驗房師缺口超20萬

2026.04.02

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作者 |第一財經 吳斯旻

“驗房師的人才缺口可能超過20萬。”上海城建職業學院潤居研究院負責人賈思遠告訴第一財經。

另據智聯招聘給第一財經提供的最新數據，今年2月下旬，在企業春節后復產復工帶動下，城市更新相關的行業，如工程技術與設計服務、建筑工程檢測等，職業需求增長處于8%~20%的區間。

今年2月，教育部《關于深化職業教育教學關鍵要素改革的意見》，提出聚焦高技能人才培養目標，面向新興產業和未來產業，重點增設城市更新、民生緊缺等領域新專業。

中房協教育工作委員會秘書長溫兆曄在接受第一財經采訪時表示，在地產幾輪變革中，市場變化往往快于教育體系變革，對于技能型人才，尤是如此。也因此，“先有職業后有專業”在地產行業并不罕見。隨著行業從“規模擴張”轉向“質量為本”，職業教育體系和職業技能等級體系也應發生適應性改變。相較于增量開發階段，城市更新階段的地產人才需求不僅是高技能產業工人，更需要的是有技能的服務型人才。

驗房師：有職業，有市場，但專業稀缺

隨著住房消費從“有沒有”轉向“好不好”，“先驗房后收房”制度正在山東、江蘇、甘肅、湖北、新疆、廣西等多個省份推開，這也帶動了行業對驗房師的需求。

在溫兆曄看來，驗房行業是一個典型的“先有市場，再有職業，最后形成專業需求”的地產領域。

據其介紹，該行業在中國發展已有近20年的時間，但長期以來缺少行業主管部門監管。2022年，驗房師首次被寫入《中華人民共和國職業分類大典》；一直到去年8月，人社部發布《關于公開征求95個國家職業標準（征求意見稿）》，驗房師的職業技術邊界才有了官方界定。在長期“野蠻生長”之下，目前職業和技能教育體系尚無以“驗房”命名的專業。

但也有一些驗房剛性需求較大的地區，當地建筑類職業院校先行一步。

溫兆曄回憶稱，2024年，中房協舉辦了首屆驗房師師資培訓班，原本計劃培養企業人才，結果意外得到了一些院校響應。其中在全國首個落實先驗房后收房政策的省份山東，山東建筑大學管理工程學院城鄉建設與房地產系的書記帶隊，領著10名教師參加培訓。隨后幾年，浙江、上海等地的職業院校也紛紛將驗房納入相關專業的課程體系或對有意愿的學生提供校企協聯合培養的機會。這些參培學生散落在物業管理、土木建設、裝修設計等專業中。

但總體來看，目前職業教育體系中培養出的“驗房師”，多來自房地產智能檢測與估價專業。

據賈思遠介紹，房地產智能檢測與估價專業近年來被新增納入教育部頒布的高校專業名錄，旨在培養既懂建筑結構、建筑材料、建筑維修，又懂房屋評估、價值測算的復合型人才，其專業核心內容包括：房屋結構、房屋材料和消防安全檢測鑒定、不良建筑綜合征檢測等，掌握這些技能后，畢業生既可專職于驗房，也可以在城市更新和城市運營領域的崗位中發揮作用。

但客觀來說，教育系統的響應速度仍滯后于市場需求。賈思遠表示，近四年來在廣東、浙江、天津、新疆等少數省份零星有院校開設上述專業。去年10月，該校在上海房協和上海建筑類相關企業的支持下，承辦了上海首個驗房師培訓班，學員95%左右為有3年或以上從業經驗的社會和企業人士。

她認為，相較于已經有從業經驗的社會人士，從長遠來看，在校學生如果要想獲得“驗房”的競爭優勢，仍需經過系統化、專門化的培養。

溫兆曄持相近觀點。“驗房所需的知識體系相對結構化、復合化，應該單獨增設驗房專業，以滿足‘先驗房后收房’制度的推廣與住宅品質普遍提升的需求。”溫兆曄提出，理想狀態下，驗房專業畢業的專科生至少應該能夠達到實施在即的國家職業標準中的三級/高級工。

職業教育體系的適應性變革，不僅有利于相關專業人才流入市場后，改變目前驗房市場參差不齊的現狀，同樣有利于職校生的學業深造。

賈思遠注意到，近年來，該校達本科線以上的學生數占比逐年增加，2025年已達到40%左右，這也致使有相當比例的學生選擇“專升本”。同時，上海部分本科院校開設的如資產評估等專業，可以為房屋智能監測與估價等專業的畢業生提供晉升空間。

“上海是全國范圍內率先開設責任規劃師、責任建筑師、責任評估師‘三師聯創’工作機制的城市，當學生本科或碩士畢業后，也可以選擇從事城市更新中房屋價值評估等側重于財務測算的工作。”賈思遠稱。

地產技能人才需求轉向：從產業工人到服務性人才

驗房師需求的高漲，在某種程度上是房地產高技能人才需求從產業工人轉向服務型人才的縮影。

中國社科院國家未來城市實驗室副主任、研究員王業強對第一財經表示，傳統建筑類畢業生擅長?單體設計與規范執行?，而城市更新要求的是?系統操盤能力?——能讀懂政策文件、協調居民矛盾、操作數字平臺、推動項目落地。

在他看來，城市更新催生了一套?以實操能力、政策協同與數字工具為核心?的新型高技能工種體系。這些崗位與高校畢業生在能力結構、培養路徑與市場供需上存在顯著錯位。

王業強認為，高校教育仍以理論為主，而市場急需的是?能上手、能協調、能落地?的人才。市場不缺大學生，缺的是?能走進胡同里開居民會、能用GIS算出停車缺口、能用BIM模擬改造效果?的復合型技能者。

“學非所用”導致人才流失。王業強援引數據稱，2025年城市更新相關崗位招聘量同比增長58%，建筑設計崗位下降15%；60%以上建筑類畢業生進入非核心崗位（如銷售、輔助繪圖），真正參與城市更新項目者不足15%。

在傳統地產開發類專業生源下降，就業需求回落后，職業教育體系的變革正在進行中。

上海城建職業學院城市運營管理學院院長包焱對第一財經介紹說，面對房地產行業從“增量開發”向“存量運營”深度轉型以及市場對高品質“好房子”需求持續提升，該校運營管理學院在原有房地產相關專業基礎上，撤銷了如房地產開發與管理等市場需求偏弱的專業，并在整合后構建形成了包括現代物業管理、智慧城市管理技術、物聯網應用技術、供熱通風與空調工程技術、安全技術與管理等符合房屋全生命周期管理需求，多學科交叉融合的專業體系。

以“物聯網應用技術”專業為例，這個專業在該校前身為“建筑智能化工程技術”。相較于轉型前，轉型后的專業在聚焦物聯網應用技術的同時，增添了如無人機培訓、BIM建模等適應超大城市智慧運維、低碳運維、安全運維核心方向的技能內容。

溫兆曄認為，在城市更新時代，除了驗房師外，職業教育體系亟需轉型培養的地產服務型技能人才至少還有四類：一是在地產去庫存和好房子建設的雙重背景下，需對營銷類專業中的地產銷售方向的課程內涵和培養方向進行革新；二是物業服務，隨著今年全國兩會期間釋放出《物業管理條例》修改為《物業服務條例》的行業信號，如何推動房屋服務性人員的職業化也是職業教育體系應該思考的問題；三是裝修設計，相較于現有職業教育體系對新房裝修的課程倚重，未來學科建設中更應回應如何將“老房子”改造為“好房子”；四是房屋體檢，盡管“先體檢后更新”已寫入城市更新的頂層設計，市場需要也已大量存在，但目前尚無“房屋體檢師”的職業及標準，也無相關學科和專業建設。

不過，也有業界觀點認為，受地產轉型、人工智能技術應用等影響，房地產行業高技能產業工人的需求規模收縮，但對于產業工人的技能素養要求卻在不斷攀升。

北京清華同衡規劃設計研究院副總規劃師、總工辦主任徐剛對第一財經提出，目前，建筑產業工人中農民工群體依然龐大。但在城市更新和智慧城市建設的多元目標下，也產生出了新型的建筑產業工人需求，需要能勝任智能建造、精工細作、特色工藝等城市更新需要的新型工種。傳統的師徒傳授的培養方式畢竟有局限，這些新型產業工人更需要經由職業院校或者技工類學校來系統培養與輸送。

微信編輯| 小羊

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