物管雙雄越冬：碧桂園服務向左，萬物云向右

文/樂居財經 嚴明會

2025年，對于物業管理行業而言，是一個極具標志性意義的年份。

一邊是物業費降價潮席卷全國，多地政府出臺物業費指導價下調政策，業主“降價呼聲”此起彼伏；物企主動撤場成為常態，僅上半年就有數百個小區被物企“戰略性放棄”；物業費收繳率持續走低，應收賬款高企，部分物企的應收賬款周轉天數突破歷史高位，現金流吃緊成為懸在頭頂的達摩克利斯之劍。

然而，寒冬之中亦有暖流。

另一邊，城市更新全面加速，國家層面密集出臺政策推動老舊小區改造，“十四五”收官之年，超5萬個老舊小區迎來改造窗口期；存量時代的價值挖掘正式開啟，那些曾經被嫌棄的“老破小”，正在成為物企爭相布局的新戰場。

在這一輪行業洗牌中，曾經依附于地產開發的物管企業，不得不直面“斷奶”后的生存考驗。過去那種“母公司拿地、物企接盤”的輕松日子一去不復返，取而代之的，是一場關于獨立生存能力、價值創造能力乃至科技賦能能力的殘酷較量。

冰與火的洗禮中，兩家頭部物企——碧桂園服務（06098.HK）和萬物云（02602.HK）交出了各自的2025年成績單，這不僅是兩家企業自身經營的“體檢報告”，更是一部濃縮的行業轉型啟示錄。

規模與質量

從營收總量來看，碧桂園服務繼續保持行業寡頭的地位。2025年實現總收入483.54億元，同比增長9.9%。這一數字不僅創下公司歷史新高，也使其在營收規模上繼續領跑全行業。

萬物云2025年實現營業收入372.72億元，同比增長2.7%。雖然增速不及碧桂園服務，但在當前市場環境下仍屬穩健。

2025年，碧、萬的營收差距約為110.82億元，上年同期這一數據約為77.69億元。

盈利端，報告期內碧桂園服務錄得凈利潤約6億元，萬物云約為7.72億元。減值計提，是兩家物企2025年凈利潤大幅波動的原因，不過針對的對象不同。

具體來看，碧桂園服務對歷史并購形成的商譽及無形資產進行了大幅減值計提，同時對滿國環境等項目進行減值處理。這些“財務大掃除”雖然在短期內嚴重沖擊了利潤表現，但客觀而言有助于其甩掉歷史包袱——與其讓壞賬和減值風險持續侵蝕未來的利潤，不如“長痛不如短痛”。

萬物云同樣面臨減值壓力，其2025年對關聯方貿易應收款計提減值約7.4億元。但值得注意的是，萬物云的經營性業務仍保持良好態勢，其循環型業務（住宅物業、設施管理、BPaaS）收入約334.02億元，同比增長8.5%，占總收入比例提升至89.7%。換句話說，萬物云的“主業”依然健康，利潤的下滑更多是“一次性”因素所致。

“去地產化”，是近年來物管行業的共同命題。在這一點上，兩家頭部物企均取得了實質性進展。

萬物云2025年持續關聯交易收入占總收入比例已降至6%，關聯方貿易應收款同比減少約3.82億元。碧桂園服務同樣表現不俗，關聯方收入占比已降至1.1%，比例甚至低于萬物云。

現金流方面，碧桂園服務期末銀行存款及結構性存款合計179.3億元，期內經營現金流凈額25.1億元。萬物云期末擁有貨幣資金余額120.9億元，其中現金及現金等價物110.85億元，全年實現經營活動現金流凈額16.9億元。

價值深耕的路徑

業績數據的背后，是兩家頭部物企戰略思路的深刻調整。

過去幾年，物業管理行業經歷了瘋狂的規模擴張期，收并購潮此起彼伏，在管面積成為衡量企業價值的最核心指標。而今，隨著行業進入存量時代，物企的戰略重點正在發生根本性轉移。

碧桂園服務的戰略轉向，大概可以用三個關鍵詞概括：出清、聚焦、科技替代。

2025年的大額減值，本質上是碧桂園服務對過去幾年激進的收并購戰略的清算。

從2018年上市至今，其先后完成了對藍光嘉寶、富力物業、中梁物業等多家物企的收購，一度被業內稱為“并購王”。然而，并購容易整合難，商譽減值的“雷”終究要還。2025年，碧桂園服務選擇主動引爆，雖然短期陣痛劇烈，但為未來的盈利修復掃清了障礙。

拋棄收并購、規模擴張放緩，碧桂園服務開始更加注重存量項目的價值挖掘。提升服務質量、拓展社區增值服務、優化項目組合，成為新的工作重心。

而面對人力成本持續上升的壓力，碧桂園服務選擇推進機器人戰略，其宣布2026年計劃量產1萬臺物業服務機器人。這一舉措，是這家頭部物企正試圖通過技術手段重構勞動密集型業務模式。

“我們的機器人接到不少兄弟企業的洽談，包括萬物云董事長朱保全也曾與我們聊起過碧桂園服務的機器人是否能夠進駐萬物云的社區，這完全可以實現。”碧桂園服務的機器人計劃是自用為主，但總裁徐彬淮也表示，“如果有感興趣的兄弟企業采購，碧桂園服務也可以開放所有場景。”

萬物云的路徑則截然不同——以科技為核心驅動力，構建差異化競爭壁壘。

“蝶城”模式是萬物云近年來最重要的戰略布局，其核心是在街道級行政區劃內構建高濃度的服務網絡。

截至2025年末，萬物云已完成690個“蝶城”的底盤構建，覆蓋約一半的在管項目。這種區域聚焦策略，使得萬物云能夠通過規模效應降低單項目運營成本，同時為增值服務的拓展創造空間。

基于蝶城模式，報告期內萬物云房屋修繕業務收入同比增長67.1%，研選家自營裝修業務新簽約金額同比增長26.6%。

萬物云科技降本也有不錯的成果。2025年，其行政開支同比下降10.1%，AI員工（大模型應用）全年消耗750億Token；其自研的“靈石”邊緣計算產品已在932個項目落地，通過算法對攝像頭進行升級，實現對異常事件的自動識別和響應。

2026年，萬物云計劃部署3000個“靈石”，并探索向酒店、商場等第三方輸出。

業務結構優化方面，2025年萬物云循環型業務收入占比提升至89.7%，為長期發展提供了穩固基礎。

陣痛中重構

從兩家頭部企業的戰略選擇，可以窺見整個物業管理行業的未來趨勢：

一方面，行業分化將加劇。具備科技能力、能夠實現獨立發展的頭部企業，與依賴關聯方、缺乏核心競爭力的中小物企之間的差距將進一步拉大，物管行業的“馬太效應”只會越來越明顯。

另一方面，科技投入成為必選項。無論是碧桂園服務的機器人戰略，還是萬物云的“靈石”平臺，都表明科技能力正在成為物企的核心競爭力。過去單純依靠人海戰術的模式將難以為繼，未來不會用科技的物企，或將越來越難以跟上時代的步伐。

與此同時，存量價值挖掘成為主戰場。隨著增量市場萎縮，如何在存量項目中挖掘更多價值，成為決定物企未來發展的關鍵。老舊小區改造釋放的萬億級市場，正在成為物企競逐的新賽道。

此外，獨立化運營能力與現金流管理也決定生存空間。

站在2026年的門檻上回望2025，行業陣痛是真實的，但機遇也是真實的。

物業費降價和收繳率下滑，本質上是在倒逼物企提升服務質量和運營效率。過去“躺賺”的日子結束了，未來只有真正能提供差異化服務、能通過科技降本增效的企業，才能生存下去。

城市更新的加速，則為物企提供了從“增量”向“存量”轉型的寶貴窗口期。誰能率先在老舊小區改造中建立服務標準和品牌認知，誰就能在下一輪競爭中占據先機。

在行業出清與重構的過程中，真正的“價值王者”將逐漸浮出水面。

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