模式重構與細分賽道新機遇，2026年房地產市場迎轉折與多元變局 ｜ 2026觀點年度論壇

本報記者 李貝貝 上海報道

2026年，中國房地產行業在深度調整中迎來了清晰的轉折點。隨著“著力穩定房地產市場”與“深入推進房地產發展新模式”被寫入政府工作報告，行業發展的底層邏輯已徹底從“規模擴張”轉向“質量賦能”，邁向均衡發展新格局。

4月2日，觀點指數發布的《卓越指數·2026房地產卓越表現報告》（下稱“報告”）顯示，2025年全國新房、二手房價格均呈同比下跌態勢，行業盈利能力與負債壓力并存，而2026年初市場已呈現邊際企穩跡象，全年將在政策支撐下邁向高質量發展新階段。

隨著產業升級與新基建的持續推進，物流倉儲、產業園區、數據中心等新經濟賽道，憑借穩定的現金流收益與廣闊的增長空間，成為不動產行業發展的核心增長極之一。

地產開發行業：調整延續與租金下行，財務承壓下探索新機遇

2025年，全國房地產市場持續處于深度調整期，整體維持調整格局，價格指數延續下行態勢。報告顯示，過去一年，新建商品住宅價格同比跌幅自年初的5.43%波動收窄至年底的3.00%，但四季度邊際弱化；二手住宅同比跌幅由7.80%收窄至6.10%，“以價換量”特征顯著，價格承壓態勢明顯。

財務層面，房地產開發行業承壓明顯，債務指標波動突出。觀點指數結合萬得數據統計，2025年，樣本房地產開發行業上市公司的EBITDA利潤率轉負至-2.88%，攤薄ROE均值跌至-11.77%，銷售毛利率下滑至11.11%。2025年雖有微弱修復，但凈負債率均值升至85.40%；已獲利息倍數回升至5.15。“整體來看，行業仍處于深度調整期，盈利能力薄弱與高負債并存，資產負債表修復尚需時日。”上述報告指出。

不過，隨著多項穩市政策逐步落地，市場信心得到一定提振，2026年1月市場開始呈現邊際企穩跡象，當月新房價格環比下降0.40%，結束連續跌幅擴大趨勢；二手房環比跌幅則收窄至0.50%，較2025年12月改善0.20個百分點，而政府工作報告“著力穩定房地產市場”的定調為全年提供了強力支撐。

報告認為，1月數據的企穩可視為“因城施策控增量、去庫存、優供給”及“收購存量商品房用于保障性住房”等政策效力的初步釋放。其中，收儲存量房作為保障房的政策若能快速落地，將直接消化二手房市場存量房源，緩解庫存積壓壓力，進而穩定二手房價格預期。

在此背景下，多家房企積極尋求突破，探索轉型路徑。如保利發展控股集團股份有限公司通過股權架構重構提升管理效率，聯發集團有限公司則通過“地產+家居”一體化服務模式構建差異化競爭力，在廈門、上海、南京、深圳四城推進6個新青年好房子樣板項目等。

與此同時，住宅租賃行業也同步進入調整期，傳統的“包租”模式正加速退場。2025年9月15日，《住房租賃條例》正式施行，推動“租購并舉”高質量落地，行業邁入強監管時代。政策引導下，頭部租賃企業戰略分化顯著。其中，萬科泊寓與龍湖冠寓憑借20.3萬間和12.7萬間的開業規模穩居行業第一梯隊；保利旗下的保利和寓房源規模從2024年末的2.2萬間擴張至2025年6月的2.6萬間，增幅達18.2%。

相比之下，傳統“包租”模式面臨系統性壓力，資金鏈緊張導致違約行為頻發，部分品牌門店關停，“邊開邊關”的調整損害客戶信任與品牌聲譽。如何平衡擴張速度、經營效益與合規履約，成為長租公寓行業亟待破解的核心問題。

商業不動產：盈利能力承壓，海南機遇漸啟

2025年，北京、上海、廣州、深圳四大重點城市優質商業不動產深度調整，供需結構持續優化，整體呈現零售物業空置分化、寫字樓空置承壓、租金普遍下行的態勢。

優質零售物業方面，深圳空置率全年維持在3.7%—4.6%，為四城最低；上海空置率從8.5%升至8.8%，北京、廣州小幅波動，四城首層租金均逐季回落。優質寫字樓領域，北京空置率逐季降至19.1%，上海、廣州、深圳則維持在20%以上高位，四城租金均呈逐季下調走勢。整體而言，一線城市商業不動產需求修復偏緩，業主通過租金優化促進去化，城市與業態分化明顯。

在市場調整背景下，商業不動產企業主動優化財務結構，降杠桿成效逐步顯現。據觀點指數統計，在負債端，企業凈負債率均值由2022年的-5.34%持續下行至2025年的-11.04%，且2025年已獲利息倍數升至42.26，顯示現金流充裕，償債能力較強，財務安全墊厚實。

不過，盈利端仍面臨挑戰。據萬得數據及觀點指數整理，商業不動產上市公司近3年財務指標中，EBITDA利潤率從2023年的29.29%高位持續下滑至2025年的9.33%，攤薄ROE均值亦降至1.98%，反映出在消費疲軟及運營成本上升背景下，資產回報率收縮。盡管銷售毛利率維持在34%以上，但難以抵消費用壓力。

總體來看，行業轉型與政策紅利并存。頭部企業加速升級，如恒隆地產通過智慧零售與體驗式消費提振客流；海南封關及離島免稅品類擴充帶來新機遇，中免集團披露，2026年春節期間海南區域銷售額突破22億元，接待購物人數近35萬人次，高端消費回流有效對沖盈利下滑壓力。

融資方面，商業地產境內債券融資規模呈波動態勢，融資成本持續下行。2022年至2025年，新發行境內債券規模從40.00億元回落至25.00億元，2024年升至73.32億元高點后，2025年調整至50.00億元；利率從3.99%逐年降至1.77%，四年累計降幅達222個基點，受益于寬松貨幣環境與信用債利率下行，有效降低企業融資成本。

新經濟地產：韌性與挑戰并存，轉型探索加速

在新經濟地產領域，產業園區與倉儲物流不動產呈現差異化發展態勢，但整體韌性凸顯但仍面臨多重挑戰。

產業園區類不動產方面，運營效率穩步提升但租金收益承壓。根據仲量聯行數據及重點監測企業季報，觀點指數統計發現，2022年至2025年，數據中心與產業園區運營指標分化明顯：數據中心單方收入小幅波動，2025年達377.21元，計費率升至75.98%，運營效率改善；產業園區單方租金逐年降至2025年的109.1元，入住率跌至70.77%，面臨雙重調整壓力。

但從財務數據來看，產業園區類上市公司面臨高負債與盈利弱化的雙重壓力。2022年—2025年間，凈負債率均值從2022年的65.31%持續升至94.87%，負債壓力逐年加大；攤薄ROE均值從7.31%下滑至1.04%，盈利能力弱化；銷售毛利率均值下降，已獲利息倍數均值在2023年短暫回升后持續回落，企業償債能力有所減弱；EBITDA利潤率波動起伏，整體盈利穩定性不足。

面對高負債與盈利弱化的雙重挑戰，企業積極探索轉型路徑以破解發展困境。多數企業強化與政府、科研機構協同，打造專業園區、提供孵化服務，集聚優質企業以提升入住率和租金收益；張江高科等則通過轉讓非核心資產補充現金流、聚焦主業，“基地+基金”模式成為破解資金壓力、鏈接產業資源的重要探索方向。以上海市北高新股份有限公司為例，其通過設立股權投資基金對接科技企業與金融資本，緩解盈利與負債壓力，轉型成效仍需長期觀察。

同時，倉儲物流類不動產行業保持韌性，但盈利挑戰猶存。2025年全國及主要城市倉庫市場整體呈現租金微降、空置率波動的態勢。據物聯云倉數據，全國倉庫平均租金全年小幅下行，從1月的23.21元/平方米/月降至12月23.14元/平方米/月，同比均為負增長；空置率穩定在16.4%左右，年末空置率有所下行，全年均值約16.45%。

主要城市租金略高于全國水平，從1月的23.79元/平方米/月降至12月23.36元/平方米/月，同比持續負增長。其空置率整體低于全國水平，在14.64%—15.94%間波動，年末有所回落，整體市場供需處于動態調整階段，行業保持一定韌性。

政策層面，國家推動“人工智能+”賦能物流智能化，引導行業綠色轉型，推廣節能裝備與新能源應用。京東、順豐加速布局新能源車隊，萬緯物流智能倉儲節能系統使單倉能耗降低20%，綠色化、智慧化成為發展新趨勢。

另據萬得數據（觀點指數整理），2022年至2025年，倉儲物流上市公司財務指標呈現階段性變化。其中，凈負債率從2022年的9.78%升至15.28%（2024年），2025年則回落至1.40%；EBITDA利潤率、攤薄ROE、銷售毛利率均呈下行走勢，分別從2022年的51.98%、11.58%、26.60%降至2025年的1.63%、2.04%、15.84%；已獲利息倍數則先降后升，2025年為22.60。

面對盈利與周轉壓力，企業加大資本投入強化競爭力，如中儲股份擬投11.29億元建設三江港生產服務樞紐基地，通過擴大規模、整合資源優化運營效率，應對市場挑戰。

總體來看，2026年中國房地產行業已進入轉型關鍵期，地產開發、商業不動產、新經濟地產三大細分賽道呈現差異化發展態勢。盡管行業仍面臨財務承壓、盈利挑戰等問題，但隨著利好政策持續落地、企業轉型加速，房地產行業將逐步擺脫深度調整困境，向均衡、高質量發展新格局邁進，新經濟地產與政策紅利領域有望成為未來核心增長極。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧