詳解兩會政策引導：1.3萬億長錢進場，推動存量、養老與REITs趨于閉環

作者 | 張旭 編輯 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：2026兩會定調“十五五”不動產新局，行業從“防風險”全面切入“增量價值創造”。

2026年全國兩會落幕，中國經濟正式跨入“十五五”開局之年。如果說過去幾年地產行業的核心訴求是“防風險、保交樓”的生存底線，那么今年的政府工作報告則給出了明確的轉段信號——從“止跌回穩”升級為“著力穩定房地產市場”。政策導向正為具備精細化運營能力和長期主義視角的參與者重塑營商空間。

表：“十四五”與“十五五”規劃房地產相關內容對比

核心維度

“十四五”時期 (2021-2025)

“十五五”時期 (2026-2030)

總體目標

完善城鎮化戰略，讓全體人民住有所居

加大保障與民生力度，實現更高水平住有所居

住房制度

加快建立多主體供給、租購并舉制度

健全制度，進入政策實施的“深水區”

發展模式

探索新發展模式，控制杠桿風險

加快構建新模式，完善基礎制度與配套政策

重點任務

保交樓、化解風險、穩定預期

建設“好房子”、提供“好服務”、高質量城市更新

市場態勢

快速擴張期轉向穩定期

存量提質增效為主，供求關系重大變化

財政金融精準滴灌，三大風口與退出機制確立

把握財政與金融資源的投向，是決策的基石。兩會釋放的政策信號，已明確規劃了未來的資金流向與產業重心。

1. 房地產與存量盤活：國有資本介入與供給側產品迭代

中央經濟工作會議和政府工作報告明確了“控增量、去庫存、優供給”的核心指導方針。其核心邏輯在于：嚴格控制新增建設用地，鼓勵地方政府和國企收購存量不良資產與去化困難的項目，同時倒逼市場主體向高溢價、高品質的“好房子”轉型。

• 存量收儲加速：政策鼓勵地方國企下場收購存量商品房，轉做保障性住房。這不僅是去庫存的宏觀訴求，更是為面臨流動性壓力的企業提供必要的流動性支持。

• 供給側產品迭代：住建部反復強調“好房子”（安全、舒適、綠色、智慧）標準。未來的市場競爭中，低得房率、產品力薄弱的剛需項目將面臨嚴峻的市場淘汰壓力；唯有滿足多樣化改善需求、具備高附加值與優質物業服務的產品，方能掌握市場定價權。

2. 城市更新：摒棄大拆大建，1.3萬億“國債”支持縣域下沉

城市更新已全面摒棄傳統“大拆大建”的粗放型開發模式，進入精細化的內涵式發展階段。

• 盤活縣域更新新藍海：兩會期間，人大代表呼吁打破中央預算資金的人口規模壁壘，建立“縣域城市更新專項通道”。這意味著，廣袤縣域的地下管網改造、老舊廠區翻新等，將成為工程建設與運營服務企業的新的市場空間。

• 財政資金提供長期支撐：2026年安排的1.3萬億超長期特別國債，明確支持“兩重”和“兩新”建設。這一長周期、低成本的資金，是實現城市更新項目財務平衡的核心支撐。

3. 養老與銀發經濟：長期資本注入的萬億級產業

全國超30個省份將銀發經濟寫入政府工作報告，這標志著養老已從基礎的社會保障轉變為具備龐大剛需的市場化產業。面對我國突破3.2億的60歲以上人口，需求端正經歷深刻的結構性升級。

• 產業鏈全面拓寬：產業重心從單一的機構養老設施建設，向居家適老化改造、認知障礙專業照護、及“時間銀行”等互助養老模式的全方位產業鏈升級。

• 養老金融深度賦能：養老產業的核心痛點在于投資回報的不確定性和周期長。現行政策明確引導保險資金、社保基金等對絕對收益率要求適中、但追求穩定現金流的“長期資本”，直接注資康養醫療和適老化改造項目，解決產業發展的資金錯配問題。

4. REITs與金融工具：構建“投融管退”的完整閉環

證監會明確表態將加強債券、REITs和資產證券化市場建設，這為重資產運營提供了關鍵的底層機制保障。 不動產運營的核心風險在于資金的長期沉淀。REITs的擴容，旨在將缺乏流動性的重資產，轉化為可在二級市場交易的證券化產品，從而有效盤活存量資金。配合房地產融資“白名單”的擴容與主辦銀行制的落地，“人房地錢”要素聯動機制終于確立了實質性的金融底座。

實操冷思考：資金來源與模型測算，實操層面的四大暗礁

如果說宏觀政策引導為行業拓寬大路，微觀主體“算經濟賬”則是發動機。存量不動產的而此次開發、運營、退出的商業模型不夠精細化，盲目入局，極易面臨巨大的沉沒成本。

在政策利好的大環境下，實操層面的落地執行仍面臨復雜挑戰。從業主體必須審慎評估以下四大“暗礁”。

暗礁一：資金統籌與“肥瘦搭配”的財務可持續性

存量房收儲與老舊小區改造，高度依賴地方財政支持。在地方財政收支處于緊平衡的背景下，“資金從何而來”是首要難題。 當前的實操路徑多采用“肥瘦搭配”模式，即鼓勵社會資本將缺乏盈利能力的公益性項目（如老舊小區管網改造）與具備持續現金流的經營性項目（如新建地下停車場、充電樁、商業租賃）打包統籌實施。

實操風險提示：此模式在執行中極易引發產權與收益分配爭議。經營性資產的產權歸屬及長周期（如20年）的特許經營收費權，是否能獲得穩固的法律及跨部門政策保障？若地方政策出現調整導致“肥瘦剝離”，社會資本僅承擔公益改造成本，項目將面臨嚴重的現金流斷裂風險。

暗礁二：重建設、輕運營的歷史慣性亟待扭轉

長期習慣于高周轉模式的開發企業，往往缺乏賺取長周期、低利潤率的運營收益的組織基因。

• 城市更新的“改后失管”：部分區域投入巨資完成老舊小區硬件改造，但未能建立長效、專業的物業運營機制，導致環境迅速回落至改造前水平，資產價值無法維持。

• 養老產業的供需錯配：市場中存在部分高端適老科技產品脫離老年人實際支付能力與使用習慣的現象；同時，高端機構床位空置與普惠型服務短缺并存。

結論：缺乏精細化運營體系的支撐，一切重資產的硬件投入都可能再次演變為低效資產。

暗礁三：REITs發行要求與底層資產資本化率的現實博弈

盡管政策大力推進REITs發展，但資本市場的核心定價邏輯依然是真實收益率。以下表格揭示了不同業態的財務底線與破局挑戰：

不動產業態分類

核心排雷與破局邏輯

長租公寓/保租房

痛點：資產獲取成本高企，租金增長空間受限。

破局：需依托政府全額貼息，或在不良資產處置中以深度折扣獲取底層資產。

商業/辦公樓

痛點：經濟周期波動導致空置率上升，租金溢價能力承壓。

破局：極度依賴核心地段優勢及具備絕對市場號召力的頂尖商業運營團隊。

康養/養老設施

痛點：初始資本支出龐大，專業人力成本剛性上漲，客單價提升困難。

破局：引入保險資本作為夾層投資，并探索長護險等政策性資金覆蓋部分運營成本。

產業園/倉儲物流

痛點：招租去化高度依賴地方招商引資力度與區域產業周期景氣度。

破局：深度綁定產業鏈鏈主企業，拓寬除空間租賃外的供應鏈金融等增值服務收入。

暗礁四：宏觀政策落地與跨部門協同的時間差

宏觀制度設計的初衷良好，但在基層具體執行時，常面臨跨部門數據壁壘或考核指標沖突。

政策導向

基層執行痛點

實操案例與風險提示

預售制改革/現房銷售

行業主管部門推行改革，但金融系統信貸投放趨于謹慎。

房企被要求現房銷售，但開發貸審批未能同步拉長周期，易導致項目建設期資金鏈承壓。需前置鎖定專項融資支持。

二手房“帶押過戶”

跨金融機構數據未完全互通，存在業務存貸指標博弈。

交易雙方分屬不同銀行時，原貸款行可能因考核壓力延長審批流程，增加交易流產風險。

存量房收儲作保障房

涉及嚴格的審計程序與國資保值增值考核機制。

地方國企在市場化收儲中面臨“國有資產流失”的問責顧慮；資產方則對折價率存在抗性。僵局的打破有賴于頂層免責容錯細則的出臺。

結語：在精細化運營中挖掘長期主義收益

“十五五”不僅是宏觀經濟規劃的時間維度，更是中國不動產行業新舊動能轉換的歷史性分水嶺。依靠杠桿擴張和土地紅利的粗放型發展周期已經徹底結束。

無論是配合地方政府推進存量資產盤活、籌劃基礎設施REITs發行，還是深耕縣域城市更新與養老產業，未來的市場紅利將只屬于一類企業：那些真正建立起“精細化運營”體系、能夠熟練運用現代金融工具，并深刻洞察中國人口與經濟結構轉型周期的長期主義者。摒棄短期博弈，以耐心資本和專業運營迎接資管新時代。