抄底樓市，一年買了8套老破小？

最近看到一個(gè)新聞，成都有個(gè)人在2025年當(dāng)中，僅僅一年時(shí)間就買了8套老破小。

她的目標(biāo)也很明確，就是找租金回報(bào)率能夠達(dá)到5%的老破小，然后用15%的首付，花五六萬拿下一套房子。這樣算下來月供1700左右，租金2600左右。這樣算下來，總租金總2.1萬，不光覆蓋全部月供1.4萬，還能留下近10%的利潤(rùn)。

這個(gè)思路有沒有問題呢？

還是有幾個(gè)點(diǎn)需要考慮進(jìn)去，實(shí)際回報(bào)率肯定沒有10%那么高。

首先第一點(diǎn)，就是一些額外費(fèi)用她沒有考慮進(jìn)去，我們以一套總價(jià)90萬，月租金3000，年租金回報(bào)率4%的老破小來算一筆賬：

理想中的年租金：+36000

空置一個(gè)月：-3000

中介費(fèi)一年一次，一次作為賣家半個(gè)月：-1500

維修、折舊：-4000

稅：-1000

算下來，能夠拿到的租金只剩下26500，租金回報(bào)率就從4%下降到3%了。

除此以外，還有三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

第一個(gè)就是租金下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

首先，老破小面臨持續(xù)的租金下行壓力。這類房產(chǎn)本質(zhì)上提供的是停滯甚至衰退型的現(xiàn)金流：過去五年間，一二線城市的老舊小區(qū)租金普遍是不漲反跌態(tài)勢(shì)。如果我們來看數(shù)據(jù)的話，可以看到過去每年房租下降速度差不多是5%，這個(gè)速度是房?jī)r(jià)下降速度的一半。

另外，老破小的租金下滑概率可能更大。租金是由于供求決定的，現(xiàn)在人口拐點(diǎn)到了，疊加城市化率接近尾聲，之后新增住房需求是下降的。當(dāng)需求下降的時(shí)候，老破小這類品質(zhì)較差的住房受到的影響肯定比次新房要大。比如之前100個(gè)人，50個(gè)人租老破小，50個(gè)人租次新；現(xiàn)在80個(gè)人，可能只有35個(gè)人租老破小，45個(gè)人租次新，老破小需求下滑速度會(huì)高于次新。

如果房租持續(xù)下跌的話，那么目前的租金回報(bào)率是穩(wěn)不住的，會(huì)繼續(xù)下降。

第二，持有并管理老破小有著極高的隱性精力成本。

從前期裝修、招租帶看、簽約交割，到后期應(yīng)對(duì)租客拖欠租金、房屋維修、鄰里糾紛、水電故障，乃至防范合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)過程將持續(xù)消耗業(yè)主的時(shí)間與注意力。

對(duì)于擁有固定職業(yè)的普通投資者而言，將這些精力投入主業(yè)發(fā)展所帶來的邊際收益，遠(yuǎn)高于老破小那點(diǎn)微薄的租金回報(bào)。即便選擇全權(quán)委托中介管理，也難以徹底規(guī)避租客糾紛與突發(fā)狀況，無法實(shí)現(xiàn)真正的“省心投資”。

簡(jiǎn)單來說，如果你覺得4~5%的租金回報(bào)率很高，那完全可以買高股息的股票，還是有這個(gè)收益率。而且高股息是不需要花時(shí)間去管理的，這個(gè)時(shí)間還能省下來干別的事。

更不要提流動(dòng)性了，哪怕是一二線核心主城區(qū)，老破小的成交周期普遍在6-12個(gè)月，房齡超30年的樓梯房，掛牌一年無人問津是常態(tài)。如果急需用錢，必須降價(jià)10%-20%才能快速成交，再加上1%-2%的中介費(fèi)、3-5%交易稅費(fèi)，變現(xiàn)成本極高。

大家不要小瞧了流動(dòng)性，如果突然出現(xiàn)一個(gè)賺錢的機(jī)會(huì)（比如美股、A股暴跌后的抄底，比如戰(zhàn)亂前購(gòu)入黃金，比如確定性很高的生意），那么股票能隨時(shí)變現(xiàn)，但是房子是不能的，錯(cuò)過了這波行情認(rèn)知就沒法變現(xiàn)了，這個(gè)機(jī)會(huì)成本也要考慮進(jìn)去。

第三，永遠(yuǎn)不要忘記房地產(chǎn)稅。

我還是那句話，房地產(chǎn)稅只是遲到，但絕對(duì)不會(huì)缺席。

地方zf巔峰期超過一半的收入是賣地收入，現(xiàn)在賣地收入基本下降了70%左右，這也是目前財(cái)政緊張的核心原因之一。

這么大一塊收入下滑，要補(bǔ)上是很難的。之前靠嚴(yán)格收稅還能撐一段時(shí)間，但是之后怎么辦？

唯一可行的辦法就是兩個(gè)，一個(gè)是發(fā)債，一個(gè)是房地產(chǎn)稅。

發(fā)債對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)是有損傷的，所以要慎重。而房地產(chǎn)稅，一定是代替賣地收入最好用的手段。

現(xiàn)在只是受困于房地產(chǎn)下行，所以不敢出臺(tái)房地產(chǎn)稅，怕出臺(tái)后房?jī)r(jià)就撐不住了，這樣對(duì)金融機(jī)構(gòu)來說就會(huì)造成危險(xiǎn)。但是之后，等房?jī)r(jià)企穩(wěn)之后，房地產(chǎn)稅就一定會(huì)出臺(tái)。可能先是小幅度的征收，然后稅率會(huì)逐步提高，給大家一個(gè)緩沖時(shí)間。

以上三個(gè)原因，我告訴大家的是，真實(shí)的世界沒有紙面計(jì)算的那么高。如果你算下來租金回報(bào)率能有4~5%，那么真實(shí)情況大概率要降低1%左右。

所以大家能不能抄底老破小呢？

這個(gè)要分類討論，如果你能找到接近五個(gè)點(diǎn)收益率的老破小，并且你所在的城市人口還是流入的，也有產(chǎn)業(yè)支撐（確保租金能穩(wěn)住），然后你個(gè)人的理財(cái)能力很一般，投資回報(bào)率只有2%出頭，那么也可以買入老破小收租。

如果你找不到5%租金回報(bào)率的老破小，只有3%左右，那么這個(gè)收益率沒有任何吸引力。

如果你所在的城市在未來會(huì)持續(xù)衰落，人口流出，那么租金回報(bào)率有多高都不能買（就算達(dá)到5~10%也不要買），因?yàn)橹笞饨饡?huì)降低到你無法想象的程度。而房地產(chǎn)稅出臺(tái)之后，你的房產(chǎn)價(jià)值甚至可能是負(fù)的，就是要花錢才能找到人接盤。（我在知識(shí)星球也寫過類似的文章，就是以日本為案例）

如果你的理財(cái)能力還行，年化投資回報(bào)率能有4%以上（這個(gè)其實(shí)不難，就算不是金融背景出身的人，多讀一些文章，提升一下認(rèn)知，就很容易達(dá)到），那這類老破小也沒有吸引力。

我的知識(shí)星球《譚談財(cái)經(jīng)》，內(nèi)容包括：

（1）金融、房產(chǎn)、時(shí)政、職場(chǎng)和社會(huì)思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價(jià)值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報(bào)原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來房產(chǎn)走勢(shì)&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動(dòng)向簡(jiǎn)評(píng)

（5）大家的問答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知