“滬七條”發力：上海二手房量漲價穩 新房成交修復性上漲

21世紀經濟報道記者唐韶葵

2026年2月25日，上海五部門聯合發布樓市優化新政“滬七條”，從放寬非戶籍購房社保年限、優化公積金貸款政策、減免滬籍成年子女首套房產稅等多維度釋放利好，精準激活剛需與改善型購房需求。如今新政落地半月有余，多方數據顯示，上海樓市快速走出春節淡季陰霾，二手房市場呈現“成交量沖高、價格整體企穩”的核心態勢。3月14日，上海二手房單日成交達1472套，逼近1500套大關，創下近一年來單日成交次高。

與此同時，新房市場同步開啟修復性上漲行情，樓市小陽春提前兌現。

易居研究院副院長嚴躍進分析認為，上海二手房成交有望沖高：3月下半月為網簽高峰，全月二手房網簽量或破3萬套、創近年新高。這被視為市場回暖的關鍵指標，也是印證樓市小陽春的重要標準。他認為，4-5月上海二手房交易熱度將延續。

嚴躍進還指出，市場熱度將由點及面傳導。當前成交集中在外環外、中外環間總價500萬元左右剛需剛改板塊（閔行、普陀、松江等）；剛需活躍將帶動置換需求，隨著觀望情緒減弱，預計3月下旬起中高端改善及豪宅成交有望提振，市場熱度逐步擴圍。

實地探訪：交易中心人氣回暖

3月15日和16日，21世紀經濟報道記者走訪了分布于外環外、中環、內環內的嘉定區、普陀區、徐匯區房產交易中心，直觀感受新政后的樓市交易熱度。在嘉定區房產交易中心，現場工作人員對前來咨詢購房流程、稅費政策的市民張迎坦言，春節后，咨詢和辦理過戶的市民明顯比節前多了不少，周末交易中心客戶會比工作日多一些。

（嘉定區房產交易中心，唐韶葵/攝）

3月15日的普陀區、徐匯區交易中心，人氣情況與嘉定區高度相似。到3月16日，由于是工作日，辦理業務的市民要少很多，但也有部分市民前來咨詢新政細則、二手房交易流程。

“滬七條”于2月25日發布后，二手房成交節奏明顯加快。網上房地產數據顯示，2月25日起，上海單日成交二手房突破500套，隨后逐日穩步上行，2月最后一天單日成交高達839套。直接跳過傳統節后1-2周的市場恢復期，熱度快速攀升。

3月以來，市場繼續升溫。截至2026年3月15日，上海全市二手房（含商業用房、車位）累計成交量達13955套，其中純住宅成交12468套，占比高達91%，成為二手房成交的絕對主力。

城市測量師行認為，上海二手房市場已呈現明確的“量漲價穩”格局。

針對市場關注的車位拆分新政，某中介機構數據顯示，3月14日-3月15日周末兩天上海成交車位923個，占二手房總成交的7%左右，商業及辦公用房合計成交379套，車位拆分新政對二手房住宅成交核心數據影響極小，市場熱度提升主要源于購房需求的真實釋放。

“這次新政不僅對來訪有影響，對成交也有影響。”同策研究院聯席院長宋紅衛指出，通過監測2月26日至3月8日這11天來，公司旗下代理的36個不同區位、不同類型的新房案場的數據，新政帶來的項目來訪覆蓋率為27.8%，受新政影響的來訪人群占比約5%。宋紅衛指出，新政具備實際效果但并非全域起效，城郊項目新政來訪覆蓋率僅11%，相關客群仍處于觀望看房階段，政策效果尚未完全釋放。

同策研究院監測數據顯示，從拉動來訪的核心因素來看，“公積金貸款額度提升”貢獻77%，“非戶籍外環內購房社保年限由3年改1年”貢獻19%，其余兩項政策拉動占比各2%。值得關注的是，受新政影響客群來訪成交轉化比約10:1，遠高于非新政客群的 27:1，充分體現“滬七條”新政的定向精準性。

上海中原地產分析師盧文曦指出，“滬七條”對剛需群體的購房成本與準入門檻的調降十分有效，這也是上海二手房能快速跳過節后恢復期、成交量快速沖高的核心原因。同時，新政后業主心態逐步轉向樂觀，掛牌價理性上調，議價空間縮小，市場從此前的買方主導逐步轉向供需平衡，節后二手房量漲價穩的格局有望持續。

低總價剛需成主導

值得一提的是，從成交結構看，本輪上海樓市回暖，核心驅動力來自剛性購房需求的集中釋放，二手房成交結構呈現明顯的低總價傾斜特征，剛需“上車盤”成為市場絕對主力。

多個外環外中介門店業務員反饋，近期總價200萬元左右的房源簽單量有所上漲。

城市測量師行的統計數據也印證了這一趨勢。2025年1月，上海300萬元以下二手房成交占比59%。到了今年2月，這一數據升至70%，截至2026年3月15日，進一步增至73%。

與二手房市場回暖同步，上海新房市場在新政加持下擺脫春節低迷，正式步入修復性上漲通道。

近期，多個新房項目抓緊“滬七條”政策紅利釋放的契機，在競爭相對激烈的板塊推出優惠促銷。比如，位于中環的金隅公園東序就在預售證價格調整下限范圍內，加上車位促銷。附近的普陀金茂府也推出多項優惠政策。內環內的中信泰富外灘道、保利發展外灘曜，也給出了政策框架內的最低價格優惠。

網上房地產數據顯示，3月11日，上海新房網簽733套，相比前一天幾近翻倍。新政后，上海新房成交量總體呈現穩定攀升態勢。

盧文曦表示，傳統樓市小陽春已提前鎖定。整體來看，上海二手房將維持“成交量高位運行、價格整體平穩、局部小幅修復”的態勢，新房市場修復性上漲節奏將逐步加快。剛需與改善性需求持續釋放，全市房地產市場將朝著平穩健康的方向發展，為一線城市樓市企穩復蘇提供有力支撐。