞紐。

海經區作為溫州向東發展浪潮中的核芯承載地，自然備受議論。有人說，海經區是溫州城市向東發展的核芯；也有人說，海經區是發展尚弱的空城……其實判斷一個板塊是不是未來的城市核芯，只需要看兩個核芯指標——產業和人口。

海經區給出的答卷，無疑是令人信服的。

海經區實景|圖源海經區發布

先看產業，據海經區官方發布的最新數據：

據2025年官方發布數據，海經區GDP、規上工業銷售產值、規上工業新產品產值、規上工業增加值、高新技術產業增加值等多項指標增速均位列全市首位，全年落地超億元項目22個，新增孵化面積11.06萬平方米，新入駐企業101家，新增規上工業企業54家……

諸如此類的產業成果數不勝數，即使放眼整個溫州都是絕對的領跑者，未來也將毋庸置疑地成為溫州產業布局的主力陣地。

海經區實景|圖源海經區發布

再看人口，幾年之前的海經區確實如同“空城”，但隨著近幾年的產業發展、配套落地，板塊內的人口正以一個非常迅速的數據暴增！

據最新數據，2025年海經區常住人口增長率超10%，按照溫州整體人口增量計算，幾乎每10個外地人來溫州，就有一個是奔著甌江口來的。

教育方面，甌江口實驗學校、溫州外國語學校等優質教育資源陸續投用，覆蓋幼兒園至大學的齡段教育生態已然形成。同時，住房補貼、實習補貼、人才獎補等扶持政策更是層出不窮。

相信在堅實的產業支撐、愈發完善的生活配套、不留余力的政策扶持之下，海經區的人口將依舊保持增長動力，成為溫州高學歷、高技能人才的集聚區。

海經區實景|圖源海經區發布

在大勢利好之下，乾庚和璽作為海經區僅存的一線瞰江低密地塊，既能承接當下板塊發展所釋放的紅利，又因其不可復制的土地屬性，擁有穿越市場周期的價值支撐。

放眼整個溫州樓市，能夠同時錨定“當下紅利”、“前景預期”以及“甄稀屬性”的優質資產并不多見。

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優質房產是基于土地價值的“錦上添花”。

乾庚和璽所在板塊的“錦”毋庸置疑，那么項目產品力的“花”開得又夠不夠驚艷？

一座寬幅超百米、暗合“九五尊制”的皇府門庭作為整個項目的開篇，威儀大氣的建筑設計、層層遞進的歸家儀式、宋韻文化的深度復刻……開發商對待產品是否用心，往往在初遇之時就已見分曉。

項目實景

在頂豪住宅的評級體系里，社區配置的檔次與品質，占據著極為重要的權重。

乾庚和璽斥資逾2億打造高端會所，這種級別的投入在整個溫州難得一見——室內恒溫泳池、私宴廳、健身房、瑜伽房、高爾夫模擬室、臺球室、品茗區、雪茄室等高端功能一應俱全。

這些高端配置相互之間形成完整的生活域場，高凈值人群所追求的私密、社交與品位，都能在這個空間里找到落點。

項目實景呈現|右滑查看更多?

比起乾庚和璽的大手筆投入，筆者更欣賞它主動損容的魄力。

溫州樓市向來信奉“利益至上”的邏輯，絕大部分項目在規劃紅線內，會榨干每一寸可售面積，但乾庚和璽卻反其道而行，硬是砍掉了近千萬級的8套合院，換來整個社區的九大主題花園。

一套房子換一座花園，短期賬面上是損失，長期看卻是社區品質的堅實支撐，這種“舍得”的價值邏輯，足以引溫州樓市盡折腰！

項目實景

乾庚和璽對于產品的執著的態度獲得了國際市場的認可，先后斬獲多項國際設計大獎，其中就包括2025美國MUSE鉑金獎、巴黎DNA鉑金獎等含金量極高的設計大獎。

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重頭戲來了！

乾庚和璽本次加推的1幢、10幢、13幢，總共僅有28套房源，其中1幢、10幢的26套房源具備南向一線江景資源，同時樓棟位置緊鄰三大主題花園，兼具一線江景與精致園景，是真正意義上的“底牌產品”。

更關鍵的是，這些江景合院均采用全邊套錯落式布局，為每戶爭取到獨立的采光面與景觀面，私密性遠超市面上其他合院，甚至居住體驗可以無限接近于“獨棟產品”！

樓棟示意圖|僅供參考 以實際交付為準

具體來看，此次加推的合院平均得房率均在200%以上，某種程度上算是“買一套送一套”的概念，正是這種突破常規的空間尺度，將乾庚和璽的性價比直接拉爆！

以建面約270㎡戶型為例——

該戶型實際使用空間遠超想象，例如1-112房源，其實際使用總面積可以達到約713㎡，空間實際使用率最高可達約267%！

戶型示意圖|僅供參考 以實際交付為準

如此大量的額外空間從哪來？主要有三個維度：

一是首層的私屬庭院，同樣是1-112房源，庭院面積最大能做到約233㎡。

二是地下室的空間延展，乾庚和璽的地下室層高可達約5.6米，能做2層空間，以10-108房源為例，地下室的贈送面積最高可達約287㎡。

三是極力拓展地上空間的可用面積，戶均標配多個大陽臺+大露臺。

項目效果圖|僅供參考 以實際交付為準

可以看到，乾庚和璽的戶型設計，從地下室到首層庭院，再到多個露臺和陽臺，幾乎沒有放過任何空間拓展的機會，并且地上每一個功能空間，幾乎都能找到一個與之對應的戶外區域，這種內外交互的頻率，才是實際使用面積的真正溢價點。

而在內部空間上，該戶型首層南向開間做到了約9.7米，即使是在尋常聯排產品里都很難看見這樣的尺度，而主臥套房面寬也拉到約5.6米，與市面上某些合院產品“剛需房堆疊”的局促感，完全是天差地別！

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通過對乾庚和璽的多維度剖析，可以說項目無論是建筑形態、社區配置、戶型設計等方面，都當之無愧是溫州樓市的天花板產品。

尤其是本次推出的一線江景院墅，作為整個社區的“樓王底牌”，按理來說應該承擔整盤的最高溢價，但據筆者獲取的內部消息，這批房源惠后毛坯均價竟然僅設定在約2.62萬/㎡，總價門檻控制在 550萬-800萬左右！

項目效果圖|僅供參考 以實際交付為準

要知道，這年頭在溫州下轄縣級市，諸如樂清一些邊邊角角的板塊中，部分無優質景觀的低密產品，毛坯總價都要千萬左右。

而在溫州市區，想要體驗同樣的一線江景墅居生活的產品，單價更是普遍站在6.1萬-7.7萬/㎡，毛坯總價直接拉到2000萬-2700萬（溫州房管網備案價）。

僅從江景+低密的產品坐標系來看，乾庚和璽的定價策略簡直顛覆市場！

乾庚和璽實景

當然，可能有朋友說，當前溫州市區有很多低密產品，對外宣傳的均價也在2.8-3萬/㎡左右，似乎也只比乾庚和璽貴一些，這有什么值得大驚小怪的？

實際上，由于相關政策的調整，溫州近兩年的低密產品，與乾庚和璽這類早幾年的低密產品之間，存在一個很大的信息差——“地下室計入產權”！

簡單來說，近幾年溫州低密產品的地下室是“賣”的，而乾庚和璽的地下室是“送”的，為了能直觀感受兩者的差距，我們不妨將乾庚和璽的價格，按照新政重新計算。

乾庚和璽合院地下室的贈送面積最高可達約287㎡，若只計算一個夾層面積，按照新政來算，計入產權的建筑面積為【地上建面約270㎡+地下建面約144㎡】，折算惠后毛坯單價僅約1.6萬/㎡左右，要是再算地下室夾層面積損耗，實際價格還可能更低！

乾庚和璽實景

高速發展的潛力板塊、溫州樓市產品力的天花板、一線南向江景“類獨棟”院墅，乾庚和璽三期加推這樣的產品，在低密新政計算的邏輯下，毛坯均價居然僅約1.6萬/㎡，其性價比已經沒必要過多贅述，即是放在溫州樓市的整個歷史中都是非常炸裂的存在！

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甌江畔，不缺頂豪產品，但乾庚和璽只有一個。

溫州認真做產品的開發商不是沒有，但它們在產品上的努力，本質上是在用更高的成本，換取更高的溢價。

而乾庚和璽似乎不太一樣，如果非要形容——“偏執”。

正如乾庚和璽損容“八套合院”換來“九大花園”，這種在其他開發商眼中“降利增本”的無稽之談，放在乾庚和璽可能只是單純為了“這樣能做更好”。

乾庚和璽提升產品力的邏輯，不是“投入多少、產出多少”的成本賬，而是產品團隊自己有過不去的坎。

筆者常常在想，一個健康的樓市，需要的不是千篇一律的“流水線產品”，而是如同乾庚和璽一樣，愿意跟自己“較勁”的項目。只有這樣的開發商多了，市場才能從單純的“地段邏輯”，走向可持續性更強的“產品邏輯”，而溫州的人居品質也能真正的基底。

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