買(mǎi)房十余年辦不了房產(chǎn)證，問(wèn)題卡在哪？丨有事兒@新京報(bào)

近日，家住北京市朝陽(yáng)區(qū)北桃園的居民劉先生向有事兒@新京報(bào)反映，其所在小區(qū)北桃園于2008年竣工，共有一百多戶居民陸續(xù)在此購(gòu)房，大家已經(jīng)住了十幾年，然而至今都辦不了房產(chǎn)證。

“我們都住進(jìn)來(lái)十多年了，買(mǎi)房簽合同時(shí)承諾一兩年內(nèi)就能辦理房產(chǎn)證，可這一拖就是十多年。這些年里，不少居民為此想盡了各種辦法，但到現(xiàn)在還是沒(méi)能得到解決。”劉先生表示。

新京報(bào)記者前往北四環(huán)附近的北桃園小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)僅由一棟樓房構(gòu)成，分ABCD四個(gè)單元，樓前是一片狹長(zhǎng)空地，不少汽車(chē)停在路邊。建成近20年，小區(qū)不少設(shè)施已比較老舊，外墻瓷磚還會(huì)時(shí)而脫落。然而，居民們心頭最發(fā)愁的還是房產(chǎn)證問(wèn)題，成了孩子上學(xué)、設(shè)施修繕乃至生活安心的“攔路虎”。

北桃園小區(qū)位于北四環(huán)內(nèi)，只有一棟樓房。屏幕截圖

居民訴求

拿不到房本擔(dān)心房子被收走

2009年，居民張先生和北京平安世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂合同，購(gòu)買(mǎi)了朝陽(yáng)區(qū)高原街4號(hào)院北桃園一套房屋，第二年便住了進(jìn)來(lái)。“2009年簽合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾2010年底前就能取得房產(chǎn)證，在購(gòu)房合同里也明確標(biāo)明。雖然成交價(jià)相對(duì)較低，但我心想，都住進(jìn)來(lái)了還能有啥問(wèn)題，就把協(xié)議簽了。然而，房本至今仍然沒(méi)有拿到手。”張先生表示。

張先生和北京平安世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的購(gòu)房合同，一共只有兩頁(yè)。新京報(bào)記者 陳靜 攝

在張先生提供的《房屋使用及產(chǎn)權(quán)辦理合同》里，確實(shí)有“甲方承諾在2010年12月30日前取得該房屋的所有權(quán)屬證明”的明文條款。不過(guò)，記者也注意到，這份合同正文只有兩頁(yè)，一式兩份供開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者持有，約定內(nèi)容較少且相對(duì)簡(jiǎn)單，比如在保修責(zé)任等內(nèi)容上非常模糊，而且在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等方面尤其缺少明確權(quán)責(zé)的條款。

對(duì)此，張先生表示：“據(jù)我了解，當(dāng)年北京對(duì)合同示范文本并無(wú)強(qiáng)制要求。”記者查詢北京市住建委官網(wǎng)，《北京市商品房預(yù)售合同》《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》示范文本已于2005年3月15日開(kāi)始推行使用，《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本自2006年1月1日起正式推行使用。示范文本對(duì)于規(guī)范商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)行為，解決現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)中的糾紛，維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，進(jìn)一步完善對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理都有著重要作用。

簽訂合同后，順利住進(jìn)新房，卻沒(méi)等來(lái)約定好的房產(chǎn)證。這并非張先生的個(gè)案，北桃園居民潘女士也深受其擾。她說(shuō)：“心心念念的房本到現(xiàn)在還沒(méi)有著落，給我們帶來(lái)了太多的心理負(fù)擔(dān)和困難。因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，孩子入托上學(xué)、設(shè)施維護(hù)修繕等都非常不方便。”

入住幾年后，北桃園居民不僅沒(méi)等來(lái)房產(chǎn)證，反倒是不少居民的房子險(xiǎn)些沒(méi)了。“2013年6月，因?yàn)樾^(qū)兩家開(kāi)發(fā)公司的合同糾紛，朝陽(yáng)法院的一紙公告貼到了部分住戶門(mén)上，要求我們限期騰退。這下不只沒(méi)有房本，房子還可能被收走。居民們這才明白，房子產(chǎn)權(quán)出問(wèn)題了。”張先生向記者出示了這份公告，上面顯示，北京華都集團(tuán)有限責(zé)任公司與北京平安世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京平安世紀(jì)”）存在合同糾紛，北京平安世紀(jì)須在十日內(nèi)將北桃園3200平方米共40套房屋騰退返還給北京華都，逾期不履行法院將強(qiáng)制執(zhí)行。

然而，到2013年時(shí)，小區(qū)房子幾乎都已賣(mài)出，不少居民都居住四五年了。“業(yè)主集體提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，法院一看是這個(gè)情況就沒(méi)再執(zhí)行了。房子暫時(shí)是保住了，但一天拿不到產(chǎn)權(quán)證，房子還是有可能被收走。”張先生說(shuō)。

北桃園小區(qū)。新京報(bào)記者 陳靜 攝

企業(yè)糾紛

雙方都未履約定陷入僵局

北桃園居民的房本為何遲遲拿不到？這與北京華都和北京平安世紀(jì)兩家公司持續(xù)多年的經(jīng)濟(jì)糾紛有關(guān)。通過(guò)梳理從居民那里獲取的民事判決書(shū)等材料，新京報(bào)記者找到了兩家合作方陷入糾紛的原因，正是這些導(dǎo)致北桃園小區(qū)十余年來(lái)尚未取得規(guī)劃驗(yàn)收，進(jìn)而無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

2003年，北京華都和北京平安世紀(jì)簽訂協(xié)議，明確北桃園小區(qū)由兩家公司合作開(kāi)發(fā)，北京華都提供建設(shè)用地，辦理相關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)，并協(xié)助北京平安世紀(jì)完成項(xiàng)目其他相關(guān)手續(xù)；北京平安世紀(jì)負(fù)責(zé)投入全部資金，做好項(xiàng)目工程的建設(shè)、管理和運(yùn)作。項(xiàng)目建成后，雙方以建筑面積為依據(jù)按2:8比例分配利益，北京華都可由此分得3200平方米，北京平安世紀(jì)享有剩余部分建筑面積。然而，由于項(xiàng)目建設(shè)未嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行、合同約定權(quán)益未獲兌現(xiàn)等違約違規(guī)操作，北京華都拒絕配合驗(yàn)收，雙方利益糾紛日益加深，于2012年正式對(duì)簿公堂。

朝陽(yáng)法院作出的一審民事判決書(shū)顯示，法院認(rèn)為，北京平安世紀(jì)與北京華都簽署的相關(guān)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，均系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容均不違背國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人均應(yīng)按照協(xié)議約定履行自己的義務(wù)。北京平安世紀(jì)要求北京華都履行協(xié)助驗(yàn)收義務(wù)的訴訟請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，朝陽(yáng)法院予以支持。同時(shí)，該案處理的是辦理驗(yàn)收問(wèn)題，并不涉及房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和分割問(wèn)題（即雙方的經(jīng)濟(jì)糾紛問(wèn)題），對(duì)后者雙方可另行解決。

由此，朝陽(yáng)法院一審判決，北京華都于判決生效當(dāng)日開(kāi)始協(xié)助北京平安世紀(jì)申報(bào)、辦理北京市朝陽(yáng)區(qū)高原街4號(hào)院北桃園住宅項(xiàng)目的規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)，其中包括但不限于在《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》上加蓋公司印章、在《建設(shè)項(xiàng)目法人授權(quán)委托書(shū)》上加蓋公司印章和法定代表人名章。

一審判決后，北京華都不服，以該公司已經(jīng)履行協(xié)助申報(bào)北桃園住宅項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收義務(wù)，且該項(xiàng)目不符合規(guī)劃驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為由上訴至北京三中院，要求駁回北京平安世紀(jì)的訴訟請(qǐng)求。2013年11月，北京三中院對(duì)此案作出終審判決，駁回北京華都集團(tuán)上訴，維持原判。

至于判決中提到的“房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和分割問(wèn)題”，法院一審判決書(shū)中亦有說(shuō)明：北京華都于2012年起訴北京平安世紀(jì)，要求后者按照約定交付北桃園住宅項(xiàng)目中共計(jì)3200平方米建筑面積的房屋。該案經(jīng)朝陽(yáng)法院審理，雙方于2012年11月15日達(dá)成調(diào)解，北京平安世紀(jì)于2013年3月10日前向北京華都集團(tuán)交付北桃園住宅項(xiàng)目建筑面積為3200平方米共計(jì)40套房屋，如北京平安世紀(jì)交付的上述房屋建筑面積不足或者超出約定，按照每平方米建筑面積5000元的標(biāo)準(zhǔn)向?qū)Ψ窖a(bǔ)償差價(jià)款。

記者了解到，對(duì)于法院發(fā)出執(zhí)行通知要求其履行蓋章、協(xié)助小區(qū)驗(yàn)收等義務(wù)，北京華都逾期未能履行；對(duì)于法院要求兌現(xiàn)劃分3200平方米房產(chǎn)給北京華都的承諾，由于涉案房屋已被銷(xiāo)售無(wú)法交付，只能補(bǔ)償差價(jià)款，北京平安世紀(jì)也未如期履行。由此可見(jiàn)，對(duì)于法院作出的判決，兩家企業(yè)均未如期履行相應(yīng)法律義務(wù)，甚至至今仍無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

朝陽(yáng)區(qū)人民法院發(fā)布的公告。新京報(bào)記者 陳靜 攝

張先生認(rèn)為，法院的判決是很合理的，經(jīng)濟(jì)糾紛完全可以另案處理，兩家公司應(yīng)該盡快完成驗(yàn)收手續(xù)，“這房子通過(guò)驗(yàn)收了，我們住著也踏實(shí)。”

最新回應(yīng)

北桃園建設(shè)方尚未向規(guī)自部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收

針對(duì)北桃園小區(qū)居民至今仍無(wú)房產(chǎn)證一事，新京報(bào)記者聯(lián)系了北京平安世紀(jì)副總經(jīng)理劉博了解最新進(jìn)展。他表示：“公司一直在積極推進(jìn)此事，希望小區(qū)盡快完成驗(yàn)收，讓居民拿到房產(chǎn)證。我們已按照驗(yàn)收要求將材料準(zhǔn)備齊全，現(xiàn)在訴求就是希望合作方能夠配合我們完成驗(yàn)收手續(xù)。然而，這一年來(lái)我先后多次聯(lián)系甚至登門(mén)拜訪首農(nóng)股份（北京華都）及母公司，雖能得到各方答復(fù)，但事情就是沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。”

為什么沒(méi)有進(jìn)展？對(duì)于居民的訴求和合作方北京平安世紀(jì)的說(shuō)法，記者詢問(wèn)首農(nóng)食品集團(tuán)了解有關(guān)情況，該集團(tuán)宣傳部、房地管理部有關(guān)負(fù)責(zé)人作了說(shuō)明：此事之前就有媒體一直關(guān)注，也全力推進(jìn)解決，與屬地和相關(guān)部門(mén)進(jìn)行過(guò)多次會(huì)商研究。但項(xiàng)目本身確實(shí)存在諸多問(wèn)題，導(dǎo)致工作很難推進(jìn)。

“首先，北桃園是按職工住宅審批立項(xiàng)的，并不具備商品房性質(zhì)，建設(shè)方北京平安世紀(jì)在項(xiàng)目完工后自作主張將房子轉(zhuǎn)為商品房銷(xiāo)售，居民以低于市場(chǎng)價(jià)的房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)了房屋，一開(kāi)始我們并不知情，后來(lái)知道情況后也舉報(bào)過(guò)，但房子還是賣(mài)出去了。然而，根據(jù)政策規(guī)定，商品房是要經(jīng)過(guò)招拍掛程序、繳納出讓金、取得銷(xiāo)售許可才能被允許入市的，但北桃園出售時(shí)并無(wú)這些必要手續(xù)。”首農(nóng)房地管理部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

其次，他強(qiáng)調(diào)，北京平安世紀(jì)沒(méi)有嚴(yán)格按照規(guī)劃來(lái)建設(shè)，導(dǎo)致已建成設(shè)施與規(guī)劃圖不符，違反了消防等規(guī)定。“另外，平安世紀(jì)約定要交付給我們的3200平方米并沒(méi)有兌現(xiàn)，相關(guān)住宅已被購(gòu)房居民實(shí)際占有，且至今也未補(bǔ)償任何差價(jià)款。所以，在明知北桃園項(xiàng)目銷(xiāo)售不合法的情況下配合驗(yàn)收，只會(huì)給我們帶來(lái)各種違法風(fēng)險(xiǎn)。”

3月20日和25日，記者向北桃園所在小關(guān)街道及朝陽(yáng)區(qū)住建、規(guī)自等單位了解此事的最新進(jìn)展。北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)朝陽(yáng)分局工作人員于26日回復(fù)表示：“目前北桃園建設(shè)單位尚未向我局申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。至于房產(chǎn)證辦理，經(jīng)查詢，北京華都和北京平安世紀(jì)尚未辦理過(guò)首次不動(dòng)產(chǎn)登記。所以，根據(jù)北京市不動(dòng)產(chǎn)登記工作規(guī)范的規(guī)定，如果沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)的首次登記，就不能辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類(lèi)型的登記業(yè)務(wù)。”截至發(fā)稿前，其他有關(guān)單位暫未回復(fù)。

新京報(bào)記者 陳靜

編輯 張樹(shù)婧 校對(duì) 盧茜