北京買房：理清思路，購房建議1824

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

北京的共有產權房是不是沒有了？今年還有新項目嗎？我在網上沒搜到，請問其他的保障房小區還有哪些？我是**單位的，工作穩定但收入低，感覺能看上的只有共有產權房，但又聽說停止了，現在不知怎么辦好了，想買房沒有合適的房子。當然共有產權房感覺也不是太好的選擇，同事朋友們都不支持，目前很是迷茫，請問您有什么建議？

A：

1、共產房早就沒有新項目了，現在能買的應該只有幾個尾盤，比如大興和門頭溝的。但估計條件都是不是太好，尾盤都是被挑剩下的，而且價格也并不劃算。

2、今年肯定沒有，據說是要被“配售型”保障房替代，但兩年多了也沒有新消息，不知道怎么個情況。

3、您沒搜到我也搜不到啊，網絡都是一樣的。其他保障房都是租賃型的，公租房+集租房，能公開申請購買的保障房到目前為止沒有了。

4、能看上的只有共產房，那看來您的要求不低啊，簡單說就是要買物美價廉的新房。那這怎么辦呢？沒有就是沒有，我幫不上忙。

5、房子是用來住的，是自己家的事兒，不用聽別人的建議。外人再支持也是口頭兒上的，除了父母至親，沒人幫著出錢的，也就無所謂支持了。

6、我要建議就是申請公租房唄，其他沒什么建議。或者說您預算是多少啊？有多少米就蒸多少飯，適當降低條件就或許能買到差不多合適的了。

僅供參考。

二

Q:

再問，我其實是想買炫特那種小公寓的新房。一是因為沒結婚也幾年內不會要孩子，二是因為錢不夠。但問題是查遍了北京樓盤都只有50年產權的公寓，沒有大產權的新樓盤小戶型，搞不懂為什么，近期會有嗎？東四環附近的。

A：

1、夠嗆，如果有的話也是很早之前拿的土地，也就是歷史遺留項目才有可能，新拍土地的話是沒有開發商會蓋小公寓了。

2、主要是小戶型的成本高，開發商扛不住。您想啊，同樣的一棟樓，如果設計成大戶型的話只需要100套就行，而弄成小戶型的話至少200套。那套數多了，對應的墻壁門窗+水電氣暖+消防的成本都要翻倍增加。

而即便是成本增加了，小戶型對應的客戶群體卻是資金不太多的剛需+小投資客，這兩類群體的特點就是對價格敏感，高點兒就不買了。那成本高卻又不能提價，開發商賺誰的錢去啊？

3、之所以說歷史遺留項目是有可能的，就是因為土地拿的早，成本低，即便算是資金成本也比現在的土地便宜，所以為了快速銷售，有可能開發成小公寓。典型的就是永外的華龍N巷，20多年前的土地了，因為各種問題拖到今天。再加上受地塊兒的限制，所以就開發成小公寓了。但這種項目越來越少，可遇不可求。

4、總之我不知道近期是否有70年產權的小公寓，或許還可能有吧，但只能是等著。或者說開發這種小公寓的前提條件必須是土地便宜，所以這些年的新項目都是50年的工商用地，就因為便宜。70年的新土地幾乎不可能，想買只能是等著吧。

僅供參考。

三

Q:

我今天又問了單位的政策，說是看今年西城區的招生情況，如果明年學位多而孩子少的話就有可能明年租房也可以走單位政保。但是不能確定，剛問了今年孩子入學的同事，說是不管什么情況，租房的入學順位都很靠后，所以還是盡量買房。

但我們現在陷在一個左右為難的境地，今年預計房價上漲，我們應該現在買。但是又趕上了入學趨勢逆轉，所有人都說學區房要跌。您說是盡量買學區好的，可我們的資金又只有這200萬，不可能買金德月這種的。而且單位也并不要求必須買月壇的，按慣例是只要是在西城就可以，遷戶就行。您看應該怎么辦？

A：

1、那我能怎么建議啊？您這些問題的根源都是預算不高，這資金問題誰能幫的上忙啊？錢不是萬能的，但錢能解決99%的問題，剩下1%則或許花更多的錢。這不是調侃您，而是現實中絕大多數買房人的無奈。

2、我要建議只能是多看房多算賬，盡量找溢價低的唄，能撿到漏兒就等于多花錢了，相當于各項兼顧。

但您又說一沒時間，二算不清，那就也只能是多花錢了，給中介點兒紅包，讓他們幫著找找看吧。但這也得是最后把關，小心拿了錢還瞎忽悠的。

3、其他實在沒什么建議了，都是冷酷的現狀，我能理解您的無奈，但幫不上忙。另外多說一句，如果租房能上學，那一般也得有三年的租房備案的，還得提供納稅證明。所以您問清單位的政策吧，是否要求也提供這些？不要求就好辦了，要求備案的話就只能買房了。

僅供參考。

四

Q:

我22年為結婚買的****，共有產權房，現在有些后悔。主要一是我在西三環上班，每天往返太辛苦了，還不算每個月上千的打車錢。其次是配套學校據說很不行，老師都是當地原來村小的，就換了個招牌。

最主要的是我們當時是70%的產權都3.2萬，而現在附近萬科的大產權房價也就3萬了，房齡長的都2萬多，感覺我們好像被透支了，花新房的錢買到了舊房的保值。請問我們現在能有什么方案沒有？比如說轉讓這房子的渠道，或者是怎樣能避免損失？止損？

A：

1、房子既然已經買了，而且都交房入住好幾年了，那就等著限售期吧。到時候理論上就能轉讓了，現在沒辦法，誰也幫不上忙。

2、不少人都有私下轉讓的想法，我就接到好幾個咨詢了。但這也是理論上的，而現實中到了限售期也未必能順利過戶。畢竟這是“封閉循環”的保障房，根本不允許對外上市，能買二手房的必須是具有同等資格的家庭，而且還得審批價格，到時候誰說的好怎么操作啊？

3、總之我沒有任何建議，房子是用來住的，共有產權房更是用來住的，所以也別考慮什么保值一類的想法了，實在沒什么意義。這種房就是長期自住才合適，其他的都沒什么優勢。

僅供參考。

五

Q:

既然沒有新的70年小公寓了，那二手的能不能買？比如炫特這種的，我一直在這里租房好幾年了。比如我現在租的是三期的40平的，開間，北向，4000多點兒，您覺得多少錢買下來合適？

A：

1、既然是您租金4000來塊錢，那按照平均450的租售比計算，大致200萬之內吧。或者說如果租金是4000整，那房價最高不應該超過200萬。

2、但是否合適看自己的判斷了。假定您有200萬現金吧，如果存銀行的話現在是五大行都1.5%，每年3萬利息。買國債的話是1.7%，年化每年3.4萬。

但如果買了這套房，那每個月省下4000塊，每年4.8萬，對應最高200萬總價是收益率2.4%。如果出租的話要刨去物業費+取暖費+空置期，那收益率也在2%以上吧。是否合適就看您的判斷了。

3、另外提醒一句，公寓小區的價格走勢通常偏弱。就因為適應的群體窄，基本都是單身或小兩口，有了孩子的都不太合適了。

而商品價格是由供需關系決定的，客群相對少就造成不好抬價，年頭短無所謂，時間長了就看出來了。炫特因為所在板塊的年輕人多，價格走勢已經算相對不錯了。但在早期的價格明顯高于東邊的國美的，現在已經不太明顯了。所以考慮好持有時間，一般不建議長期持有。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。