吃瓜群眾，被這一波搶購(gòu)潮徹底驚呆了！

老鐵們，咱今天說(shuō)這個(gè)事兒，老有意思了！

成都最近出了一位奇女子，小紅書(shū)江湖人稱(chēng)“小圓子”，熱搜火得都飛邊子了。

這姐們兒不是一般人，去年一口氣掃了7套成都老破小，今年又麻溜兒添了1套。

8套房砸進(jìn)去，生生演繹了一出反向操作的戲碼，把我等吃瓜群眾看得是一愣一愣的。

小紅書(shū)上一發(fā)，直接炸了鍋，評(píng)論區(qū)相當(dāng)熱鬧——

有撇嘴說(shuō)“這年頭還敢買(mǎi)房”的； 有說(shuō)“社會(huì)有園姐，人狠話(huà)不多”的； 還有直呼“大神帶帶小弟”的…

人家小圓子算了筆賬，好家伙！怎么算怎么痛快：

8套房，總價(jià)330萬(wàn)，折算下來(lái)平均每套也就40來(lái)萬(wàn)，首付總共掏了110萬(wàn)，剩下的220萬(wàn)是貸款。

現(xiàn)在每個(gè)月月供1萬(wàn)4，8套房子租金加起來(lái)能有2萬(wàn)1，刨去月供，每月還能凈落手里7000塊錢(qián)。

這么一算，110萬(wàn)的本金，年化收益干到了7.6%。

這是啥概念？

現(xiàn)在銀行定存有沒(méi)有2%得看運(yùn)氣！

我要跟你說(shuō)啥啥能讓你年化收益7%？你分分鐘都想撥妖妖靈收拾我。

可是這位奇女子偏偏就能干到7.6%的穩(wěn)定現(xiàn)金流收益，大伙兒原地還給鼓上掌了。

連這位小圓子自己都說(shuō)：“感覺(jué)在撿錢(qián)，再不撿來(lái)不及了”。

拆解一下這位成都小圓子的邏輯，其實(shí)相當(dāng)簡(jiǎn)單粗暴：

二環(huán)內(nèi)、總價(jià)40萬(wàn)左右、租售比5%以上；

租金能抵月供，還能賺錢(qián)，這就相當(dāng)于拿銀行的錢(qián)給自己下金蛋。

而且，人家在成都本地，主唱作戰(zhàn)，比外地投資客更了解片區(qū)板塊規(guī)劃甚至哪些犄角旮旯性?xún)r(jià)比高。

為了淘到理想標(biāo)的，人家天天抱著中介軟件刷，刷到平臺(tái)都以為她是機(jī)器人，后來(lái)直接把賬號(hào)給封了。

你講話(huà)了，這年頭兒買(mǎi)棵白菜還得挑三揀四呢，她倒好，買(mǎi)房子真跟搶白菜差不多…

關(guān)鍵她這一番操作，確實(shí)是賺到了！

而且，這股“抄底老破小”的風(fēng)，可不止刮在成都；

北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、南京、長(zhǎng)沙、鄭州…類(lèi)似的劇情正在不同城市上演。

去年12月披露的一組數(shù)據(jù)顯示：

200萬(wàn)以下的低總價(jià)房源已成京滬二手房市場(chǎng)的交易主力，該類(lèi)型房源在京滬兩地交易占比分別為57.19%和48.72%。

在天津、杭州、廣州等城市，20年以上房齡的低總價(jià)老破小交易周期在過(guò)去6-12個(gè)月時(shí)間里也明顯有所收窄。

以上每座城市都有自己的“二環(huán)內(nèi)”、有自己的總價(jià)心理關(guān)口和租售比心理關(guān)口。

但是，市場(chǎng)邏輯方面大差不差：低總價(jià)上車(chē)，以租養(yǎng)貸，從中套取現(xiàn)金流。

其實(shí)這個(gè)情況不光是各地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上寫(xiě)得清清楚楚；

筆者生活中也留意到，最近這半年多時(shí)間里，操著天南地北口音的鄰居們摩拳擦掌準(zhǔn)備抄底的絕不是一戶(hù)兩戶(hù)…

就鄰居們來(lái)講，大致可以分為兩派——

一派想買(mǎi)市中心老破小，鎖定書(shū)包，以租養(yǎng)貸；

另一派買(mǎi)周邊15年以?xún)?nèi)低價(jià)二手房，以租養(yǎng)貸。

無(wú)論哪一派，大家的討論基本上都完美呼應(yīng)著前面說(shuō)的“低總價(jià)上車(chē)，以租養(yǎng)貸，從中套取現(xiàn)金流”市場(chǎng)邏輯。

咱們的讀者很多都不是近一兩年才關(guān)注樓市的。

02年招拍掛、商品房推進(jìn)加速、08年4萬(wàn)億從天而降、15年漲價(jià)去庫(kù)存…

哪一個(gè)您各位不是歷歷在目？

那些年，大伙兒買(mǎi)房，還真就是閉眼買(mǎi)都能賺，當(dāng)時(shí)誰(shuí)在乎租售比？

說(shuō)句不好聽(tīng)的，那個(gè)時(shí)候我要跟您強(qiáng)調(diào)“租售比”如何如何，你都得罵我耽誤你賺錢(qián)。

可是畢竟今時(shí)不同往日，尤其這類(lèi)低總價(jià)老破小：

本金是漲是跌不知道，反正租金跑贏(yíng)理財(cái)?shù)母怕屎艽蟆?/p>

也就是說(shuō)，這一波大城市老破小房源迎來(lái)行情的核心邏輯在于——

資產(chǎn)定價(jià)開(kāi)始加速向現(xiàn)金流收益的回歸。

尤其在當(dāng)前低利率環(huán)境下，租售比是否能夠覆蓋資金成本、是否優(yōu)于其他理財(cái)產(chǎn)品，成為衡量投資價(jià)值的新標(biāo)尺。

那么問(wèn)題來(lái)了！為什么是現(xiàn)在呢？

首先，熱門(mén)城市存量房市場(chǎng)價(jià)格，經(jīng)歷4年調(diào)整后出現(xiàn)了一定程度的價(jià)格低估。

具體調(diào)整情況咱們不廢話(huà)，大伙兒可以直接參考下面這張圖：

這些回撤的兩位數(shù)百分比看起來(lái)似乎有點(diǎn)出人意料，但你換個(gè)角度想——

那是什么？那不剛好就是被擠掉的泡沫嗎？

換言之，對(duì)于熱門(mén)一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，擠掉的泡沫每多一層，接下來(lái)的安全墊就能夠再厚一層。

就這還只是全市二手房的全貌，如果單論產(chǎn)品力與信貸背書(shū)均位于存量房市場(chǎng)下游的老破小，那么跌幅和絕對(duì)值就更加可想而知了。

尤其是熱門(mén)的一二線(xiàn)城市，當(dāng)市中心的老舊住宅被市場(chǎng)大盤(pán)壓得足夠低，它的物業(yè)缺位、產(chǎn)品力代差、隱形按揭門(mén)檻，也就不再是問(wèn)題。

人們記住的只有三件事——

第一，我在某地某地有房了；

第二，還房貸比交房租劃算；

第三，后續(xù)跌幅已十分有限。

更簡(jiǎn)單直白講，連續(xù)多年的調(diào)整，已經(jīng)讓存量房調(diào)整出了性?xún)r(jià)比。

其次，利率中樞下移與租售比上行，注定了熱門(mén)城市存量房終有一天價(jià)格回歸。

這些年，銀行利率中樞與眾多熱門(mén)一二線(xiàn)城市的租售比呈現(xiàn)出背離走勢(shì)。

利率中樞下移，對(duì)于普通人而言意味著無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率持續(xù)下行，演變到一定程度便是資產(chǎn)荒。

但與此同時(shí)，熱門(mén)城市中心城區(qū)老破小的掛牌價(jià)與成交價(jià)持續(xù)調(diào)整，兩者之間的可商榷余地也在同步擴(kuò)大。

買(mǎi)入成本、信貸成本雙雙走低，但租金下行幅度并沒(méi)有老破小價(jià)格本身那么猛，因此租售比卻隨之走高。

但租售比反超十年期國(guó)債收益率甚至疊加信貸收本之后，仍舊高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率時(shí)——

人們當(dāng)然比過(guò)往更加愿意持有能夠產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)。

到了這一步，大家很可能更愿意去探討研究哪些城市、哪些片區(qū)能繼續(xù)擴(kuò)大人口流入態(tài)勢(shì)。

說(shuō)到底，這件事關(guān)系到現(xiàn)金流回報(bào)與債務(wù)端的安全可持續(xù)。

第三，一系列的城市化趨勢(shì)，幾乎同時(shí)指向熱門(mén)城市發(fā)展重點(diǎn)即將回歸主城區(qū)。

城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入較高水平、后續(xù)速度放緩已是婦孺皆知；

疊加前不久自然資源部《通知》剛剛明確今后全新的供地思路——

各大城市發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)告別“攤大餅”、回歸主城再次成為時(shí)代的使命召喚。

這份《通知》，讓遠(yuǎn)大新和老破小分別站上了截然不同的命運(yùn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)！

對(duì)于遠(yuǎn)大新來(lái)說(shuō)，后續(xù)供地不足掐斷了預(yù)期參照物，后續(xù)配套落地也有可能相對(duì)放緩；

對(duì)于老破小來(lái)說(shuō)，舊城改造或收儲(chǔ)有望在優(yōu)化中心城區(qū)配套過(guò)程中，提升拆遷可行性。

尤其是后者，這玩意兒實(shí)在沒(méi)法統(tǒng)計(jì)。

各位老鐵如果有人近期買(mǎi)了一二線(xiàn)城市、省會(huì)城市老破小或者打算買(mǎi)這類(lèi)城市老破小的朋友，歡迎在下方評(píng)論區(qū)留言說(shuō)說(shuō)你的看法。

既然把天都聊到這兒了，我大致能猜出來(lái)大伙兒咋想的——

看人掙錢(qián)有點(diǎn)饞，想吃肉又怕?tīng)C嘴；

別人行，我也行！

咳…人之常情！

即便是您再怎么想著7個(gè)點(diǎn)、5個(gè)點(diǎn)的租售比香，真讓您掏錢(qián)的時(shí)候，也得抖三抖。

畢竟，這世界上壓根兒就沒(méi)有什么包賺不賠的買(mǎi)賣(mài)；

老破小這類(lèi)標(biāo)的在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里都是自住屬性大于投資屬性。

所以，面對(duì)這么一樣非主流投資標(biāo)的翻紅，我們的確應(yīng)該看透以下這兩件事——

第一，老破小的隱形持有成本不容忽略。

拿前面咱舉過(guò)的例子來(lái)說(shuō)，8套房月供1萬(wàn)4、租金2萬(wàn)1，凈到手7000。

這個(gè)賬的確算得非常漂亮。

但你發(fā)現(xiàn)沒(méi)？這個(gè)模型里其實(shí)忽略了很多細(xì)節(jié)：

譬如說(shuō)水電管線(xiàn)、制冷設(shè)備的維修維護(hù)，畢竟房齡在那擺著；

譬如說(shuō)租賃過(guò)程中的空置期，換一次租客少則十天半個(gè)月、多則倆仨月沒(méi)進(jìn)賬都是常事兒。

如果把這些摩擦成本都算進(jìn)去，凈收益能到4%-5%已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了。

從國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，4到5個(gè)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)均衡似乎才是更加合理的常態(tài)。

我這么說(shuō)，不是為了攔著你發(fā)這份財(cái)，只是對(duì)于合理收益區(qū)間務(wù)必要有清醒認(rèn)識(shí)。

第二，流動(dòng)性始終是此類(lèi)房源最大問(wèn)題。

老破小最大的軟肋，從來(lái)都不是租金，而是流動(dòng)性。

從收租模型來(lái)看，您40萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)，毛租金回報(bào)率能做到7個(gè)點(diǎn)，看著挺香。

甚至不排除躍躍欲試的人一大把一大把…

可問(wèn)題是，各種不確定因素還真的不少，譬如說(shuō)——

各地保障房還要不要搞？后來(lái)的房東會(huì)不會(huì)變多？

這些客觀(guān)上都有可能對(duì)理想的收益模型形成稀釋。

真到了這個(gè)時(shí)候，您合計(jì)著想要套現(xiàn)離場(chǎng)了，真的有那么容易嗎？

一方面，這類(lèi)房子隨著時(shí)間的推移，房齡在漲但抵押按揭屬性會(huì)被房齡攤薄；

另一方面，有意愿或能接盤(pán)的大概率依舊會(huì)是那群對(duì)價(jià)格敏感的人，而那群人恰恰也是對(duì)市場(chǎng)風(fēng)向看得比較透的…

上了熱搜的那個(gè)小圓子為啥能成？

我仔細(xì)想了想，她抓住了以下這么三個(gè)關(guān)鍵性因素——

其一，是卡在市場(chǎng)調(diào)整到歷史性節(jié)點(diǎn)下手。

保證了自己在取得投資的標(biāo)的過(guò)程中，擁有足夠多的主動(dòng)權(quán)與價(jià)格安全墊。

其二，是她主場(chǎng)作戰(zhàn)，對(duì)市場(chǎng)有足夠熟悉。

這在實(shí)操過(guò)程中，足以保證投資者少踩很多坑，包括但不限于價(jià)格、地段、租賃等多個(gè)環(huán)節(jié)。

其三，這位奇女子具有足夠強(qiáng)悍的執(zhí)行力。

一天要問(wèn)幾十套，系統(tǒng)判定“行為異常”，申訴解封后，她繼續(xù)看房，還有比這勤奮的嗎？

我們可以把以上三大關(guān)鍵性因素總結(jié)為：天時(shí)、地利、人和，少一樣都不行。

而這又何嘗不是你我倘若想要入局，值得充分汲取的經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀?/p>

在筆者看來(lái)，這輪“抄底老破小”的熱潮，更像是資產(chǎn)荒現(xiàn)實(shí)下的一面鏡子。

錢(qián)沒(méi)地方去，利率一路往下掉，加之一二線(xiàn)城市老破小經(jīng)歷了多年調(diào)整…

最后大伙兒發(fā)現(xiàn)，那個(gè)被嫌棄了多年的老破小，跑贏(yíng)了銀行收益率。

所以，如果你正盤(pán)算著要不要進(jìn)場(chǎng)，不能只盯著7個(gè)多點(diǎn)的收益率香不香。

那樣很容易錢(qián)沒(méi)掙到，先把自己帶跑偏了。

動(dòng)了心的老鐵，不妨先問(wèn)問(wèn)自己——

我對(duì)這個(gè)城市有多熟？

我對(duì)那片區(qū)域有多少了解？

我有沒(méi)有那個(gè)耐心一天問(wèn)幾十套房？

我能接受房子買(mǎi)手里，十年八年賣(mài)不掉嗎？

說(shuō)到底，投資這事兒，從來(lái)都是認(rèn)知的變現(xiàn)…