中海、中建六局、中建八局比拼證券化，長租REITs首單花落八局

《星島》記者鐘凱廣州報道

據上交所披露，4月15日，國泰海通中國建筑租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“中建租賃住房REITs”）正式申報。這將是中建集團旗下首單住房租賃公募REITs，同時與現有9只保租房REITs不同，它也將成為全國首單純市場化租賃住房公募REITs。

作為“中建系”布局長租公寓賽道的重要突破，目前中建租賃住房REITs尚未獲得上交所受理，因而相關招募說明書暫未披露，其底層資產的具體細節仍有待揭曉。

不過，《星島》梳理發現，“中建系”這一塊租賃住房REITs“蛋糕”，實則已被中建八局成功拿下，其旗下中建東孚資產管理有限公司（下稱“中建東孚資管”），正是該基金底層資產的核心運營主體。

▲資料來源：上交所官網

據悉，此次申報的中建租賃住房REITs，原始權益人為中建資本管理（上海）有限公司（下稱“上海中建資管”），后者由中建資本全資持股。上海中建資管目前對外投資公司僅有一家，即上海孚茸置業有限公司（下稱“孚茸置業”），而這家公司的股權沿革，清晰勾勒出中建八局與該REITs的深度關聯。

資料顯示，孚茸置業成立于2018年6月，注冊資本5000萬元（2022年增至3.5億元），最初由中建八局旗下上海中建東孚投資發展有限公司100%持股，核心定位是專門持有并運營上海松江區中山街道29街坊的租賃用房項目。

上述項目正是如今的“中建·幸孚+”公寓松江店。該項目已于2021年11月6日正式開業，彼時被視作中建八局體量最大的長租公寓，以及上海松江區域最具規模的租賃型住宅項目，總建面近16萬平方米，共有公寓2240套，并配套地下車位1067個，共享空間1350平方米及“鄰聚街”商業3244平方米。

▲資料來源：中建八局官網

《星島》了解到，“中建·幸孚+”是中建八局商業地產板塊長租公寓產品線主力品牌，由中建東孚資管全面運營管理，主要面向都市新青年及白領客群。據2025年7月第三方機構披露，中建東孚資管的業務已覆蓋辦公、商業、公寓、酒店及康養等業態，所轄項目近30個，管理面積超百萬平方米，管理資產超百億。其中在公寓領域，“中建·幸孚+”除了松江店，還布局了上海臨港新區店，規劃公寓516套。

值得關注的是，在“中建·幸孚+”公寓松江店開業前半年，“中建系”已開始為資產證券化布局鋪路。2021年5月，中建資本成立上海中建資管，注冊資本高達30億元，明確定位為“中建系”資產管理和盤活的平臺公司，計劃綜合運用公募REITs、私募REITs等金融工具，支持集團盤活存量資產、優化資源配置。

這場布局在2024年9月迎來關鍵節點，孚茸置業股權發生變更，轉由上海中建資管全資持有。這也意味著“中建·幸孚+”公寓松江店項目運營接近三年后，在中建資本的協調下，正式啟動資產證券化進程。

▲孚茸置業股權變更，資料來源：企查查

事實上，過去半年多時間內，“中建系”內部掀起了一場存量資產證券化的“暗戰”，多個核心平臺紛紛發力，搶占資產盤活賽道。

其中，2025年10月底，中海率先分拆華夏中海商業REIT（180607.SZ）在深交所上市，創下中建集團首單公募REITs的紀錄；同年11月，中建八局旗下中建東孚資管以上海中建廣場為標的，發行中建集團首單持有型不動產ABS，規模12.46億元；中建六局不甘示弱，于12月以天津中建中心物業為標的，發行了中建集團首單寫字樓持有型不動產ABS，規模5.04億元。而這兩筆ABS背后的總協調人，均為中建資本。

如今在租賃住房賽道，中建八局先邁出關鍵一步，申報中建集團首單租賃住房REITs，在集團內部存量資產證券化的“較量”中占據有利地位。相比之下，中海雖然將包含長租公寓在內的商業板塊列為重點布局的“明天”業務，且2025年長租公寓收入同比增長29.63%至3.5億元，但目前其仍未披露更多的分拆計劃。

編輯 | 梁景琴

終審 | 楊曉