從“有房住”到“住好房”，廣州探索房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展新路徑

在“小陽(yáng)春”行情拉動(dòng)，樓市持續(xù)回暖的氛圍中，廣州房地產(chǎn)行業(yè)多方力量齊聚一堂，共同探索行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的路徑和經(jīng)驗(yàn)。

3月31日，由廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)舉辦的“40載同行 廣州煥新”行業(yè)40周年與“好房子”建設(shè)分享會(huì)在麗思卡爾頓酒店舉行，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)成立四十周年系列活動(dòng)也就此拉開。

在傳遞行業(yè)積極信號(hào)之余，現(xiàn)場(chǎng)為城市建設(shè)做出杰出貢獻(xiàn)的企業(yè)和項(xiàng)目關(guān)于打造“好房子”的案例分享，更描繪出廣州持續(xù)發(fā)力“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的美麗圖景。

行業(yè)數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)占全市固定資產(chǎn)投資比例四成

當(dāng)前，面對(duì)轉(zhuǎn)型中的挑戰(zhàn)，廣州房地產(chǎn)行業(yè)正以更高標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。回顧一下，可以看到，作為中國(guó)商品房制度的發(fā)源地，廣州在全國(guó)率先邁出住房商品化、市場(chǎng)化的關(guān)鍵一步。自1980年?yáng)|湖新村率先開啟住房商品化實(shí)踐以來(lái)，廣州始終屹立于改革與創(chuàng)新的潮頭。

數(shù)據(jù)顯示，四十年間，廣州人均居住面積從不足4平方米提升至 34 平方米以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房成交、土地市場(chǎng)與城市面貌同步躍升，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的先行區(qū)、試驗(yàn)田與標(biāo)桿城市。

房地產(chǎn)是城市化的重要引擎，大規(guī)模商品房建設(shè)帶動(dòng)了城市空間快速擴(kuò)張，推動(dòng)了珠江新城、廣州科學(xué)城等新城新區(qū)的崛起。1986-2025年廣州一手住宅累計(jì)成交面積2.68億平方米、一手商服累計(jì)成交面積0.48億平方米，2025年廣州建成區(qū)面積達(dá)到1410.40平方公里，是2002年的2.5倍。1986-2025年廣州累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4.7萬(wàn)億元，占全市固定資產(chǎn)投資的39.3%，2011年以來(lái)占比持續(xù)保持在40%左右，是拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?/p>

四十年來(lái)，廣州房地產(chǎn)行業(yè)積極服務(wù)城市發(fā)展大局，致力提升人居品質(zhì)，持續(xù)推動(dòng)空間格局優(yōu)化，充分展現(xiàn)了其深厚的時(shí)代使命感與行業(yè)擔(dān)當(dāng)。當(dāng)前，城市發(fā)展進(jìn)入新階段，人民群眾對(duì)美好生活的向往對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了更高要求。

對(duì)此，活動(dòng)上，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員、副局長(zhǎng)、二級(jí)巡視員黃成軍表示當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展已進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。住房工作也面臨著新的形勢(shì)和任務(wù)，核心就是緊緊圍繞“讓人民住上更好的房子”這一目標(biāo)，建設(shè)“好房子”、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。廣州作為國(guó)家中心城市和粵港澳大灣區(qū)的核心引擎，在探索“好房子”建設(shè)的“廣州樣本”上，理應(yīng)走在前列、作出示范。

“好房子”不僅是遮風(fēng)避雨的物理空間，更是承載美好生活、促進(jìn)身心健康、體現(xiàn)綠色低碳、傳承文化脈絡(luò)的載體。它需要政策引導(dǎo)、市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)、科技賦能、人文關(guān)懷的多維合力。

作為連接政府與市場(chǎng)，凝聚企業(yè)共識(shí)，起到溝通橋梁作用的廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，自誕生之日起，就與廣州波瀾壯闊的城市化進(jìn)程同頻共振，與日新月異的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展休戚與共。

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陸毅表示，從珠江兩岸的春潮涌動(dòng)，到城市天際線的日新月異，廣州的每一次脈動(dòng)，都深刻影響著行業(yè)的發(fā)展方向。房地產(chǎn)行業(yè)留下的每一處足跡，也是廣州城市肌理與記憶的重要組成部分。

廣州從“沿海開放城市”向“現(xiàn)代化國(guó)際大都市”跨越的四十年，也是房地產(chǎn)行業(yè)從探索起步，逐步邁向理性、成熟與高質(zhì)量發(fā)展的四十年。當(dāng)下，“好房子”已不僅僅是一個(gè)產(chǎn)品概念，它承載著千家萬(wàn)戶的幸福感，是城市競(jìng)爭(zhēng)力與溫度的體現(xiàn)，更是房地產(chǎn)行業(yè)回應(yīng)時(shí)代命題的核心答卷。

行業(yè)四大趨勢(shì)

市場(chǎng)走勢(shì)謹(jǐn)慎樂(lè)觀，政策創(chuàng)新值得期待

通過(guò)對(duì)一系列行業(yè)數(shù)據(jù)的分析，廣州市社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)歐江波表示，廣州房地產(chǎn)發(fā)展40年，總體上是一段波瀾壯闊的發(fā)展歷史，歷經(jīng)市場(chǎng)化啟蒙、制度改革、高速擴(kuò)張、調(diào)控轉(zhuǎn)型等多個(gè)階段，從全國(guó)首個(gè)商品房小區(qū)、首個(gè)引入物業(yè)管理，到構(gòu)建 “商品住房 + 保障性住房+城市更新” 三位一體的住房體系，正在進(jìn)行從 “有房住”到“住好房”的歷史性轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，是影響經(jīng)濟(jì)和投資增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)，是影響地方財(cái)政收入增長(zhǎng)的重要因素，是影響金融和社會(huì)穩(wěn)定的重要方面。房地產(chǎn)開發(fā)推動(dòng)城市擴(kuò)容擴(kuò)容，形成 “人口流入—住房建設(shè)—配套完善—更多人口流入” 的正向循環(huán)。數(shù)據(jù)顯示，廣州常住人口總量與一手住宅累計(jì)成交面積是同步增長(zhǎng)的。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向，歐江波預(yù)判有四個(gè)比較明顯的發(fā)展趨勢(shì)：趨勢(shì)一：房地產(chǎn)仍將是廣州十分重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Α７康禺a(chǎn)始終還是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的重要?jiǎng)恿Γ鋵?duì)百業(yè)興衰起著不可替代的支撐作用。經(jīng)過(guò)40多年發(fā)展，廣州房地產(chǎn)發(fā)展遠(yuǎn)未結(jié)束，仍在途中，仍有巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

趨勢(shì)二：市場(chǎng)走勢(shì)謹(jǐn)慎樂(lè)觀，市場(chǎng)分化仍將持續(xù)。廣州經(jīng)濟(jì)社會(huì)支撐力扎實(shí)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出且不斷凸顯，調(diào)控政策十分友好，特別是市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)比較充分，都支持未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)謹(jǐn)慎樂(lè)觀的判斷，事實(shí)上，目前市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)諸多走好的跡象。不過(guò)，由于廣州各區(qū)域市場(chǎng)狀況差異較大，市場(chǎng)的區(qū)域分化、類型分化大概率會(huì)持續(xù)。

趨勢(shì)三：行業(yè)發(fā)展重點(diǎn)更趨多元化，高質(zhì)量發(fā)展是客觀要求。一二手發(fā)展呈現(xiàn)并重局面，預(yù)計(jì)二手占比將逐漸強(qiáng)于一手；改善型住宅成為主要購(gòu)買力，“好房子”建設(shè)正當(dāng)其時(shí)；內(nèi)涵式發(fā)展成為主特征，城市更新潛力和動(dòng)力巨大；住房保障為政策焦點(diǎn)，保障效率和效果仍待提升。

趨勢(shì)四：房地產(chǎn)政策創(chuàng)新十分重要，值得期待。包括房企解困脫困措施、城市更新改造政策、房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新、資源配置創(chuàng)新政策等。具體政策方面，“人房地錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，住房公積金制度改革，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)政策，“好房子”支持政策，房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度，庫(kù)存物業(yè)盤活利用制度，部分房企債務(wù)重整和破產(chǎn)保護(hù)等，都值得期待。

小陽(yáng)春行情

”好房子“項(xiàng)目持續(xù)入市，支撐成交量

從政策趨勢(shì)來(lái)看，兩會(huì)《政府工作報(bào)告》明確今年要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》進(jìn)一步部署“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容出現(xiàn)在多個(gè)重點(diǎn)任務(wù)中，側(cè)重點(diǎn)從制度框架轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”具象落地，增加多項(xiàng)具有針對(duì)性和實(shí)操性的舉措，為行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展指明方向。

從市場(chǎng)行情來(lái)看，隨著3月的收官，“小陽(yáng)春”行情帶動(dòng)下，廣州樓市暖意持續(xù)攀升，各項(xiàng)目銷售喜報(bào)接連刷屏，市場(chǎng)熱度體感顯著。據(jù)普睿市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月以來(lái)廣州新房成交回升態(tài)勢(shì)明顯，周均成交量達(dá)14.73萬(wàn)㎡，春節(jié)前被暫緩的剛性置業(yè)需求、追求居住品質(zhì)的改善需求，以及提前布局的學(xué)區(qū)房需求集中入市，為市場(chǎng)回暖筑牢了堅(jiān)實(shí)根基。

中指研究院的數(shù)據(jù)則顯示，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比降幅有所收窄，價(jià)格結(jié)束去年下半年急跌階段。與此同時(shí)，在優(yōu)質(zhì)樓盤供應(yīng)帶動(dòng)下，1-2月百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲0.13%。3月份，多家房企銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)明顯，通過(guò)打造性價(jià)比產(chǎn)品或高品質(zhì)“好房子”實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱銷，帶動(dòng)業(yè)績(jī)提升。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)、案場(chǎng)到訪到客戶認(rèn)購(gòu)，市場(chǎng)全鏈條活躍度同步走高，也印證了需求端的強(qiáng)勁復(fù)蘇。

顯然，春節(jié)后，在需求釋放帶動(dòng)下，核心城市樓市持續(xù)修復(fù)，廣州等城市的優(yōu)質(zhì)地塊仍能拍出較高溢價(jià)，持續(xù)提振市場(chǎng)信心。展望二季度，在“好房子”項(xiàng)目入市及傳統(tǒng)旺季疊加帶動(dòng)下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撐。

廣州“好房子”經(jīng)驗(yàn)

深入調(diào)研人居痛點(diǎn)，打造全局品質(zhì)規(guī)范

對(duì)于好房子的建設(shè)，從現(xiàn)場(chǎng)房企分享的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在住房需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”的轉(zhuǎn)型周期，行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)房企在好房子建設(shè)中形成諸多共性經(jīng)驗(yàn)，核心圍繞標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建、需求響應(yīng)、生態(tài)營(yíng)造與人文運(yùn)營(yíng)展開了有效實(shí)踐，而這也將成為未來(lái)廣州樓市供應(yīng)的主流產(chǎn)品。

可以看到，標(biāo)準(zhǔn)化是打造好房子的基礎(chǔ)，好房子項(xiàng)目普遍是以國(guó)家 “安全、舒適、綠色、智慧” 導(dǎo)向?yàn)榛A(chǔ)，由房企或聯(lián)合科研機(jī)構(gòu)或自主研發(fā)打造技術(shù)體系，制定涵蓋數(shù)百項(xiàng)條文的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，形成多系統(tǒng)、全維度的品質(zhì)規(guī)范，并通過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)可行性，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化復(fù)制推廣。

中建玖合針對(duì)嶺南地區(qū)“回南天”潮濕、臺(tái)風(fēng)頻發(fā)等氣候特征，梳理出213個(gè)核心居住痛點(diǎn)，并形成系統(tǒng)化解決方案；新城市集團(tuán)曾協(xié)助研發(fā)全國(guó)首個(gè)商品房電子交易平臺(tái)“陽(yáng)光家緣網(wǎng)”，并倡導(dǎo)和在新城市領(lǐng)院項(xiàng)目踐行“6G”好房子建設(shè)；

越秀地產(chǎn)構(gòu)建了名為 “10+N健康人居科技”的技術(shù)體系；廣州地鐵地產(chǎn)推出TOD好房子的“黃金五律”，打造多層次、差異化的新一代優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；新鴻基地產(chǎn)以廣州南站ICC為案例，打造“學(xué)、鐵、商”全維配套TOD綜合體，踐行站城一體融合發(fā)展。

從“有房住”到“住好房”，廣州樓市四十年的蝶變，是一部與城市發(fā)展同頻共振的奮斗史詩(shī)。展望未來(lái)，隨著政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化、市場(chǎng)需求不斷升級(jí)，以及以科技、人文、綠色為驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)品力競(jìng)賽深入，廣州房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)升華的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。

采寫：南都·灣財(cái)社記者王艷玲