季節性需求釋放，多地住房租金穩中有升

21世紀經濟報道記者李莎 報道

春節假期后住房租賃需求季節性集中釋放，推動租房市場活躍度明顯提升，近期市場出現階段性回暖行情。

中指研究院數據顯示，3月全國50個重點城市住宅租金出現環比上漲情況，其中北上深租金環比漲幅都在0.4%左右，在50個城市中排名前三。

在受訪專家看來，隨著季節性效應減退，重點城市住房租賃市場將延續“整體承壓、分化加劇”的格局，直至畢業季這一全年租賃高峰期來臨。

整體而言，當前租房市場發展還存在一定供需錯配問題，市場仍以個人散租為主，機構化、品牌化運營水平不高，市場秩序也仍有待進一步規范。針對上述問題，“十五五”規劃綱要明確，規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業，為行業高質量發展指明方向，多地也將擴大租賃住房有效供給、培育市場化專業化運營機構、完善租金監測機制等納入“十五五”推進住有所居的重點工作任務。

春節假期后，重點城市租房市場回暖明顯。

以北京為例，北京鏈家研究院數據顯示，3月北京租房成交量環比、同比增長顯著，市場呈現明顯的“小旺季”特征。該機構分析師冷會向21世紀經濟報道記者表示，今年春節之后，北京外圍城區、中等以上戶型（即60平方米以上）成交占比有所提升。受五環外區域需求量增加影響，今年以來順義、大興、房山等地區成交占比同比有所提升，反映出北京住房租賃需求緩慢外移趨勢。此外，租住人群對房屋的要求也有所提高，60平方米以上、三居室及以上戶型的成交占比也有一定程度提升。

不只是北京，杭州貝殼研究院數據顯示，今年春節假期后，杭州住房租賃市場熱度快速啟動。3月1日，貝殼杭州站租賃單量超1000單，為歷史最高。租賃市場熱度延續至整個3月，當月租賃單量環比大增172%，同比提升30%。全月新增租賃房源環比增長118%，同比增長8.5%。

受住房租賃需求季節性集中釋放影響，中指數據顯示，3月全國重點50城租金環比上漲，其中人口凈流入、產業支撐能力較強的核心城市租金回升幅度更為明顯。以一線城市為例，3月一線城市住宅租金集體上漲，其中北上深的環比漲幅均在0.4%左右，在50個城市中排名前三。

58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道記者表示，相比于以往春節租賃市場熱度普漲，今年的市場分化更為明顯。一二線熱門城市的核心地段、地鐵沿線的中低價位房源熱度更高，租金表現更好，同時，大量城市的遠郊，尤其是交通不便區域、別墅等大戶型則熱度不漲反跌。

展望后續市場走勢，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，隨著“返工潮”等季節性效應減退，重點城市住房租賃市場將延續“整體承壓、分化加劇”的格局。短期內，在保障性租賃住房持續入市、存量房源“售轉租”增多、租客支付能力和意愿仍偏弱的背景下，市場整體租金仍面臨調整壓力，難以出現普漲行情。而核心城市產業聚集區、交通便利板塊的優質房源，憑借其稀缺性和穩定的租賃需求，租金表現將更具韌性。

盡管市場回暖，但住房租賃行業“軟實力”的提升仍迫在眉睫。

“近年來住房租賃市場管理水平持續提升，但仍存在一些問題。”冷會坦言，例如部分企業惡意拖欠租金、押金，服務質量和價格不匹配，解約、履約糾紛不斷等，推動租賃住房市場機構化、正規化發展刻不容緩。

張波也觀察到，當前我國租房市場發展還存在一些難點痛點。一方面，供需市場存在一定錯配，在供給端，近兩年保障性租賃住房大規模入市，加上二手房 “由售轉租” 增加，市場仍以個人散租為主，機構化、品牌化運營水平不高。在需求端，低租金、優品質房源更受市場歡迎。另一方面，市場秩序仍需規范，租賃關系穩定性、租客權益保障等問題仍待強化。

曹晶晶進一步指出，從行業發展現狀來看，我國住房租賃市場仍處于發展初期，市場供給仍以個人散租房源為主，機構化率處于較低水平。目前全國20個重點城市的長租公寓整體機構化率僅在5%左右。

根據中指監測，截至今年2月，全國TOP30長租企業管理房源約200萬間，其中開業規模不足150萬間，而結合第七次全國人口普查數據，2020年我國城鎮租賃家庭戶超6000萬戶。由此可見，TOP30長租企業的市場份額占比仍較低，我國住房租賃市場整體機構化率及專業長租企業規模均具備巨大的發展空間。

為推動住房租賃市場高質量發展，“十五五”規劃綱要明確提出，要規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業。北京、上海、重慶等地的“十五五”規劃綱要也對推進租房市場規范有序發展多有部署。

比如在住房保障方面，北京明確，“十五五”要優化公租房保障對象認定標準和保障方式，備案家庭保障率保持在85%以上。增加“一張床”“一間房”供應，新增公寓型和宿舍型保租房占比達到60%以上；上海強調，以新市民、青年人為重點增加保障性租賃住房供給，優化供給結構、布局和時序，“十五五”期間新增供應保障性租賃住房25萬—27萬套（間）；重慶要求，適度提升租賃補貼發放標準和保障水平，優化超大體量公租房可持續發展機制，支持符合條件的保障性租賃住房項目申報發行REITs。

在租房市場方面，北京“十五五”規劃綱要著墨頗多，強調要擴大租賃住房有效供給，優化租賃住房供給結構，培育市場化專業化運營機構，完善住房租金監測機制，規范發展租賃市場。支持租房群體更好享受公共服務，依法維護租賃雙方合法權益。重慶“十五五”規劃綱要也明確，要推動租購住房享有同等公共服務權利，規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業。

針對當前重點城市住房租賃市場面臨的難點痛點，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然向21世紀經濟報道記者表示，未來可以重點從三方面發力。一是以租客需求為導向，完善社區配套與服務體系，推動租賃住房從“可居住”向“高品質生活”升級；二是培育專業化、規模化運營主體，通過標準化與平臺化提升行業整體運營能力；三是加大核心區域供給力度，尤其通過盤活低效存量資產，引導其向租賃住房轉型，優化供給結構。

除此之外，張波認為，資金面支撐也很重要，未來要通過信貸、債券、REITs等融資與退出渠道，構建 “投融建管退” 可持續閉環，讓住房租賃真正走向高質量發展的新階段。