北京
來源：環(huán)球市場播報
禁止大型投資機(jī)構(gòu)購買獨棟住宅，在華盛頓達(dá)成了罕見的兩黨共識。不少住房維權(quán)人士將疫情后房價飆升歸咎于華爾街機(jī)構(gòu)大肆囤房。如今，隨著特朗普總統(tǒng)發(fā)布行政令、參議院推進(jìn)相關(guān)法案，這一禁令或?qū)⒑芸炻涞?。但多位?jīng)濟(jì)學(xué)家指出，該舉措對平抑房價效果有限，反而可能減少獨棟住宅租賃供給，讓無力購房者的選擇更少。
法案核心內(nèi)容
上月，參議院以89 票贊成、10 票反對通過一項旨在提升住房可負(fù)擔(dān)性的法案，眾議院今年早些時候已通過版本更窄的同類法案。參議院版本由共和黨參議員蒂姆?斯科特與民主黨參議員伊麗莎白?沃倫聯(lián)合推動，目標(biāo)是刺激住房建設(shè)、降低房價。
法案核心條款：禁止持有 350 套及以上獨棟住宅的大型機(jī)構(gòu)投資者，再購入新的獨棟住宅。
實際效果存疑：難降房價，或傷租客
1． 機(jī)構(gòu)投資者占比極低，非房價主因
機(jī)構(gòu)投資者僅持有美國極小部分獨棟住宅存量：
- 美國 9200 萬套獨棟住宅中，僅 0.7% 由持有 350 套以上房產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者持有（約翰?伯恩斯研究咨詢公司數(shù)據(jù)）。
- 絕大多數(shù)投資性房產(chǎn)屬于小型房東：持有不到 10 套房產(chǎn)的 “夫妻店” 投資者占比最高（房產(chǎn)情報公司 Cotality 數(shù)據(jù)）。
“機(jī)構(gòu)投資者只是方便的替罪羊，并未觸及核心問題?！?/strong>租賃住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家杰伊?帕森斯直言。
2． 房源或流向小房東，非首次購房者
Redfin 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾?費爾韋瑟指出：大型投資者拋售的房源，大概率會被小型投資者接手，而非首次購房者。
“首次購房者占比下滑，并非因為大型機(jī)構(gòu)，而是因為買房實在太貴了?！?/strong>她補(bǔ)充道。
機(jī)構(gòu)投資者如何影響房價？
- 2008 年后：黑石等私募股權(quán)公司低價抄底數(shù)千套獨棟住宅，轉(zhuǎn)為租賃房源。
- 疫情后：利率創(chuàng)歷史新低，樓市火爆、競價激烈，機(jī)構(gòu)投資者同步加速囤房。
- 核心矛盾：美國樓市存在數(shù)百萬套住房缺口。供給極度稀缺下，任何新增競爭都會推高房價。
美國政府問責(zé)局 2024 年報告稱，金融危機(jī)后機(jī)構(gòu)投資者或助推房價與租金上漲，但難以確鑿證明。
區(qū)域差異明顯，并非簡單正相關(guān)
機(jī)構(gòu)投資者購房集中度城市排名（Realtor.com數(shù)據(jù)）：
- 亞特蘭大（全美最高）
- 孟菲斯
- 達(dá)拉斯
- 休斯頓
- 鳳凰城
但房價漲幅與機(jī)構(gòu)活躍度并不完全匹配：
- 亞特蘭大、達(dá)拉斯：疫情后房價漲幅高于全美均值
- 孟菲斯：房價漲幅低于全美均值（Zillow 房價指數(shù)）
多數(shù)住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房價上漲主因是超低房貸利率、長期建房不足、首次購房者集中入市（房地美 2022 年 6 月報告）。該報告明確：“投資者并未列入房價上漲的核心驅(qū)動因素”。
大型機(jī)構(gòu)已轉(zhuǎn)為凈賣家
機(jī)構(gòu)投資者正主動撤離獨棟住宅市場：
- 黑石數(shù)據(jù)：2022 年至今，機(jī)構(gòu)獨棟住宅收購量暴跌超 90%
- 住房數(shù)據(jù)公司 Parcl Labs：包括黑石在內(nèi)的大型房企，近年已從凈買入轉(zhuǎn)為凈賣出
- 機(jī)構(gòu)拋售房源已占部分城市掛牌量近20%；亞特蘭大市場，機(jī)構(gòu)賣出兩套才買入一套
法案隱憂：擠壓租客生存空間
反對該法案的經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕森斯警告：
- 禁令會將無首付儲蓄、信用評分較低的租客排除在獨棟住宅社區(qū)之外。
- 這類社區(qū)通常更安全、學(xué)區(qū)更好，限制供給會迫使租客回流公寓樓，推高整體租金
“租客也是人，他們和購房者有同樣的需求 —— 辦兒童生日派對、家庭聚餐、擁有后院。認(rèn)為這些福利只屬于房主，是非常倒退的觀念?！?/strong>帕森斯說。
官方表態(tài)
參議院銀行委員會發(fā)言人對 CNN 表示：
“參議院剛通過 30 年來最大規(guī)模住房供給法案，旨在增建住房、降低成本，讓更多家庭而非巨頭企業(yè)擁有住房。國會應(yīng)讓家庭更易首次購房，讓掠奪性房東更難囤房抬價。”
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