上海二手房3月賣了3萬套，不算瘋漲也沒躺平，房價還在慢慢找底。

網上說系統崩了，其實就那兩天過戶人太多，后臺卡了一下。
我問了鏈家門店的朋友，他們說最近來的基本都是剛畢業三五年的，或者家里幫湊首付的年輕人，真炒房的幾乎沒見到。

3月成交3萬套，是2021年后最高，但比2021年峰值還是少了快1.3萬套。
二手房價2月只漲了0.2%，同比還跌6.2%，根本談不上漲，只是跌得慢了點。
掛牌量現在13.8萬套，五年最低，不是房東不掛，是好一點的300萬以下房子，掛出來二十幾天就沒了。

社保從三年變一年，外環內直接放開，人社局說覆蓋42萬人，聽著多，實際能立刻買房的沒那么多。
公積金貸款提到120萬，雙繳家庭買300萬的房子，月供少了小兩千，不是大錢，但對剛工作的真有用。
房產稅改了，非滬籍首套不收，賣老房子買新的，省下三四萬，改善家庭算得清這筆賬。

剛需占七成二，基本是300萬以內“上車盤”，靜安、楊浦的老公房，或者松江新城的小兩房。
他們看房快、決定快，以前平均要盯四個多月，現在一個半月就定下來。
改善客戶多數是賣一套買一套，比如把曹家渡的老破小賣掉，加點錢去前灘買新房，這種操作占了六成五。

豪宅認購破100%的，全在徐匯濱江、北外灘，地段硬、供應少，跟普通人關系不大。
遠郊樓盤也在賣，嘉定南翔那個盤，92%認購率，但開發商不敢多推，一批只放一百多套，賣完再看。
市中心新盤悄悄把折扣收了，澐啟濱江四批次不打九八折了，但也沒漲價，就是試水看看大家買不買賬。

2021年那會兒，投資客占三成五，現在不到3%，買房的幾乎全是自己住。
價格不是靠借錢炒起來的，是先有成交量，再有微漲，節奏穩得多。
黃浦、徐匯、靜安三個區加起來占了快六成成交，遠郊漲不起來，不是不想漲，是沒那么多人真去住。

首付比例現在平均42%，比去年高了5個點，說明大家沒瞎加杠桿。
以前買完就斷供的多了，現在違約少，流水查得嚴，銀行也不亂放貸。
人口數據也實在，今年前兩個月落戶和人才引進加起來，比去年多了一成二，不是虛的。

4月看看周均能不能穩在1000套以上，要是掉回八九百，可能就是回暖乏力。
新房要是哪個板塊連續兩三個盤認籌不到一半，說明那邊需求真弱。
300萬以下的房源掛牌要是突然多了，得小心是不是有人急著出手。
賣舊買新的周期如果拉長到兩個月以上，置換鏈可能又要卡住。

上海樓市這波，沒喊口號，沒出王炸政策，就是一點點把卡住的地方松開。
不是房價要起飛，是買房這件事，重新變得有點“能算清楚賬”的感覺。
我表哥上個月剛買下殷行路一套67平，總價295萬，家里湊了120萬首付，公積金貸足，月供6800，他說終于敢簽合同了。

政策沒讓房價暴漲，但讓一些人不用再等三年社保，不用再咬牙借首付。
房東不急著降價了，買家不急著搶房了，中介不天天打電話催了。
市場沒熱得發燙，但至少，不冰了。