三年縮債近600億、運(yùn)營服務(wù)扛起利潤大旗 龍湖筑起“新地基”

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的第四個(gè)年頭，龍湖集團(tuán)以其交出的2025年成績(jī)單，向市場(chǎng)展示了“高質(zhì)量發(fā)展”路徑的韌性。

近日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2025年年報(bào)并召開業(yè)績(jī)會(huì)，一系列核心財(cái)務(wù)指標(biāo)透露出一個(gè)清晰的信號(hào)：歷經(jīng)三年半的主動(dòng)戰(zhàn)略調(diào)整，這家民營房企的代表已成功穿越債務(wù)高峰，一個(gè)“低負(fù)債、低融資成本、正向現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)”的健康發(fā)展模式雛形初現(xiàn)。

年報(bào)顯示，2025年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入973.1億元。其中，由商業(yè)投資、資產(chǎn)管理構(gòu)成的運(yùn)營業(yè)務(wù)，以及由物業(yè)管理、智慧營造構(gòu)成的服務(wù)業(yè)務(wù)，合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)下歷史新高，貢獻(xiàn)核心權(quán)益后利潤79.2億元，成為公司穿越周期的“穩(wěn)壓器”。

其債務(wù)端更是實(shí)現(xiàn)歷史性優(yōu)化，2025年龍湖有息負(fù)債降至1528.1億元，融資成本3.51%、平均借貸年期12.12年均創(chuàng)歷史最優(yōu)，連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，三道紅線穩(wěn)居綠檔，安全穿越債務(wù)高峰。

“如今龍湖的新地基已接近打造完成，這條路困難重重，但龍湖會(huì)堅(jiān)定走下去。”龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼 CEO陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

多家券商對(duì)龍湖轉(zhuǎn)型前景持樂觀態(tài)度。申萬宏源證券維持“買入”評(píng)級(jí)，認(rèn)為公司后續(xù)將繼續(xù)憑借戰(zhàn)略前瞻、精細(xì)運(yùn)營、財(cái)務(wù)穩(wěn)健合城市深耕四大特色穩(wěn)健前行，且多元化業(yè)務(wù)仍然穩(wěn)步增長(zhǎng)，能夠貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)壓艙石，將支撐估值修復(fù)；財(cái)通證券亦指出，龍湖作為優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，多元業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，債務(wù)壓降與盈利修復(fù)雙輪驅(qū)動(dòng)，長(zhǎng)期價(jià)值值得期待。

債務(wù)結(jié)構(gòu)重塑：從信用融資到長(zhǎng)周期經(jīng)營貸的跨越

“房企能否過渡到新模式，核心在于業(yè)務(wù)調(diào)整能否與債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整深入結(jié)合?！痹跇I(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)管理層如是強(qiáng)調(diào)，“民營開發(fā)商必須主動(dòng)轉(zhuǎn)型謀出路，重建債務(wù)地基，重構(gòu)發(fā)展模式?！?/p>

過去三年半，龍湖集團(tuán)主動(dòng)揮別過往依賴信用融資的擴(kuò)張模式，將壓降負(fù)債規(guī)模與重構(gòu)債務(wù)地基作為首要任務(wù)，以長(zhǎng)周期的經(jīng)營性物業(yè)貸替換過往的信用融資。

年報(bào)顯示，截至2025年末，龍湖有息負(fù)債較2022年中期累計(jì)下降近600億元，供應(yīng)鏈融資實(shí)現(xiàn)清零。更為關(guān)鍵的是債務(wù)結(jié)構(gòu)的質(zhì)變：銀行融資占比已攀升至接近90%，其中長(zhǎng)周期的經(jīng)營性物業(yè)貸及長(zhǎng)租貸總額超過1000億元，且成本較低、年期較長(zhǎng)。

集團(tuán)層面，一年以內(nèi)到期的短期債務(wù)僅158億元，占比約10%，債務(wù)結(jié)構(gòu)的安全性達(dá)到歷史最優(yōu)。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官趙軼在業(yè)績(jī)會(huì)上詳細(xì)拆解了債務(wù)安全墊的厚度：“公司去年已成功穿越債務(wù)最高峰?！壁w軼表示，2025年全年償還集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)共220億元，包括境內(nèi)信用債超100億元。度過高峰后，2026年及以后集團(tuán)層面每年到期債務(wù)趨于平緩，目前2026年剩余到期僅約61億元，2027年約62億元。

其進(jìn)一步指出，未來龍湖在融資管理策略還是會(huì)嚴(yán)格遵守三個(gè)原則，第一，嚴(yán)守信用，銀行融資不逾期、不展期，公開市場(chǎng)債務(wù)融資不違約。第二，不斷提高運(yùn)營資產(chǎn)NPI，提升資產(chǎn)估值，挖掘經(jīng)營性物業(yè)貸的融資空間，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，拉長(zhǎng)賬期；同時(shí)特別要控制好短期債務(wù)和外幣債務(wù)。第三，強(qiáng)化融資和現(xiàn)金管理機(jī)制，夯實(shí)和建立賬戶級(jí)的管控體系，提前削峰到期債務(wù)。

“龍湖的債務(wù)優(yōu)化路徑在行業(yè)內(nèi)具有標(biāo)桿意義?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)分析師指出，經(jīng)營性物業(yè)貸占比的大幅提升，本質(zhì)上是將資產(chǎn)價(jià)值與長(zhǎng)期現(xiàn)金流進(jìn)行了深度綁定，這不僅降低了融資成本，更從根本上規(guī)避了短期償債壓力引發(fā)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。龍湖目前3.51%的融資成本和超過12年的借貸久期，即便對(duì)標(biāo)央國企也處于第一梯隊(duì)，這為其在行業(yè)縮表周期中贏得了寶貴的戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)。

打造新地基：運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)扛起利潤大旗

在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，陳序平將公司的轉(zhuǎn)型形容為“打造新地基”。

隨著債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換接近完成，龍湖三大業(yè)務(wù)板塊的角色分工愈加清晰，開發(fā)業(yè)務(wù)聚焦存量去化與價(jià)值激活，運(yùn)營與服務(wù)業(yè)務(wù)則貢獻(xiàn)主要利潤，驅(qū)動(dòng)公司從“開發(fā)商”向“運(yùn)營服務(wù)商”轉(zhuǎn)變。

2025年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)印證了這一轉(zhuǎn)型成效。報(bào)告期內(nèi)，龍湖運(yùn)營業(yè)務(wù)收入141.9億元，服務(wù)業(yè)務(wù)收入125.8億元，兩者合計(jì)占總收入的比重提升至27.5%，但貢獻(xiàn)的核心權(quán)益后利潤卻高達(dá)79.2億元，顯示出極強(qiáng)的高質(zhì)量盈利韌性。

具體來看，運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊中，龍湖商業(yè)全年如期新增運(yùn)營13座購物中心。截至2025年底，龍湖商業(yè)累計(jì)運(yùn)營商場(chǎng)達(dá)99座，覆蓋全國25座城市；租金收入同比增長(zhǎng)4%至112.1億元，營業(yè)額及日均客流均同比增長(zhǎng)15%以上，出租率保持97%高位。長(zhǎng)租公寓方面，截至2025年底，長(zhǎng)租公寓品牌冠寓開業(yè)六個(gè)月以上項(xiàng)目出租率95.7%。

服務(wù)業(yè)務(wù)板塊內(nèi)，龍湖智創(chuàng)生活憑借全業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、數(shù)字科技能力以及內(nèi)生式航道協(xié)同優(yōu)勢(shì)，持續(xù)拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，助力全周期高質(zhì)量?jī)r(jià)值兌現(xiàn)。2025年新增代建面積1387萬平方米，代建項(xiàng)目銷售額206億元，全年累計(jì)交付面積293萬平方米，助力委托方創(chuàng)造價(jià)值。

陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，運(yùn)營及服務(wù)航道的利潤貢獻(xiàn)已遠(yuǎn)超開發(fā)航道，2026年預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)10%以上的增長(zhǎng)，力爭(zhēng)盡快達(dá)到100億規(guī)模。

按照龍湖內(nèi)部推演，最晚到2028年，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入將超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入，屆時(shí)龍湖將徹底完成收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)的EBITDA預(yù)計(jì)將覆蓋利息接近4倍，而整體有息負(fù)債將進(jìn)一步降至1200億元左右，且?guī)缀蹙鶠殚L(zhǎng)周期的經(jīng)營性物業(yè)貸。

華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為龍湖利潤的重要支撐，公司整體運(yùn)營已經(jīng)步入改善通道，隨著負(fù)債規(guī)模顯著下降，龍湖財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)提升，REITs市場(chǎng)的發(fā)展也讓公司商業(yè)地產(chǎn)賬面價(jià)值更有說服力。

“面對(duì)當(dāng)下，我們幾乎已經(jīng)完成了債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，也會(huì)更加有信心在未來的兩三年時(shí)間，把這段轉(zhuǎn)型之路堅(jiān)定走下去，堅(jiān)定去實(shí)現(xiàn)。”陳序平表示。

未來路徑明晰：2026年企穩(wěn)，2027年重回增長(zhǎng)

隨著債務(wù)“安全削峰”的基本完成，龍湖集團(tuán)的發(fā)展主線已從單純的“求生存”轉(zhuǎn)向“謀發(fā)展”。

趙軼在業(yè)績(jī)會(huì)上明確了集團(tuán)的盈利前景：“公司去年已經(jīng)成功穿越債務(wù)最高峰，未來將繼續(xù)在財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健的前提下逐步修復(fù)利潤。開發(fā)業(yè)務(wù)逐步減虧，運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)未來保持兩位數(shù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。整個(gè)集團(tuán)的低點(diǎn)會(huì)在2025年到2026年，從2027年開始恢復(fù)增長(zhǎng)?！?/p>

這一樂觀展望背后，是龍湖對(duì)現(xiàn)金流管理的自信。

截至2025年底，剔除預(yù)收監(jiān)管資金后的現(xiàn)金短債覆蓋倍數(shù)為1.14，在手現(xiàn)金292億元，為即期債務(wù)償付提供了充足保障。

而在融資端，龍湖憑借多年來恪守“不逾期、不展期、不違約”所積累的信用，贏得了戰(zhàn)略合作銀行的持續(xù)信任。管理層特別強(qiáng)調(diào)，2026年1月份，龍湖境內(nèi)債及境內(nèi)中票將全部還清，僅余少量海外美元債將在2027年之后陸續(xù)清償。

面對(duì)已經(jīng)到來的2026年，龍湖集團(tuán)展現(xiàn)出從容的節(jié)奏感。

陳序平表示，盡管今年集團(tuán)層面的信用融資到期僅60多億元，較去年220億元大幅下降，但公司仍將把財(cái)務(wù)安全作為發(fā)展的底線去堅(jiān)守。在債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的過程中，雖然客觀上對(duì)地產(chǎn)開發(fā)新拿地產(chǎn)生影響，但也倒逼公司在老存貨、老項(xiàng)目的去化和激活上下更多功夫。

如今，龍湖整體存貨包括未開發(fā)土儲(chǔ)已顯著下降，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)的重要性持續(xù)提升。

“2026年，龍湖開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)聚焦存貨去化與優(yōu)中選優(yōu)的增量投資；商業(yè)投資與資產(chǎn)管理則要以資產(chǎn)回報(bào)率為導(dǎo)向，提升運(yùn)營效率；物業(yè)服務(wù)與智慧營造則將繼續(xù)拓寬業(yè)務(wù)圍欄，嚴(yán)控應(yīng)收款規(guī)模。集團(tuán)整體將力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)50億至100億元的經(jīng)營性現(xiàn)金流，以現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)高質(zhì)量增長(zhǎng)?！标愋蚱椒Q。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊時(shí)代，龍湖集團(tuán)用三年半的主動(dòng)縮表與結(jié)構(gòu)重塑，為民營房企趟出了一條通往新模式的道路。從依賴信用融資到背靠資產(chǎn)信用，從開發(fā)銷售主導(dǎo)到運(yùn)營服務(wù)驅(qū)動(dòng)利潤，龍湖的財(cái)務(wù)底座已不再是單純的低負(fù)債，而是一個(gè)由長(zhǎng)周期資金、優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)和穩(wěn)定正向現(xiàn)金流構(gòu)成的穩(wěn)健三角。

正如龍湖管理層所言，這條路困難重重。但當(dāng)新地基打造完成，一個(gè)更具韌性、更可持續(xù)的龍湖，已然站在了新一輪高質(zhì)量發(fā)展的起點(diǎn)。