香港上海，樓市為何獨熱？背后是普通人尋找的確定性！

目前，國內兩座超一線城市樓市火爆：香港、上海。

2026年一季度，香港一手私人住宅買賣登記5373宗，總金額628億港元，分別同比大漲38%、94%，創歷史同期新高。

上海方面，3月份二手房累計網簽31215套，創2021年3月以來最高紀錄，新房亦供小于求，3月新房成交2270套，供應僅2181套。

香港和上海樓市火爆的表層原因各不相同，但底層邏輯則相通。

香港近年各項人才引進計劃效果顯著，吸引大量內地置業者；上海2月“滬7條”發布，購房門檻大幅降低。

香港和上海樓市火爆的共同邏輯是：經濟增長放緩、人口負增長、樓市進入存量階段，超級核心城市對房地產資金的“虹吸”效應進一步增強。

內地四大一線城市中，近期北京、深圳和廣州樓市亦有回暖，但“搶眼”程度不及上海。

當前，北京樓市“松綁”程度不及上海，深圳和廣州則此前已經大幅放寬，購買力之前已經有了一定透支，此外，香港、上海較深圳、廣州更具全球影響力，或亦構成對高凈值人群的吸引力。

宏觀經濟增長的不確定性增加時，資本會更加追求安全性與確定性。在眾多投資渠道中，超級核心城市的房地產，因稀缺的土地資源、完善的基礎設施、頂級的公共服務和強大的經濟韌性，會被視為“硬通貨”和避險資產，這與黃金受追捧的邏輯一致。核心城市的房地產相較黃金還有一大優勢，就是“生息”，黃金是不生息資產，而核心城市的房子有出租創造現金流的價值，相當于生息。

全國人口總量見頂回落，但人口流動的方向并未改變，甚至因資源分布不均而加劇。核心城市能提供更優就業機會、更佳教育醫療資源和更高生活品質，越是經濟不確定，人們越會聚集到核心城市，尋找“確定性”，核心城市便會持續吸引中小城市人口，強化自身的經濟良性循環，人口增加自然帶來住房需求，而廣大三四線城市及農村地區人口凈流出，進一步削弱經濟基礎，又會進一步造成人口流出，住房需求也持續萎縮。

在極端情況下，中小城市的房子是有可能跌成“負資產”的。因為可能長期空置，既沒有居住價值，也沒有出租可能，但需要繳納物業費，支付維修費用。

日本就經歷過長期經濟低速、人口負增長，在此背景下，全國人口和資源持續向東京、大阪等核心都市圈集中，導致大量地方城市、郊區地產無人問津。許多房產“白送都沒人要”，甚至需要原業主“倒貼錢”請人接手。

上海和香港樓市的火爆是一個縮影，反映的是核心城市在當下持續吸引存量的人口、資金和資源。

那么，是否需要擔憂區域發展不平衡呢？

首先應承認，這本身是市場優化資源配置的體現。此外，應通過建立“多中心”的城市群，支持非核心地區發展比較優勢，降低資源過于集中的風險。

當前，國內城市的“馬太效應”是生產要素在自由流動中，追逐更高資源配置效率的理性選擇，資金、人口涌向核心城市，能發揮更大的效用，有利于提升國家整體經濟競爭力。

在當代，資源集中才有利于創新，顛覆性的創新、高附加值的產業形態，極度依賴密集的知識碰撞、多元的人才儲備、復雜的產業配套和即時的市場反饋，這些條件只有在高資源密度的核心都市圈才能以最低的成本實現。

當前，上海、北京、廣州等主要核心城市，事實上也是中國的最前沿的創新中心，這一現象的出現絕非偶然。

過于集中，會帶來核心城市的“大城市病”，此外，從國家經濟系統的韌性看，經濟權重集中于少數節點，一旦這些核心城市遭遇重大沖擊，可能對整個國民經濟造成劇烈震蕩。

應當在核心城市周邊規劃建設功能互補的衛星城，形成城市群，疏解中心城區過密的功能與人口，在更大的空間尺度上優化資源配置。長三角、粵港澳城市群的建設，正是基于這一思路。

應支持非核心地區基于比較優勢發展特色產業。對于人口凈流出地區，沒必要采取形成手段強行“留人”，而應該研究“存量提質”。依托本地資源稟賦發展特色經濟，吸引特定人群。如在AI時代，“數字游民”、“一人公司”興起，鶴崗、惠州等城市話題性突然上升，這樣的城市完全可以抓住機會，打造“數字游民”、“一人公司”的工作、創業友好型城市。