房?jī)r(jià)到底了嗎？看這個(gè)指標(biāo)！

很多朋友都在問(wèn)，重慶目前的房?jī)r(jià)究竟有沒(méi)有觸底？

重慶的房子到底能不能買(mǎi)？擔(dān)心買(mǎi)了會(huì)不會(huì)像前幾年那樣又虧了。

我談?wù)剛€(gè)人看法，觀點(diǎn)供參考。大家可以關(guān)注一個(gè)重要指標(biāo)——租售比，這也是判斷房產(chǎn)是否適合TZ的關(guān)鍵依據(jù)。

國(guó)際上通用的合理租售比標(biāo)準(zhǔn)為1:300，即月租金與房屋總價(jià)的比例。舉例來(lái)說(shuō)，若一套房屋月租金為1萬(wàn)元，其合理總價(jià)應(yīng)在300萬(wàn)左右，對(duì)應(yīng)的年化HB率約為4%。

重慶及國(guó)內(nèi)多數(shù)城市目前尚未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)。

重慶當(dāng)前房產(chǎn)的年化HB率約3%，租售比大致為1:400。得益于房?jī)r(jià)被低估、租金水平相對(duì)可觀，重慶的租售比表現(xiàn)已經(jīng)十分亮眼，反觀上海等城市，租售比則明顯偏低。

在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境下，1:400的租售比已處于合理區(qū)間。而日本東京、美國(guó)部分城市以及中國(guó)香港，受房產(chǎn)稅影響，合理租售比在1:300以內(nèi)，年化HB率約4%。

扣除約1%的房產(chǎn)稅后，實(shí)際凈HB率同樣在3%左右。

因此從對(duì)比來(lái)看，重慶的租售比1:400，相當(dāng)于國(guó)外的1:300，重慶當(dāng)前的房?jī)r(jià)是合理的，也基本觸及底部，沒(méi)有泡沫，具備一定TZ價(jià)值。

以北濱路保利觀瀾等小區(qū)為例，如今便宜的房子精裝修房源單價(jià)約12000-13000元/平方米，接近100平方米戶型總價(jià)約120萬(wàn)，月租金可達(dá)3000元，租售比約1:400。

保利觀瀾在2021年房?jī)r(jià)高峰期單價(jià)超2萬(wàn)元，若看當(dāng)時(shí)的租售比甚至接近1:700，回看21年，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)肯定是有泡沫的，但隨著房?jī)r(jià)回落，租售比已回歸合理區(qū)間。

而上海徐匯區(qū)一套400萬(wàn)左右的房產(chǎn)，月租金僅6000元左右，甚至不到，租售比高達(dá)1:600至1:700，TZ價(jià)值遠(yuǎn)低于重慶。

當(dāng)然上海等一線城市，能級(jí)更高，公共服務(wù)配套更好，好的就業(yè)機(jī)會(huì)也更多，也理應(yīng)給予更高溢價(jià)。但如果溢價(jià)過(guò)多，或者說(shuō)租售比極差，反而重慶等強(qiáng)二線城市更有TZ價(jià)值。

同時(shí)現(xiàn)階段買(mǎi)房，不應(yīng)再抱有過(guò)去房?jī)r(jià)快速上漲的預(yù)期。過(guò)去城鎮(zhèn)化率較低，大量人口涌入城市，房產(chǎn)供需緊張，疊加市場(chǎng)體量較小，房?jī)r(jià)得以持續(xù)走高。不要再幻想兩年翻個(gè)倍，五年翻兩倍，要適當(dāng)降低預(yù)期，房子拉長(zhǎng)周期可以作為一種抗通脹的工具。

如今房地產(chǎn)市場(chǎng)體量龐大，房?jī)r(jià)很難再大幅拉升。因此當(dāng)下購(gòu)房，更應(yīng)關(guān)注租金HB率，看重房產(chǎn)TZ的現(xiàn)金流價(jià)值。

也不建議大家加大杠桿去C房，因?yàn)槿f(wàn)一市場(chǎng)下跌，現(xiàn)在的房子按照正常15%首付，是天然加了6.7倍杠桿的，也就是說(shuō)你買(mǎi)的房子如果跌了15%，你的首付就全沒(méi)了。要在自己可以承擔(dān)的范圍內(nèi)去TZ，而且是通過(guò)租金去打造現(xiàn)金流，降低自己的持有壓力。不然房?jī)r(jià)稍微一跌，你便亂了陣腳，割肉離場(chǎng)。

重慶核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)年化HB率可達(dá)3%以上，與當(dāng)前房貸利率基本持平，且未來(lái)利率仍有下行空間。同時(shí)，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市租金處于低位，存在上漲潛力，利率下行與租金上行將打開(kāi)未來(lái)房產(chǎn)的TZ空間。

而且當(dāng)大家覺(jué)得買(mǎi)房比租房劃算之時(shí)，房子不需要大家去勸，自然就有人買(mǎi)了。

重慶核心區(qū)租售比在1:400以內(nèi)、年化回報(bào)率3%以上的房產(chǎn)，具備TZ價(jià)值。

還討論一個(gè)話題，從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)暫未全面征收房產(chǎn)稅，但未來(lái)大概率會(huì)落地。過(guò)去依賴土地CZ的發(fā)展模式難以持續(xù)，城市建設(shè)與運(yùn)維需要穩(wěn)定稅源，房產(chǎn)稅出臺(tái)是必然趨勢(shì)。但一定是下輪市場(chǎng)行情好的時(shí)候才會(huì)出臺(tái)，現(xiàn)在這種行情不會(huì)。

若房產(chǎn)稅落地，房產(chǎn)合理租售比將向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)靠攏，需達(dá)到1:300以內(nèi)，年化HB率4%以上才具備TZ價(jià)值。

綜上，無(wú)論在重慶還是國(guó)內(nèi)其他城市購(gòu)房，租售比都是核心判斷指標(biāo)。從租售比來(lái)看，重慶房?jī)r(jià)已處于合理區(qū)間，重慶房?jī)r(jià)再下跌的空間極為有限，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)具備配置價(jià)值。