百億地產(chǎn)私募封門之謎

經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶

4月7日上午，上海浦匯大廈12層，上海世聯(lián)行股權(quán)投資管理有限公司（下稱“上海世聯(lián)行”）辦公室空無一人。玻璃大門的豎形門把手上掛著一把U型鎖，門內(nèi)前臺擺放的綠植已近乎枯萎。

上海世聯(lián)行是一家房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金，投資布局涵蓋商辦物業(yè)、長租公寓、數(shù)據(jù)中心及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，高峰期管理資產(chǎn)規(guī)模一度突破百億元。其辦公所在地浦匯大廈，亦是該公司旗下投資項目之一。

上海世聯(lián)行多位員工向經(jīng)濟觀察報介紹，上海世聯(lián)行與旗下浦匯大廈項目團隊共計30人左右，均在浦匯大廈1201室辦公。目前，辦公室封門，員工已連續(xù)三周無法正常上班，公司報稅、社保繳納等日常工作暫停。

封門

上海世聯(lián)行多名高管及員工回憶，3月14日，周六，因廣州項目一名投資人計劃前往上海世聯(lián)行辦公室考察，負責(zé)接待的員工與保安部長提前開門等候。

在等待投資人時，胡逸之帶人進入辦公室，將電腦等辦公設(shè)備打包帶走，隨后鎖上辦公室大門并張貼封條。在場員工與保安部長隨后報警。

胡逸之是上海世聯(lián)行創(chuàng)始人之一，長期負責(zé)公司實際運營。2025年6月，胡逸之致函上海世聯(lián)行及各股東，聲明辭去董事、總經(jīng)理職務(wù)；2026年1月，上海世聯(lián)行召開臨時股東大會，正式確認其辭去全部職務(wù)。4月8日，胡逸之回函經(jīng)濟觀察報稱，其作為公司董事、總經(jīng)理在積極履職。

多名員工稱，2025年11月底至封門事件前，胡逸之長期未到公司。

3月14日下午，上海世聯(lián)行運營負責(zé)人與財務(wù)人員聞訊趕到辦公室，發(fā)現(xiàn)辦公設(shè)備被搬走后再次報警。此后，員工為辦公室更換了門鎖。

爭奪

上海世聯(lián)行原辦公地點位于上海晶品大廈8層，2025年8月前后，因債務(wù)問題，上海世聯(lián)行銀行賬戶被查封，資金無法正常支取。該公司隨后遷至浦匯大廈，與浦匯大廈的項目公司上海滬騰房地產(chǎn)有限公司（下稱“上海滬騰”）一起辦公；同時，為保障員工工資正常發(fā)放與社保繳納，全體員工的勞動合同均變更至上海滬騰名下。

截至目前，上海世聯(lián)行在上海有四個投資項目，除浦匯大廈外，還有東賢大廈寫字樓、宜樂薈商業(yè)項目及上海嘉定數(shù)據(jù)中心項目，其中上海嘉定數(shù)據(jù)中心項目正在建設(shè)中。各項目投資人不同，均設(shè)立獨立項目公司。

類似的情況也出現(xiàn)在上海世聯(lián)行其他項目：3月14日下午，東賢大廈物業(yè)公司天驕智慧服務(wù)集團股份有限公司上海分公司更換了項目辦公室門禁系統(tǒng)，并張貼封條。截至4月8日，東賢大廈項目辦公室的封條未拆除。

3月16日，胡逸之方面任命傅祺為上海竑瞻企業(yè)管理有限公司（下稱“上海竑瞻”）副總經(jīng)理兼東賢大廈項目負責(zé)人，試圖取代原項目負責(zé)人。上海竑瞻為東賢大廈所屬項目公司。

上海世聯(lián)行風(fēng)控負責(zé)人宋軒寒提供的情況說明顯示，3月15日上午，胡逸之帶人前往宜樂薈項目辦公室，更換門鎖并帶走部分項目文件，同時要求原項目負責(zé)人向其新委派的負責(zé)人匯報工作。3月16日上午，胡逸之的工作人員電話通知上海世聯(lián)行旗下各項目公司負責(zé)人前往浦匯大廈開會，稱胡逸之為三個項目的法定代表人，將“收回管理權(quán)”，但各項目負責(zé)人均未參會。

3月16日，上海世聯(lián)行員工到浦匯大廈上班時，受到胡逸之帶來的人員阻攔，無法進入辦公室。胡逸之的隨行人員還將上海世聯(lián)行及上海滬騰的原始財務(wù)憑證、基金合同、投資人信息，部分公章、法人章、財務(wù)章，銀行U盾等核心資料全部帶走。

多名員工介紹，在現(xiàn)場，胡逸之的工作人員要求員工“跟隨胡逸之工作”，在場員工沒有應(yīng)允，隨后，這些員工當(dāng)場收到《勞動關(guān)系解除通知》。

一名員工介紹，從法律程序上，胡逸之已辭去上海世聯(lián)行全部職務(wù)，但尚未完成工商變更，其仍為三家項目公司法定代表人，且掌控上海世聯(lián)行及下屬公司公章。因此，當(dāng)被要求二選一時，員工陷入兩難，大部分員工被胡逸之方面解除了與上海滬騰的勞動合同。

據(jù)宋軒寒介紹，因爭奪辦公室，雙方均頻繁報警，轄區(qū)派出所出于安全考慮暫時封閉辦公室，讓他們先解決好內(nèi)部問題后再行解封。

宋軒寒及多名員工介紹，2025年8月，胡逸之將上海世聯(lián)行及項目公司的部分公章帶回家，今年3月14日及16日，胡逸之帶人打包帶走包括銀行U盾內(nèi)在的大部分資料，因此，公章與銀行賬戶均被胡逸之掌控。公司目前無法正常報稅、為員工繳納社保，也無法收取租戶租金，已陷入停擺狀態(tài)。

經(jīng)濟觀察報多次聯(lián)系胡逸之采訪，其回函表示，上海世聯(lián)行停擺、胡逸之被免去董事職務(wù)等說法與客觀事實嚴重不符，公司目前經(jīng)營并未停擺，其作為董事、總經(jīng)理仍在積極履職。同時，胡逸之還在微信回復(fù)稱，上海世聯(lián)行目前無任何在職員工。

除此之外，胡逸之未對事件的詳細經(jīng)過作出解釋與回應(yīng)。

跡象

作為私募股權(quán)基金管理人，上海世聯(lián)行投資項目的資金主要來源于機構(gòu)投資人、個人投資者等的私募基金及銀行貸款。

據(jù)宋軒寒及上海世聯(lián)行另一名高管林靜介紹，上述三個運營中的核心項目，此前市況好時，投資人在退出時可獲得增值收益，但項目始終未向投資人分配利潤。受房地產(chǎn)市場下行影響，項目租金與估值縮水后，多數(shù)項目已資不抵債，投資人投資款面臨全額虧損風(fēng)險。

從2024年起，因債務(wù)糾紛，上海世聯(lián)行股權(quán)多次被凍結(jié)，相關(guān)銀行賬戶被查封。辦公室遷至浦匯大廈后，員工勞動關(guān)系也分流至上海滬騰等項目公司。

據(jù)上海世聯(lián)行財務(wù)人員張潔透露，2025年下半年，上海世聯(lián)行遷至浦匯大廈后不久，胡逸之便將公章帶回家中，公司業(yè)務(wù)用章需集中提交給她，再由她前往胡逸之家中辦理。

這一狀態(tài)持續(xù)至2025年11月底。11月27日，因上海世聯(lián)行投資項目晶品大廈被抵押融資1億元，項目投資人向警方報案，胡逸之被上海市公安局靜安分局以涉嫌挪用資金罪刑事拘留。

據(jù)宋軒寒介紹，2025年12月10日，上海世聯(lián)行大股東深圳妥日投資有限公司（下稱“深圳妥日”）成立風(fēng)險管理小組，并委托第三方機構(gòu)對上海世聯(lián)行及旗下項目公司開展專項審計。宋軒寒、林靜均為風(fēng)險管理小組成員。

2025年底，胡逸之被取保候?qū)彙?026年1月4日，胡逸之使用法定代表人身份，陸續(xù)注銷并更換部分項目公司公章及銀行U盾。

1月8日，上海滬騰的直接股東上海竑昂企業(yè)管理有限公司（下稱“上海竑昂”）作出股東決定，免去胡逸之上海滬騰董事長、法定代表人職務(wù)，任命吳杰偉為董事長、法定代表人。

1月27日，上海世聯(lián)行召開2026年第一次臨時股東大會，審議通過多個事項，確認袁鴻昌、朱敏、王海晨、胡逸之辭去董事職務(wù)；免去宋軒寒董事職務(wù)；選舉深圳妥日提名的鄧云敏、許強、沈偉群為董事；選舉股東上海亞格投資管理有限公司（下稱“上海亞格”）提名的任超、徐浩洋為董事。

1月30日，胡逸之以上海世聯(lián)行、上海亞格及東賢大廈相關(guān)項目公司、物業(yè)公司名義，向東賢大廈租戶發(fā)布《關(guān)于防范租金、物業(yè)費支付風(fēng)險的緊急聲明》，稱深圳妥日成立的風(fēng)險管理小組為非法組織，上海世聯(lián)行臨時股東會決議在程序與內(nèi)容上均違反《公司法》及公司章程。

聲明同時稱，深圳妥日、風(fēng)險管理小組成員宋軒寒、林靜等人，可能使用非法刻制的公章，向租戶發(fā)送不實通知、協(xié)議等文件，意圖誤導(dǎo)租戶將租金、物業(yè)費支付至非合同指定賬戶。

對此，林靜表示，胡逸之被刑拘后，新管理團隊接手上海世聯(lián)行，但項目公司公章、銀行U盾等均被胡逸之帶回家，項目無法正常收取租金，遂以上海悅晞物業(yè)管理有限公司（下稱“上海悅晞”）名義代收租金及物業(yè)費，用于員工工資發(fā)放。

天眼查信息顯示，上海悅晞與上海世聯(lián)行不存在股權(quán)關(guān)系。

目前，上海世聯(lián)行與胡逸之都無法正常收取項目租金。一方面，雙方都認為自身代表上海世聯(lián)行收取租金，并阻止對方向租戶收租；另一方面租戶也不清楚到底該把租金交給哪一方。

深圳妥日原由深圳世聯(lián)行集團100%持股，2024年11月，深圳世聯(lián)行集團將深圳妥日股權(quán)轉(zhuǎn)讓給自然人張艾艾控制的公司。因此，張艾艾通過深圳妥日持有上海世聯(lián)行50.99%股份。

張艾艾為深圳世聯(lián)行集團創(chuàng)業(yè)元老，曾任世聯(lián)行集團董事、總經(jīng)理，后負責(zé)集團養(yǎng)老業(yè)務(wù)。4月9日，經(jīng)濟觀察報嘗試采訪張艾艾采訪，其以不便受訪為由拒絕。

2月26日，上海滬騰及上海竑昂出具的情況說明顯示，新任董事長、法定代表人已正式履職，但因胡逸之中國戶籍身份被公安機關(guān)注銷，無法辦理法定代表人工商變更登記。

3月，風(fēng)險管理小組委托的第三方機構(gòu)出具審計初步報告；3月12日，上海滬騰以胡逸之涉嫌職務(wù)侵占、挪用資金，向上海市公安局黃浦分局報案；3月14日，上海世聯(lián)行發(fā)生封門一幕。

散宴

宋軒寒與林靜向經(jīng)濟觀察報介紹了上海世聯(lián)行的發(fā)展淵源。

宋軒寒與胡逸之早年均在華爾街從事地產(chǎn)私募基金工作，因同業(yè)相識。2013年至2014年，國內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金行業(yè)興起，二人商議回國創(chuàng)辦地產(chǎn)私募基金。

而林靜與胡逸之早年相識。經(jīng)胡逸之介紹，林靜加入團隊。三人共同成立上海亞格投資管理有限公司，正式涉足地產(chǎn)私募股權(quán)基金領(lǐng)域。

彼時，深圳世聯(lián)行集團正拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，上海亞格與深圳世聯(lián)行集團達成合作，于2015年共同成立上海世聯(lián)行，董事長及法定代表人由深圳世聯(lián)行派駐的袁鴻昌擔(dān)任。

林靜介紹，當(dāng)時深圳世聯(lián)行集團雖為上海世聯(lián)行大股東，但包括袁鴻昌在內(nèi)的派駐董事與高管均不參與日常運營，公司實際經(jīng)營由總經(jīng)理胡逸之全權(quán)負責(zé)。

上海世聯(lián)行成立當(dāng)年，便在上海靜安寺附近拿下首個投資項目。依托房地產(chǎn)行業(yè)上行紅利，公司發(fā)展迅速。中國證券投資基金業(yè)協(xié)會信息顯示，上海世聯(lián)行作為基金管理人，累計備案19只基金。

由胡逸之、宋軒寒、林靜共同創(chuàng)立的上海亞格，累計備案22只基金。上海世聯(lián)行與上海亞格曾經(jīng)混同辦公，該情況曾被監(jiān)管部門處罰。

胡逸之除擔(dān)任上海世聯(lián)行總經(jīng)理外，還兼任上海世聯(lián)行旗下多家公司董事長、總經(jīng)理及法定代表人，同時擔(dān)任上海亞格董事長、總經(jīng)理及法定代表人；林靜的備案身份為上海亞格風(fēng)控負責(zé)人。

上海世聯(lián)行投資業(yè)務(wù)主要布局上海、廣州、蘇州、武漢等城市。宋軒寒介紹，其自公司成立起擔(dān)任風(fēng)控負責(zé)人，分工上，胡逸之負責(zé)上海區(qū)域項目，宋軒寒負責(zé)上海以外部分項目。

上海世聯(lián)行多名員工證實，公司日常運營主要由胡逸之與林靜負責(zé)，公司設(shè)有兩間“老總”辦公室，分別由胡逸之、林靜使用，宋軒寒直至胡逸之被刑拘后才正式參與公司管理。

宋軒寒表示，胡逸之被刑拘后，團隊曾多方籌措資金，試圖為其填補資金缺口。最終，晶品大廈項目抵押貸款資金流向無重大問題，該事件以投資人收回項目運營管理權(quán)告終。

3月2日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會對上海世聯(lián)行下發(fā)紀(jì)律處分決定書，撤銷其私募基金管理人登記。該登記于3月11日被協(xié)會正式注銷。此前，上海世聯(lián)行曾因違規(guī)募集資金、違反信息披露規(guī)定，多次被監(jiān)管部門處罰。

上海世聯(lián)行上述三個運營中的商辦項目命運各異，2026年2月，東賢大廈被平安銀行上海分行在上海金融法院申請執(zhí)行7.88億元，面臨司法拍賣風(fēng)險；2025年11月以來，宜樂薈項目因1.39億元債權(quán)被江蘇銀行上海分行多次公開處置債權(quán)，目前還未成交。

浦匯大廈是上海世聯(lián)行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。該項目2017年以27億元購入，資金來源除投資人出資外，還包括中信銀行上海分行貸款及小額貸款。

據(jù)負責(zé)浦匯大廈運營的肖竹煒介紹，目前浦匯大廈估值約15億元，已陷入資不抵債狀態(tài)，租金較歷史高點下降30%左右。截至2025年四季度，項目出租率為77.5%。

在項目估值持續(xù)下滑的背景下，項目租金收入成為上海世聯(lián)行最主要的現(xiàn)金流來源。據(jù)2025年四季度報告粗略測算，浦匯大廈、東賢大廈、宜樂薈三個項目年租金收入超億元，其中浦匯大廈年租金占比超過六成。

上海世聯(lián)行的一位員工介紹，因為公司運營困難，胡逸之、宋軒寒及林靜等人墊付了大量資金。

胡逸之在回函中稱，當(dāng)前發(fā)生的事項均屬公司內(nèi)部治理，不涉及任何外部公眾投資者利益，亦不影響社會公共利益。

（作者 田國寶）

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田國寶

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