北京最“分裂”的商圈，正在二次生長！

商圈觀察

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 文刀劉

封面&頭圖來源 · 視覺中國

圖片來源 · 作者拍攝

提到北京的商圈，人們往往想到的是傳統與現代相融合的王府井商圈、高端消費同場競技的國貿商圈、追逐潮流不停歇的三里屯商圈等等，但在這些“門面”之外，大量成熟商圈承載著更為普適的城市功能，它們是這座城市的“底盤”，是構成每一個日常的“里子”。

位于北京城市東北部發展軸上的望京商圈，便是這樣一個典型樣本。

從早期的“大賣場+傳統百貨”，到成熟期的“購物中心+社區商業”，再到近幾年的“城市更新+體驗經濟”，望京商圈進化迅速、成熟度高，你可以同時在這里看到存量資產提升樣本、輕資產煥新實驗、產商融合模式探索以及特色項目生長路徑。

坐落在朝陽區東北四環與五環之間，京密路、京承高速、機場高速三條交通動脈交匯地帶，望京天然具有極佳的地緣優勢。2000年望京街道正式掛牌成立，而后的綜合發展和產業導入，令望京先形成了跨國公司總部集群，再成為數字經濟新高地，以強集聚構建產業高地，以廣輻射激活區域動能。央美、韓餐、熊貓、SOHO……諸多關鍵詞組成了望京的“輪廓”。

產業厚度決定人群廣度，跨國公司高管與初創企業員工在此共享辦公空間，外國家庭、北漂青年、本地居民混居消費，消費需求巨大且多樣，催生大量商業承接多元需求，從接地氣的“望京小腰”燒烤到精致的米其林餐廳，每一個價格帶都有對應的品質與體面。

然而，我們也能看到，望京商圈目前存在同質化競爭、人氣冷熱不均、高端消費供給不足等問題，在一定程度上制約著商圈能級提升、消費體驗優化與商業活力釋放。

作為北京的成熟型市級商圈之一，望京商圈產業能級領先商業能級“半身位”、基礎扎實但價值待挖，正在進行一場從“產業配套”到“生活主場”的價值重構。因此，研究其發展現狀、探索破局路徑，可能更具有廣泛的借鑒意義。贏商網近日實地考察望京商圈，并結合大數據，探尋商圈未來可能的發展方向。

01.

數據底色：

規模優勢明顯，但商業價值待挖

贏商大數據顯示，望京商圈面積807.87萬平方米，周邊職住融合氛圍濃厚，商圈周邊3公里有約27.1萬常住人口、25.4萬辦公人口，商業滲透東湖渠、善各莊、崔各莊、太陽宮等板塊。

望京商圈擁有優越的交通條件，不僅有地鐵14號線、15號線等強力驅動，還有40余條公交線路交織成網。商圈內半數項目處于地鐵14號線沿線，東湖渠站有望京萬象匯、東湖歡樂頌，阜通站有凱德MALL·望京，望京南站有新世界百貨，成為朝陽區構建“一縱一橫一核”消費新格局中地鐵14號線商業帶的重要支撐。

截至2025年底，望京商圈內商業存量7個，面積42.4萬平方米，其中營運級次在C級以上項目4個，2026年有一個存量更新項目待開。在市級商圈中，望京商圈的商業存量面積僅次于CBD商圈、亞奧商圈、麗澤商圈、王府井商圈，位列第5。換句話說，規模優勢明顯，但整體項目運營等級不高。

項目運營級次劃分說明：

是反映項目整體運營能力及影響力水平的指標；結合已開業項目（購物中心+獨立百貨+奧特萊斯）的客流表現、品牌級次、商鋪租賃等指標，綜合計算輸出各項目運營指數，并根據運營指數分布情況，將全國已開業項目劃分為五個等級，由高到低分別為S級、A級、B級、C級、D級。

對比望京商圈與周圍商圈的日均客流，會發現存在一些差距，即商圈內相當可觀的商業資源未能有效轉化為實際的流量，這可能源于區域內高端消費供給不足、現有項目僅能覆蓋中端消費、大眾消費，以及北京大量新興商業崛起、區域職住結構調整等，導致客群分流、消費外溢。

從商圈內購物中心業態數量占比來看，餐飲占比最高，達40.45%，其次是零售38.52%，文體娛和兒童親子類略顯弱勢；品牌入駐水平方面，全國連鎖品牌占比85.87%，品牌重疊率約15%，S級和A級品牌門店數量占比不到三分之一，高端品牌集聚度和首店引入力度有待加強。

品牌級次劃分說明：

以購物中心進駐品類為研究樣本，結合品牌檔次、品牌拓店能力、品牌規模、品牌國籍等指標，綜合運算得出各品牌綜合得分，并根據品牌所在業態及分數分布情況，將品牌劃分為五個等級，由高到低分別為S級、A級、B級、C級、D級。

S級：國際一線知名零售品牌（奢侈品）

A級：國際二線及國內知名零售品牌、快時尚、潮牌、設計師品牌；國內外知名網紅品牌、頭部零售/餐飲品牌；首店、創新品牌，能引發現象級打卡排隊

B級：具有一定知名度的國際零售品牌；具有一定規模、知名度的國內零售品牌；地方標桿網紅品牌，或具有一定規模和較強影響力的餐飲、配套零售品牌；知名連鎖餐飲品牌

C級：地方性品牌；知名度一般、大眾化定位的連鎖品牌

D級：知名度不高、引流能力較弱、開店面積較小的大眾化品牌

從客源結構來看，40歲以下占比50.5%，年輕群體基礎強，顯示出對主力消費群體的強大吸引力；從客源地來看，本地客群占比約87%，異地客群約13%；從本地客群來源的居住地分布和滲透率來看，商圈的滲透率范圍尚可，過半為周邊5公里以內客群，周邊8-10公里占比18.1%，5-8公里占比29.6%。

綜合商業力雷達圖來看，望京商圈的各項數值大多處于中等偏高水平。其中，交通配套、商業活力、商業多樣性、商業規模、商圈人口均排名前列，但商業檔次、商業潛力指標則相對靠后。

這直觀地呈現出望京商圈的特點，一方面地處朝陽區東北部，交通便利且周邊常住人口密集，產業發展帶來大量活躍度高的年輕客群與中產客群，吸引大量商業落地；另一方面，商圈內尚無超大體量或影響力可覆蓋全市的商業，整體業態更偏向服務于本地居民和辦公人群，因此在一定程度上限制了商業檔次、發展潛力方面的表現。

02.

商業拼圖：

存量分化加劇，誰在領跑，誰在掉隊？

望京商圈是北京產城融合比較徹底的商業樣本，商業存量大且在運營上呈現出較大的分化特征——凱德、華潤、合生通過專業運營占據最佳生態位，而傳統百貨、大賣場模式以及缺乏運營能力的項目正在加速出局、改造。

穩健型，持續煥新的“定盤星”

在凱德中國信托（CLCT）2025年的成績單中，凱德MALL·望京在2025年的出租率為96%，日均客流在CLCT中處于中部梯隊，在望京商圈中數一數二。

作為望京商圈的“開荒者”，凱德MALL·望京是凱德集團在北京落地的第一個商業項目，2006年項目一期開業以來，逐漸成長為區域重要地標，并一直在主動迭代煥新，比如外立面改造、品牌提檔升級、在4層打造“肆意時光”街區。

2021年，凱德MALL·望京收回此前出租給華聯商廈的面積，啟動二期空間煥新升級，2022年二期開業?？臻g打通后總體量擴至8.4萬㎡，整體業態組合優化，首進北京和望京地區的品牌占比40%，打造“新望京，心聚場”的全新商業形象。

2024年，B1的華聯超市退場，原8800㎡的空間重新劃分，超市區域縮小，引入京東7FRESH七鮮超市，以及名創優品、KKV、聯想、OPPO等零售品牌，還有Yee3三號椰、麥記牛奶公司等餐飲品牌，進一步提升消費者體驗和運營效率。

2024年底，備受期待的望京萬象匯煥新亮相，項目前身是開業于2008年的望京華彩商業中心。面對不斷變化的消費市場，華彩曾在2020年左右嘗試升級以改變單一的業態配置，但因為改變不徹底，收效并不理想。

因此，其業主方華彩置業集團開始尋求具有強大商業運營能力和廣泛平臺資源的合作方，并于2023年10月與華潤萬象生活正式簽約，此后項目邊營業邊改造，引入80多家全新品牌，其中20多家都是區域首店。

變身后的望京萬象匯，以新場景新體驗吸引周邊居民重回商場，贏商網也在走訪中發現，場內的消費品質顯著提升、店鋪更顯年輕化，消費者的購物、聚餐、娛樂選擇更多樣。在一段時間的磨合和沉淀中，項目日均客流大幅提升。可見，華彩置業集團“牽手”華潤萬象生活，是一場“雙贏”的合作。

特色型，在細分賽道找到存在感

盡管體量僅有2萬㎡左右，但合生商業旗下的合生麒麟新天地以“輕藝術、時尚、年輕、潮流”為核心，憑借其“餐飲+夜生活”的特色，在望京眾多商業體中，獲得了自己的一席之地。

合生麒麟新天地從2019年起深耕“夜間經濟”，通過延長營業時段、升級夜間安保、優化消費場景，將地下一層的21區BLOCK打造成遠近聞名的品質潮聚夜生活聚集地，并先后被評選為北京市首批“深夜食堂”特色餐飲街區，以及朝陽區特色文旅消費街區和北京市特色消費街區。

對于望京人來說，這里不僅是沉浸式美食體驗場，也是國際化煙火社區、24小時不打烊的社交空間。贏商網在現場看到，此前撤離的鐘書閣的原位已被灰小鴨運動中心取代，物美超市胖改店去年10月開業后也人氣不俗。

港資百貨新世界旗下的新世界百貨（望京店）是望京商圈目前唯一的百貨（望京華堂于2014年閉店），相比凱德MALL、萬象匯，日均客流在望京商圈屬于第二梯隊。

近年來，望京新世界百貨也曾因商品結構、空間體驗等問題面臨客流下滑，2025年，歷經半年時間改造完成餐飲、娛樂業態調整，并以“年輕美食社交空間”定位全新亮相，引進網紅燒烤品牌西塔婆婆、火財盒烤肉、必勝客、露絲卡文冠軍面包、臉紅秦田田、大碗湘、姥家戴記、茉莉奶白等品牌，實現場景化布局與品牌組合優化。

在走訪中，贏商網看到，商場內一層的美妝高化和黃金珠寶氛圍依然比較濃厚，而此前的鞋履區域已被休閑餐飲、手機數碼、潮玩品牌瓜分，高層的部分零售鋪位已改為餐飲和休閑娛樂業態，地下一層的美食氛圍有所加強，整個商場的游逛屬性和商業活力大幅提升。

與望京萬象匯隔路相望的北京東湖歡樂頌由華潤資本主導改造，從原“六佰本”脫胎而來，分為南北兩個區，全長600米，北區三、四層為低密獨棟辦公空間，一、二層和地下空間為配套商業。據官方報道，作為朝陽區打造的北京市數字人基地，三、四層已經吸引了一批有發展潛力的數字人優質企業及項目進駐發展。

目前一二層已有數家特色品牌店營業，其中包括不少網紅餐飲店鋪。贏商網看到，項目在原有的跨街連橋基礎上，通過翻新并增加慢行棧道打造出漫行街區，加強了南北兩區的空間聯動。同時，項目的辦公配套屬性令其形成“潮汐客流”，工作日的客流量明顯高于節假日。

有待調整型，仍在尋找出路的“困局者”

上文的“穩健型”和“特色型”代表了望京商圈運營正常的商業項目，而商圈內還有部分商業處于“正在轉型”或“仍在彷徨”的狀態。

位于北四環東北角的四元橋購物中心，毗鄰宜家家居，曾擁有家樂福亞洲最大店鋪。2019年，蘇寧易購以48億元收購家樂福中國80%股權，試圖整合家電和商超資源，此后家樂福中國持續虧損，關閉絕大多數門店，并在2025年被蘇寧“清倉”。

在此期間，蘇寧在2022年將原家樂福賣場大幅壓縮，一、二層改造為蘇寧易家，大量的餐飲、購物門店、早教機構被清退。如今，商場外立面的家樂福標識已經被取下，失去主力引擎之后，這里似乎陷入了“調改-失效-空置”的反復循環。

目前其“流量擔當”是地下一層的迪卡儂，相比贏商網去年走訪時的狀況，一層空鋪較以前較少，此前部分空鋪由餐飲品牌、休閑娛樂、教育培訓、運動健身和生活服務品牌填補，但二、三層多家餐飲品牌已撤離且尚未有品牌補位。與此同時，蘇寧易購的客流稀少，上樓的顧客大多前往電影院或餐廳。

望京SOHO北側的新薈城（望京店）未能與SOHO的底商們、合生麒麟新天地等競爭者形成差異化經營，也未能有效匹配附近辦公客群和居民的需求，導致商戶流失嚴重——這個體量超過5萬㎡的商場，目前場內只有不到40個品牌在營。

具體來看，物業維護情況不佳，高層空置部分最多，僅有少量餐飲品牌、生活服務和休閑娛樂品牌仍在營業。一、二層部分面積已被蘇寧接手改造，與場內其他品牌形成一種割裂感。

大量空間被臨時島鋪、品牌特賣和疑似山寨品牌占據，一層果蔬好生活超市較為整潔衛生、商品排列有序，但整體面積有限，且商品價格偏高，因此客流并不算多。商場入口旁的顯眼處便能看到商場的招商廣告，也顯示出項目面臨的困境。

去年8月，望京小街迎來開街五周年，西北側原方恒購物中心逾4萬㎡的商業空間開啟改造，新商業空間名為望京·V-HUB，將引進約300個商家，主打“青年社交”，將錨定專業主理人打理的年輕、新銳潮流品牌，伊藤洋華堂也將入駐，回歸望京，有望在6月開業。期待煥新后的望京·V-HUB，與望京小街一起承載日常煙火、迸發時尚活力，助推地區產業結構升級和消費升級，攜手周邊商業聯動發展。

正在煥新中的望京·V-HUB

03.

產業商業錯配 ：

從 “配套”到“主場” 的未來錨點

經過本次走訪，不難看出目前望京商圈的商業煥新略慢于人口結構升級，本地商業品牌級次有一定的提升空間，商圈能級與產業能級不匹配，商圈內部分項目無法與航母級商業綜合體直接競爭，令很多本可在本地產生的消費外溢到其他更有吸引力的商圈。

但我們也看到，由政府主導的城市更新正在將它們重新統籌規劃、連點成線，以激活地區商業活力。更多項目主動或被動地進行煥新，打破慣性思維，努力留住本地消費。事實也證明，能夠密切關注市場趨勢、保持不斷更新的項目，運營狀態也在商圈內位居前列。

與此同時，從星羅棋布的公園和綠地，到海棠花溪成為“現象級”打卡地，再到北小河4.2公里濱水空間今春亮相，望京的自然生態環境也越來越好，成為公認的宜居之地。

望京小街與新世界百貨、地鐵望京南站之間的“阜園”共享空間

隨著產業結構調整，望京商圈未來需要將新的“產業勢能”轉化為“消費動能”，從“配套”思維進化為“內容運營”乃至“生活提案”思維，這需要多維突破：

■一是推進高端引領與場景賦能：適度引入高端品牌與首店，提升商業檔次，同時強化文體娛、親子等體驗業態，補齊多樣性短板，將“高流量”轉化為“高黏性”。

■二是打造科技與國際融合的商圈特色IP：望京有數字經濟基因，有國際化人群基礎，或可探索“科技+商業”“國際+本土”的差異化路徑，形成區別于其他商圈的核心標識。

■三是推動產商融合與城市更新協同：東湖歡樂頌的產業導入、望京·V-HUB的“青年社交”定位，都是很好的探索。未來需要更多項目打破“盒子”思維，與周邊產業社區、公共空間形成有機聯動。

作為常住人口超30萬的成熟社區，望京商圈不缺生活需求，缺的是把需求留在本地的理由。存量時代，如何通過改造、運營、活化那些脫離時代的商業，可能將是這里持續要面對的課題。我們也期待，望京商圈未來能夠出現輻射全城的“現象級”商業。

在過去，望京始終被功能定義——是“首都國門”，是“韓國城”，是“互聯網高地”。當這些標簽逐漸淡化，望京的下一個特質是什么？

26歲，是一個人的“成年禮”，也是一個商圈的“價值重構期”。從產業高地到生活主場，從功能配套到內容運營，望京商圈的下半場，才剛剛開始。而這場“成年禮”的真正意義，或許就在于：它終于有機會，活成自己本該有的樣子。

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