北京買房：理清思路，購房建議1857

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我又來咨詢了。家有倆娃，夫妻名下：我一套新北苑花語城兩居室（在掛出租），我老公一套密云別墅（實際公婆居住不可能出售）。另有一套密云普通住宅頂層復式實際使用200平，公公名下滿五不唯一，以前是我們夫妻居住，現在可出售（還沒和公婆商量）。

夫妻手里150萬現金可用，我自己父母那邊說再給出500萬現金（但我和我老公不愿意我爸媽再出錢了）。我們剛剛搬到新北苑潤澤公館三居租住。

咨詢：目標是買個新北苑三居兩衛，離學校地鐵近的二手房，結束租房生活，比較心儀花語城高層三居（但出房很少、一年出兩三套）。但現在資金準備和到底賣哪套房沒有很好的規劃。求建議。

補充：因為倆娃，所以花語城兩居住不下了，也因為倆娃所以幻想能不能不賣兩居室直接買三居以后就能倆娃一人一個房了。但資金也是壓力大。我年收入20萬，用于日常開支就沒了。我老公不穩定，多的時候一年150萬，少的時候也就20萬。

A：

1、求建議？這我好像沒什么可建議的，主要是我建議的可能沒什么作用?；蛘哒f常規建議肯定是賣頂復，因為這種戶型就適合自住，否則的話出租費勁，價格走勢也至少不占優。而且還是郊區的普宅小區，那就更不算投資性強的了，甚至還有“錯配”的嫌疑呢。

但這是老人買的，當時肯定看上的是居住體驗好，現在能同意賣嗎？

2、然后既然心儀花語城那就等著出房唄。我也認為這里很好，算是各項都兼顧的。或者說“新北苑四害”都不錯，地段兒+小區+氛圍什么的都挺好，所以從價格走勢來說才成為北京第一序列，也是唯一一個全板塊跑贏大盤的。在沒有其他競爭板塊出現之前，新北苑大概率還能保持這趨勢。

3、另外的資金方面我也沒什么建議，只能是自己考量。如果能不賣兩居當然更好啊，一旦賣掉再想買回來就難了。

之所以出房少，就說明業主們都惜售唄，哪怕是房價下跌階段也不愿輕易放棄，畢竟想找到更好的不太容易。這在各個好小區都一樣，誰家占有了好資源也都不愿輕易撒手。

4、要不就找個助貸的，看看那兩居能不能做個抵押貸，反正現在利息也低，而且也大部分都是短期。咨詢哪家助貸的都行，反正代理的銀行產品都差不多，真要辦的時候再選個信用好的就行。

僅供參考。

二

Q:

麻煩分析一下，19號線北延線開通后和字節跳動在北沙灘拿地后，對北沙灘和牡丹園周邊小區房價的影響。

A：

1、又是這種宏大敘事的，但我格局太小，分析不了什么，也懶的瞎忽悠了。

2、簡單說兩句吧。任何大型配套，都是在其他地段都缺乏的時候才價值更大呢。，而如果已經全市普及，那這就屬于基本配套了，沒什么新鮮的。就跟30年前的北京缺商場似的，隨便建個百貨就能當噱頭漲房價。但現在甭說百貨了，就是弄個ShopMall也沒人在乎，憑什么多花錢??？

地鐵也一樣，早就屬于市區的標配了。畢竟北京不是燕郊，地鐵不算新鮮事物。即便是燕郊，那也是離地鐵站最近的才算利好，遠點兒的就無所謂了?；蛘哒f地鐵在郊區也屬于必須配套，有了不加分，沒有的話必定減分。

北京樓市歷史上，只有一次被地鐵帶動整體板塊房價上漲的先例。2007年的地鐵5號線，因為南城缺地鐵，所以南三南四的房價整體暴漲，甚至超過東三環。但沒堅持住，最晚到2010年就泯然眾人矣，被套牢的有的是。之后無論是4號線還是9號線什么的，對周邊房價幾乎沒影響，沒人愿意為了坐個地鐵就多掏房錢的。

而且任何大型配套都是在保密階段才有價值，一旦公布就那么回事兒了。真等建成的時候還或許是利好出盡呢，即便不是利空，那也沒什么新鮮的了。如果要買就買離站點最近的吧，至少不吃虧，房租如果上漲就會帶動房價。

3、字節跳動是在雙泉堡吧？那離北沙灘還算近，離牡丹園遠點兒了，沒什么影響。這參考上地望京等地吧，當年都是整體入駐了一堆新興產業才帶動了房價。但阿里搬走了，望京因此降了多少？

而且這地段兒都是老房居多，那更沒什么太大影響。這參考CBD吧，看看老小區得到什么利好了？另外參考近幾年最火的麗澤吧，確實拉動房價了，但這是花了15年，砸了n多億才造成的，不是一家公司的功勞。而且得到利好的都是次新小區，老房沒受什么影響。

還有北京周邊的各個產業園，都是品質高的新房次新房小區受追捧，老的就那樣兒吧。哪個產業新貴在賺錢之后都喜新厭舊，很少有把買套老破小當人生目標的。所以如果買就買品質高的吧，林萃橋一帶居多，好幾個豪宅小區呢，有可能受新貴們追捧。

4、簡單就這情況吧，北京早就過了炒作概念的階段了，我也早不賣房了，懶的多忽悠。

僅供參考。

三

Q:

想請教一下，目前有朝陽區白家莊一套老破小學區房，管莊一套，這兩套以現在來看，您覺得賣哪套更合適呢？

A：

1、賣哪套更合適？常規建議肯定是學區房啊，當然前提是既不居住，也確定用不上學位了再賣。

2、去年底有個網友也是咨詢白小+80的學區房，他家核桃園北里的60來平兩居，市值500萬，租金7000塊錢吧。那租售比就是700，溢價率30%，比東西海的平均值稍微高點兒。

如果不賣掉，那這租金收益就比朝陽區的非學區房低30%，而且還得承擔這溢價部分150萬的保值風險。

畢竟雖然學區很好，但人口大趨勢是下降的，今年是明確拐點，至少延續到2032年之后才有可能改變。那除非是北京市和朝陽區推出鼓勵學區房的政策，否則這溢價部分有可能受影響。

3、這您可以參考一下其他國家或地區的先例。比如典型的韓國首爾，人口高峰期整個江南都有溢價，趨勢逆轉之后，到目前為止只有學區最好的三個區的豪宅還堅挺，其他的都多少受影響吧。寶島省臺北市也差不多，人口高峰時的信義三區全部有溢價，劣幣還驅逐良幣呢。但人口逆轉后還剩六所最牛的明星學區房能保持一部分溢價，而且是豪宅為主。

背后的道理很簡單，房子是用來住的。豪宅因為總價高，在高峰時期的溢價率本來就不算高。而學區功能減弱之后，居住的功能就更被重視，所以比老小區更堅挺。

4、簡單就這情況吧，管莊的我猜不著什么小區，只能說大多數性價比正常吧。

僅供參考。

四

Q:

我先講我落戶黑龍江的設想吧。當時主要是兩點，一是為了孩子高考，當時都說黑龍江是最不卷的。二是受當時鶴崗幾萬一套房的影響，想過幾年拼不動了就賣了北京房子過去躺平。當然我們沒買鶴崗買的是齊齊哈爾的，70多萬不算多，賠了一些也能接受，本來也沒考慮投資。

但現在的情況變化很大，首先是我們房子的對口學校成為*中分校了，我兒子的成績還非常好，按老師私下的說法，如果我們有北京戶口，那即便不是*中，考上其他朝陽頭部高中的可能性還是很大的。而我們如果去黑龍江的話那就說不好了，兩眼一碼黑都不知道怎么辦，而且不去還不行，至少是要有一年學籍的。

另外我們也咨詢了北京落戶的可能性，說是理論上有可能，但一是要把房子換到城六區之外增加職住分，二是要**等項，說白了就是花點錢提前加分。但我們反復咨詢和計算了都感覺不保險，所以想請教一下您有什么建議？是否應該把房子換到城六區之外，如果換的話，以500萬預算，通州、順義（后沙峪）和昌平（回龍觀北七家）您建議哪里？

A：

1、沃天，您這問題太專業+太重大了，而且又主要是積分落戶的可研問題，我完全不懂，不敢提供建議。

2、不過我沒明白，您現在是沒有工居證是吧？那就辦一個唄，然后無論孩子去不去黑龍江高考，都是可以在北京報考普高的，這跟哪里高考沒什么沖突吧？如果在北京考上了好高中那就上，然后留出黑龍江的學籍時間不就得了？當然這是我以外行的角度看的，是否可行不知道，只能您自己考量。

或者您是不是考慮這為了北京戶口的成本太高啊？換房的稅費成本要至少10多萬，裝修什么的再來個10多萬。此外還有工居證和其他手續的錢，加起來也至少10多萬吧，大概率會更多，萬一沒按計劃落戶成功就幾十萬白花了。是這意思吧？

3、其他的不敢建議，但如果換房，那既然現在的房子在東壩，那就首選通州唄。以500萬的總價，那就看地鐵沿線離市區最近的板塊，比如物資學院，無論房價走勢還是租金都等同于朝陽，無非就是換了個行政區而已。

4、其他真沒什么建議，不懂，不敢瞎說。

僅供參考。

五

Q:

我現在住潘家園**家園，父母住通州大方居，目前兩套房能賣400萬不到。之所以賣房是我們小區越來住的越不行，真快成了立體大雜院了，保值也差，跟我同學在亞運村的差遠了。

我想法是兩套都賣，然后其中200萬給兒子，也就是我們這套房吧，讓他們自己買，不夠的自己貸款。然后我和父母買一套適合養老的，先是我伺候他們，等我以后再說。您有建議嗎？

A：

1、養老房，我要建議是先看兒子買在哪里吧，然后盡量離他們別太遠，要不然不方便相互照應。

2、或者這么說吧，如果是我，那只賣其中一套房?；蚴琴u**家園的，然后讓兒子在通州買，盡量離大方居別太遠。或者是賣大方居的，然后讓兒子在潘家園或東三東四環一帶看房，這看他們貸多少錢吧，各種價位的都有。

否則如果是賣兩套+買兩套，那真的是個大工程，想著簡單，真實施起來可折騰了，忙活一年都未必能完事兒。您現在想的是讓兒子他們自己看房去，但現實中沒有老家兒不參與意見的，根本省不下心來。再加上裝修什么的，折騰完兩套房能脫一層皮。

所以我建議還是先緊著一套折騰吧，而且盡量和兒子的房離的近點，越往后越需要互相照應，要不然兒子也累。

3、另外還有一點，既然都考慮養老了，就別跟所謂的保值太較勁了。房子是用來住的，最好還是多考慮居住體驗吧，其他的都是副產品。

僅供參考。

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