直擊 | 匯賢產業信托2025：寫字樓與酒店的“冰火之歌”

2025 年，環球經濟動蕩加劇、地緣政治局勢嚴峻，中國經濟雖實現 5.0% 的年度增長，但消費疲弱與樓市低迷的拖累持續，商業地產市場呈現明顯分化。

匯賢產業信托在這樣的環境下，上演了一場業務端“冰與火交織”的年度大戲： 酒店業務借旅游復蘇強勢反彈，零售與寫字樓業務卻深陷市場寒冬。這份年報，深刻折射出當下商業地產的復雜生態與轉型壓力。

■ 收益承壓但分派穩健，財務基本盤筑牢

2025年，匯賢產業信托實現收益22.09億元（人民幣，下同），同比減少1.28億元；物業收入凈額11.46億元，同比減少1.57億元。公告明確指出，收入下滑核心源于零售及寫字樓物業組合租金收入減少，反映出房地產租賃業務面臨的嚴峻挑戰，而酒店物業的優異表現則部分抵消了這一跌幅。

盡管整體業績承壓，但對投資者而言，核心回報并未縮水。2025年可供分派金額達2800萬元（含資本性質溢利元素），同比增長7.7%，分派比率維持100%；每基金單位分派0.0043元，其中末期分派0.0027元，將于2026年5月27日派發給2026年4月8日名列股東名冊的持有人。

值得注意的是，2025年起中國附屬公司需按法律規定提取10%稅后利潤作為法定儲備金（直至達注冊資本50%），信托契約已相應修訂，即便如此，公司仍實現了穩定分派，體現了對股東的責任擔當。

■ 酒店業務：旅游復蘇下的絕對亮點

在匯賢產業信托2025年的業績版圖中，酒店業務無疑是最耀眼的存在，成為旅游復蘇的最大受益者。

2025年中國旅游市場全面回暖：國內居民出游人次同比增長16.2%，突破65億人次，旅游消費同比提升9.5%；入境游市場更是表現強勁，得益于免簽政策擴大至75個國家，外籍人士免簽入境人次接近3000萬，同比大增近50%。

匯賢旗下四間國際連鎖酒店精準承接了這一紅利，全年物業收入凈額同比增長19.6%至1.04億元，成功重返2019年疫情前水平。

其中，借北京入境旅客550萬人次（同比+39%）的東風，北京東方君悅大酒店平均入住率從66.7%攀升至74.3%，平均每晚房價穩守1496元，盡顯高端酒店競爭力；

沈陽威斯汀酒店則受益于東北冰雪旅游熱潮，入住率從53.6%提升至56.4%，平均房價541元，在冬季旅游細分市場中站穩腳跟；

成都天府麗都喜來登飯店面對成都激烈的酒店競爭，以76.0%的穩定入住率保持穩健，雖平均房價降至577元（2024年為613元），仍實現了規模與效益的平衡；

重慶大都會凱悅酒店在重慶旅游熱度持續的背景下，入住率維持75.4%的高位，平均房價623元，展現出對本地旅游市場的深度適配。

四家酒店中三家實現入住率提升，成為集團2025年業績的核心支撐。

■ 零售業務：消費降級的沖擊波

與酒店業務的春風得意形成鮮明對比，零售業務在2025年遭遇多重沖擊，陷入增長困境。

2025年中國零售市場呈現"復蘇不均"的特征：全國消費品總零售額同比增長3.7%，但12月增速僅0.9%，北京地區更是同比下跌2.9%。網購的持續擠壓、消費降級趨勢、行業"內卷"加劇，共同構成了傳統零售的三重壓力：消費者價格敏感度上升、高端餐飲受政策倡導節約影響、零售商盈利空間被壓縮，導致實體零售租賃需求持續疲軟。

匯賢旗下兩大購物中心的表現印證了這一趨勢。期內，北京東方廣場東方新天地為維持91.1%的占用率（2024年92.4%），新租及續租多以租金下調為代價，平均現收月租從每平方米631元降至559元，跌幅超11%，物業收入凈額同步下滑。

此外，重慶大都會東方廣場商場雖通過全面資產增值計劃實現占用率從35.3%大幅提升至55.8%，但由于基數較低，且市場整體消費乏力，這一改善尚未有效轉化為收入增長，仍處于恢復期。

2025年零售物業組合物業收入凈額2.74億元，較2024年的3.84億元同比大幅下降28.6%，壓力可見一斑。

■ 寫字樓業務：空置率壓力山大

如果說零售業務是“冷”，寫字樓業務則面臨“更冷”的局面，供需失衡與需求疲軟的雙重壓力持續發酵。

2025年中國寫字樓市場供需矛盾加劇：經濟下行導致企業租賃需求收縮，新增供應卻持續入市，推高全國核心城市空置率，其中北京甲級寫字樓第四季度空置率達19.2%，重慶更是攀升至31.7%。為吸引租戶，業主被迫推出優惠政策，租金水平持續承壓。

匯賢旗下兩座核心寫字樓均受此影響。北京東方廣場東方經貿城2025年續租率達80%，但仍難抵市場下行，平均占用率從84.5%降至81.8%，平均現收月租從每平方米260元降至247元，成交月租同步下滑。

重慶大都會東方廣場商務大樓位于解放碑核心商務區，卻遭遇區域供需失衡沖擊，占用率從76.8%降至72.5%，平均現收月租從每平方米87元降至80元，收入端持續承壓。

2025年寫字樓物業組合物業收入凈額6.85億元，較2024年的7.44億元同比下降7.9%，成為拖累集團業績的主要因素之一。

■ 服務式公寓：穩中有降

服務式公寓業務在2025年呈現“平穩但承壓”的態勢。國內市場仍是北京高端服務式公寓的核心需求來源，但外籍專業人士長期住宿需求尚未恢復至疫情前水平，成為業務增長的主要制約。

2025年，匯賢旗下北京東方廣場東方豪庭公寓平均占用率微降至88.0%（2024年88.6%），雖仍保持較高水平，但受市場租金下行壓力影響，物業收入凈額降至8300萬元，較2024年的8800萬元有所下滑，反映出高端住宿市場的需求結構仍在調整中。

■ 財務改善：債務持續下降

盡管主營業務面臨壓力，但匯賢產業信托的財務狀況仍在持續改善。

過往數年間，匯賢產業信托總債務從2020年初的108.71億元降至2025年末的50.38億元，較2024年的57.77億元進一步減少7.39億元；利息開支同步降至2.4億元（2024年3.4億元），債務對資產總值比率從16.8%降至15.4%，財務負擔顯著減輕。

同時，匯率風險管理成效顯現。鑒于收益以人民幣結算，而此前債務多為港元計價，公司自2024年起逐步切換至人民幣貸款，2025年末人民幣計價貸款占比已從約三分之一提升至超50%，有效降低了匯率波動對分派的影響。

截至2025年末，公司銀行結余及現金達27億元，未動用信貸融資充足，為應對市場波動、支持業務調整預留了充足彈藥。

■ 股權變動：長江實業完全控股

2025年匯賢產業信托迎來重大股權調整，成為長江實業集團的全資附屬公司。

此前，World Deluxe Enterprises Limited（匯賢房托管理人的母公司）由長江實業間接持有70%、ESR Hui Xian (Holdings) Limited持有30%。2026年1月22日，ESR Hui Xian將其持有的全部World Deluxe股份出售給長江實業間接全資附屬公司，交易完成后長江實業間接持有World Deluxe100%股權。

這一股權變動意味著匯賢產業信托將全面融入長江實業的戰略體系，有望在資源整合、資產運作、資金支持等方面獲得更多協同優勢，為后續業務轉型與資產優化奠定基礎。

■ 展望2026：冰與火的延續

2026年，匯賢產業信托面臨的格局依然呈現"冰火兩重天"的態勢。

酒店業務的"火"有望繼續燃燒。管理人預計，酒店及旅游業作為少數能在逆境中展現韌性的行業，仍有望繼續受益于出境游復蘇。隨著北京入境旅客持續增長、沈陽冰雪旅游熱度不減、成都重慶旅游市場平穩向好，酒店業務有望延續增長勢頭，成為業績的"穩定器"。

寫字樓和零售的"冰"仍在持續。公告指出，2026年全球經濟環境仍面臨多重挑戰。中國經濟延續內需修復態勢，但消費疲弱及樓市低迷的問題短期難以根本改變。北京甲級寫字樓市場預計迎來大量新增供應，租金水平及空置率指標將持續承壓。零售市場雖然以舊換新政策刺激或許帶來局部亮點，但消費降級趨勢短期難以逆轉，寫字樓和零售業務的壓力仍將持續。

匯賢產業信托表示，管理人將積極推進戰略轉型，通過靈活調整租金策略、拓寬業態、尋找多元化租戶等措施應對市場下行壓力，并主動拓展多元化資產布局，挖掘逆周期資產價值，為基金長期穩定收益奠定基礎。

面對"冰火兩重天"的格局，匯賢產業信托能否"一邊添柴、一邊破冰"，在這場考驗中找到平衡，時間將給出答案。