深度剖析李靚律師處理晨農(nóng)土地租用糾紛的邏輯

2003年雙方簽《土地租用協(xié)議》，晨農(nóng)公司租用土地用于綠化美化和水產(chǎn)養(yǎng)殖，租期40年。協(xié)議履行中，晨農(nóng)公司支付租金并將魚塘建成建材市場，部分土地被征收。2023年5月小新冊居委會以租期超20年主張協(xié)議自2023年3月8日起無效，協(xié)商未果訴至法院。經(jīng)一審、二審，維持一審核心判項，即晨農(nóng)公司支付2024年3月8日起至2025年3月7日止的土地使用費，駁回雙方其他訴請。

昆明市呈貢區(qū)某辦事處小新冊社區(qū)居民委員會與昆明某綠色產(chǎn)品有限公司農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件解析

一、案件詳情披露

本案是一起備受關(guān)注的農(nóng)業(yè)承包合同糾紛，由昆明市呈貢區(qū)某辦事處小新冊社區(qū)居民委員會（簡稱小新冊居委會）起訴昆明某綠色產(chǎn)品有限公司（代理人：李靚律師）。

2003年3月8日，小新冊居委會與晨農(nóng)公司簽訂了《土地租用協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，晨農(nóng)公司租用小新冊村魚塘及周邊空地，初始約定面積29.321畝，后經(jīng)測繪實際租賃面積為21.326畝，用于綠化美化和水產(chǎn)養(yǎng)殖，租期長達(dá)40年，從2003年3月8日至2043年3月7日。租金方面，每畝每年800元，每五年遞增10%，并且還要額外支付租金的5%作為管理協(xié)調(diào)費，租金需在每年3月8日前付清。協(xié)議還明確了國家征用時補(bǔ)償款的劃分方式，即按已使用/未使用年限劃分，租期屆滿后不動產(chǎn)歸甲方、動產(chǎn)歸乙方，晨農(nóng)公司在同等條件下有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。

在協(xié)議履行過程中，晨農(nóng)公司依約支付租金至2024年3月7日。然而，晨農(nóng)公司將案涉魚塘填平建成了未取得規(guī)劃許可的建材市場。2022年福宜高速建設(shè)征收了案涉部分土地，雙方按照協(xié)議約定的使用年限比例對拆遷補(bǔ)償款進(jìn)行了分配。到了2023年5月，小新冊居委會以《民法典》中租賃合同期限不得超過20年為由，主張協(xié)議自2023年3月8日起無效，發(fā)函要求晨農(nóng)公司返還土地并恢復(fù)原狀，雙方協(xié)商無果后引發(fā)訴訟。

各方的核心爭議點集中在以下幾個方面：一是案涉《土地租用協(xié)議》的性質(zhì)究竟是土地租賃合同還是農(nóng)業(yè)承包合同；二是協(xié)議約定的40年期限是否因為違反租賃合同20年法定上限而自2023年3月8日起無效；三是晨農(nóng)公司是否應(yīng)當(dāng)返還土地、恢復(fù)原狀并支付2023年3月8日后的土地使用費；四是小新冊居委會是否應(yīng)返還晨農(nóng)公司重復(fù)支付的8畝土地租金。

二、公正判決結(jié)果揭曉

本案經(jīng)過云南省昆明市呈貢區(qū)人民法院一審以及云南省昆明市中級人民法院二審，二審為終審判決，最終的核心判決結(jié)果如下：維持一審核心判項，晨農(nóng)公司需于判決生效之日起十日內(nèi)向小新冊居委會支付2024年3月8日起至2025年3月7日止的土地使用費23843元；駁回小新冊居委會的其他本訴請求；駁回晨農(nóng)公司的全部反訴請求。

三、嚴(yán)謹(jǐn)辦案過程回顧

（一）一審階段

小新冊居委會向云南省昆明市呈貢區(qū)人民法院提起本訴，請求確認(rèn)《土地租用協(xié)議》自2023年3月8日起無效，判令晨農(nóng)公司返還21.326畝土地并恢復(fù)原狀，支付2023年3月8日起的土地使用費及訴訟費。晨農(nóng)公司則提起反訴，主張其重復(fù)支付了8畝自有土地租金，要求小新冊居委會返還租金148512元并承擔(dān)反訴受理費。

在一審法院審理過程中，依法調(diào)取了案涉土地的性質(zhì)、權(quán)屬、規(guī)劃等相關(guān)證據(jù)，查明土地為集體農(nóng)用地、晨農(nóng)公司已支付租金至2024年3月7日、雙方已按協(xié)議分配拆遷補(bǔ)償款等事實。一審法院認(rèn)定案涉協(xié)議為農(nóng)業(yè)承包合同，合法有效，晨農(nóng)公司自愿重復(fù)支付租金無返還依據(jù)，判決晨農(nóng)公司支付2024 - 2025年度土地使用費，駁回雙方其他訴請。小新冊居委會不服一審判決，進(jìn)而提起上訴。

（二）二審階段

小新冊居委會向云南省昆明市中級人民法院上訴，主張一審程序違法、法律關(guān)系認(rèn)定錯誤，案涉協(xié)議為租賃合同，超過20年部分無效，要求改判支持其全部訴請或發(fā)回重審。二審法院對一審查明的事實予以確認(rèn)，圍繞協(xié)議性質(zhì)、效力這一核心爭議焦點進(jìn)行審理，明確本案應(yīng)適用協(xié)議簽訂時的法律規(guī)定，對一審法律適用的瑕疵予以糾正，但認(rèn)定判決結(jié)果無誤，最終作出駁回上訴、維持原判的終審判決。

四、專業(yè)律師觀點剖析

（一）晨農(nóng)公司代理律師觀點

1. 案涉協(xié)議性質(zhì)為農(nóng)業(yè)承包合同，合法有效：協(xié)議簽訂時明確約定土地用途為綠化美化和水產(chǎn)養(yǎng)殖，案涉土地為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的集體農(nóng)用地，符合農(nóng)業(yè)承包合同的特征，并非土地租賃合同。該協(xié)議是雙方真實意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，且已經(jīng)實際履行二十余年，合法有效，對雙方均具有約束力。

2. 40年租期約定合法，不應(yīng)適用租賃合同20年上限規(guī)定：本案應(yīng)適用協(xié)議簽訂時的《土地管理法（1998年版）》及相關(guān)司法解釋，農(nóng)業(yè)承包合同的承包期限由雙方自行約定，并無法定上限。小新冊居委會援引《民法典》租賃合同規(guī)定主張協(xié)議無效，屬于法律適用錯誤。

3. 晨農(nóng)公司有權(quán)繼續(xù)使用案涉土地，無需返還或恢復(fù)原狀：協(xié)議仍處于正常履行過程中，晨農(nóng)公司一直依約支付租金，無任何違約行為。小新冊居委會無權(quán)單方主張協(xié)議無效并要求收回土地，且土地現(xiàn)狀變更已履行多年，恢復(fù)原狀既無事實依據(jù)，也無法律依據(jù)。

4. 晨農(nóng)公司已依約支付租金，無需額外支付費用：晨農(nóng)公司已支付租金至2024年3月7日，后續(xù)租金按協(xié)議約定的支付時間和標(biāo)準(zhǔn)履行即可，小新冊居委會主張的2023年3月8日后的土地使用費沒有依據(jù)。

這起案件的審理結(jié)果和律師觀點，為類似的農(nóng)業(yè)承包合同糾紛提供了重要參考，也讓我們更加清晰地了解到在處理此類案件時，對于合同性質(zhì)的認(rèn)定、法律適用以及雙方權(quán)利義務(wù)的界定等方面的關(guān)鍵要點。