城市之傷 購房之痛 西寧水井巷CBD長期停擺調(diào)查

來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

水井巷中央商務(wù)區(qū)的寫字樓，正門緊閉無法進(jìn)入。

中房報(bào)記者 冷萬欣 青海西寧報(bào)道

10年時(shí)間不算很長，可是對(duì)于西寧水井巷中央商務(wù)區(qū)的運(yùn)營，以及其所涉及的購房人和城市，都是一種煎熬。

4月2日，記者實(shí)地調(diào)查獲悉，該項(xiàng)目內(nèi)兩棟住宅樓已于2016年交付使用，但作為商業(yè)核心的西大街29號(hào)樓雖已建成，整體運(yùn)營卻處于停滯狀態(tài)。除一層少量沿街商鋪外，其余物業(yè)均為虛擬分割商鋪，并以“售后包租”模式出售給數(shù)千名業(yè)主。

如今多數(shù)業(yè)主不僅未能獲得承諾的租金收益，即便與開發(fā)商簽訂退房協(xié)議，也遲遲無法收回購房本金。這個(gè)問題已遷延十余年，成為民生遺留難題。

熱銷神話落幕

運(yùn)營停擺的商業(yè)裙樓俯視圖。

當(dāng)?shù)叵⑷耸拷榻B，水井巷商務(wù)區(qū)目前正處于商業(yè)調(diào)整階段，整體呈現(xiàn)寫字樓空置率偏高、商業(yè)區(qū)則沒了曾經(jīng)的“煙火氣”。

水井巷中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目地處西寧市城中區(qū)核心地段，北起西大街、南至南關(guān)街、東接南大街、西臨長江路，素有西寧“南京路”之稱。

該項(xiàng)目規(guī)劃總投資130億元，規(guī)劃總建筑面積達(dá)135萬平方米，規(guī)劃涵蓋大型購物中心、金融辦公、五星級(jí)酒店等多元業(yè)態(tài)。總共包含5棟建筑，其中25號(hào)樓規(guī)劃為辦公與酒店用途，27號(hào)1至3幢為公寓及住宅，29號(hào)樓為商業(yè)綜合體。

作為西寧核心商圈的重點(diǎn)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，水井巷中央商務(wù)區(qū)曾位列青海省“十二五”重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目，肩負(fù)著打造區(qū)域商業(yè)中心的重要使命。

可惜，劇本沒有演到位，而是走上了反方向。該項(xiàng)目自2013年開盤熱銷后，便陷入長期停擺狀態(tài)。

現(xiàn)場可看到，該項(xiàng)目寫字樓19層及以上仍處于毛坯狀態(tài)，僅7層、9層有少量房屋被臨時(shí)租用。據(jù)物業(yè)工作人員介紹，兩棟住宅樓因長期存在供暖不足、物業(yè)服務(wù)缺位等問題，目前已由金碧物業(yè)正式接管，逐步推進(jìn)問題整改。

公開信息顯示，西寧世紀(jì)佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱，世紀(jì)佳和地產(chǎn)）成立于2009年12月，注冊(cè)資本1億元，核心業(yè)務(wù)聚焦于水井巷中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)、建設(shè)與銷售。后因公司經(jīng)營管理不善，大量到期債務(wù)無法償還，2026年3月12日，西寧市中級(jí)人民法院依法裁定受理世紀(jì)佳和地產(chǎn)破產(chǎn)清算一案，并指定管理人開展相關(guān)清算工作；3月23日，法院進(jìn)一步裁定對(duì)該公司進(jìn)行破產(chǎn)重整，試圖推動(dòng)項(xiàng)目盤活。

據(jù)購房者回憶，2010年世紀(jì)佳和地產(chǎn)成功拿下水井巷核心地塊，2013年正式啟動(dòng)項(xiàng)目銷售。憑借“城市核心地段”“一站式商業(yè)綜合體”等極具吸引力的宣傳賣點(diǎn)，項(xiàng)目迅速引爆當(dāng)?shù)貥鞘校瑒?chuàng)下“開盤即售罄”的奇跡。相關(guān)銷售數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目累計(jì)推出3509套房產(chǎn)，銷售總價(jià)高達(dá)55.06億元，商鋪單價(jià)最高突破12萬元/平方米，一度成為西寧商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2014年。當(dāng)年項(xiàng)目施工進(jìn)度明顯放緩，商業(yè)部分建設(shè)陷入停擺。盡管住宅樓后續(xù)逐步完工并交付業(yè)主使用，但商業(yè)樓的運(yùn)營困局始終未能破解。值得注意的是，此次停擺并非源于市場波動(dòng)等客觀風(fēng)險(xiǎn)，而是存在明顯的資金異常——記者梳理項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目土地出讓金約3.2億元（截至停擺時(shí)仍未足額付清），已完工程審定造價(jià)7.51億元，疊加其他各類投入，項(xiàng)目總成本約10.4億元，這與55.06億元的巨額銷售回款形成巨大差額，資金流向成為解開項(xiàng)目停擺謎團(tuán)的核心疑點(diǎn)。

受訪者提供的相關(guān)材料顯示，西大街29號(hào)商業(yè)樓共有2357位業(yè)主，其中絕大部分已完成網(wǎng)簽備案，但雙方約定的運(yùn)營租金，十余年里始終未能兌現(xiàn)。

多數(shù)受訪者認(rèn)為，“項(xiàng)目大概率存在資金抽逃、挪用等違規(guī)行為，而這正是導(dǎo)致項(xiàng)目長期停擺的核心原因——若清算組能通過專項(xiàng)審計(jì)追回被抽逃、挪用的資金，將對(duì)項(xiàng)目重整、保障業(yè)主合法權(quán)益起到至關(guān)重要的作用。記者曾向西寧中院申請(qǐng)約訪相關(guān)法官，了解項(xiàng)目重整進(jìn)展、債權(quán)審查等相關(guān)情況，但未獲得相關(guān)安排。”

經(jīng)進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)，世紀(jì)佳和地產(chǎn)由林某國實(shí)際控制，其同時(shí)擔(dān)任江蘇佳和置業(yè)有限公司董事長，旗下關(guān)聯(lián)企業(yè)遍布上海、重慶、青海、江蘇等多省市，股權(quán)架構(gòu)與資金往來十分復(fù)雜，這也為其違規(guī)抽逃、挪用項(xiàng)目資金提供了可操作空間。2019年，青海省高級(jí)人民法院就中鐵建工集團(tuán)與世紀(jì)佳和地產(chǎn)工程款糾紛案作出一審判決，認(rèn)定已完工程總造價(jià)為7.51億元，世紀(jì)佳和地產(chǎn)欠付工程款1.67億元及違約金1.5億元；2020年，最高人民法院作出終審判決，確認(rèn)施工單位享有相應(yīng)工程款優(yōu)先受償權(quán)（依據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百零七條規(guī)定）。此外，林某國因拒不執(zhí)行法院生效判決、裁定，被上海法院一審判處有期徒刑五年六個(gè)月（依據(jù)《刑法》第三百一十三條拒不執(zhí)行判決、裁定罪相關(guān)規(guī)定），相關(guān)涉案資產(chǎn)至今仍未完成追繳返還。

4月2日，記者前往世紀(jì)佳和地產(chǎn)原辦公地點(diǎn)探訪，發(fā)現(xiàn)該公司早已搬離此處。

售后包租，一鋪多賣

水井巷CBD寫字樓19層至樓頂，尚未裝修。

“2017年3月，我以4.5萬元/平方米的價(jià)格從世紀(jì)佳和地產(chǎn)購買了水井巷廣場的一間商鋪，當(dāng)時(shí)不僅與開發(fā)商簽訂了《認(rèn)購書》，還與西寧港匯商業(yè)運(yùn)營管理有限公司簽訂了《委托經(jīng)營管理合同》，可至今一分錢租金都沒拿到，即便約定好的退房事宜，也始終沒有兌現(xiàn)，購房本金分文未退。”購房者李某向記者訴說他的遭遇。

記者梳理多份業(yè)主提供的《委托經(jīng)營管理合同》發(fā)現(xiàn)，所有合同約定的委托期限均為十年，且明確載明了年度租金返還標(biāo)準(zhǔn)：委托期限第一至第三年度，年租金按業(yè)主實(shí)際已支付購房款（不包含已抵扣租金）的8%計(jì)算，該部分租金由世紀(jì)佳和地產(chǎn)一次性從業(yè)主實(shí)際支付的總房款中扣除，委托期間前三年的運(yùn)營管理費(fèi)用也由該公司直接支付；自第四年度起，租金支付采用比例分成模式，運(yùn)營方有權(quán)提取實(shí)際收取租金的10%作為運(yùn)營分成，剩余90%需在每年1月23日前支付給業(yè)主，若運(yùn)營方逾期支付租金，每逾期一天，業(yè)主可要求其支付應(yīng)付租金萬分之零點(diǎn)五的違約金。

除“售后包租”的違規(guī)亂象外，世紀(jì)佳和地產(chǎn)還存在一鋪多賣的銷售亂象。

記者獲取的十余份西寧市城中區(qū)人民法院民事裁定書顯示，有部分購房者因世紀(jì)佳和地產(chǎn)“一房多賣”的違規(guī)行為，陷入維權(quán)困境。購房者王巖便是其中之一，他于2018年與世紀(jì)佳和地產(chǎn)簽訂《商鋪認(rèn)購合同》，購買了西大街29號(hào)商業(yè)樓的一間商鋪，殊不知該商鋪早在2014年就已被上海市第二中級(jí)人民法院查封，直至2018年9月才因抵償債務(wù)被解除查封，由此引發(fā)系列合同糾紛。

法院最終裁定駁回各方起訴，認(rèn)定世紀(jì)佳和地產(chǎn)變賣已被查封的資產(chǎn)，涉嫌非法處置查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)罪（《刑法》第三百一十四條），已構(gòu)成經(jīng)濟(jì)犯罪。與王巖有類似遭遇的購房者不在少數(shù)，“一鋪多賣”的違規(guī)操作，讓本就艱難的維權(quán)之路雪上加霜。

西寧當(dāng)?shù)匾晃毁Y深商業(yè)運(yùn)營人士表示，該項(xiàng)目商業(yè)部分采用“分割式格子鋪+售后包租”的模式，以“統(tǒng)一運(yùn)營、固定回報(bào)”為宣傳噱頭吸引購房者，本質(zhì)上是開發(fā)商快速回籠資金的違規(guī)手段。購房者支付房款后，既未獲得具備獨(dú)立使用價(jià)值的物業(yè)，也未拿到承諾的租金回報(bào)，項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間一再拖延，最終全面停擺，而這種模式本身存在的先天缺陷，進(jìn)一步加劇了業(yè)主的維權(quán)困境。

北京市國樂律師事務(wù)所趙磊律師表示，《商品房銷售管理辦法》第十一條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。該辦法同時(shí)明確，售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式，銷售商品房的行為。這種模式會(huì)將商業(yè)物業(yè)碎片化分割，難以形成規(guī)模化、規(guī)范化的有效運(yùn)營，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，購房者將面臨“無法收房、無法出租、無法退款、無法辦證”的多重困境，部分業(yè)主還需同時(shí)承擔(dān)房貸與房租的雙重壓力，形成長期未決的民生隱患。

“法治化+市場化”成破局關(guān)鍵

世紀(jì)佳和公司債權(quán)申報(bào)點(diǎn)。

備受矚目的省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，從開盤即售罄的商業(yè)綜合體，到商業(yè)運(yùn)營缺失而長期停擺，成為數(shù)千戶購房業(yè)主的痛點(diǎn)，水井巷中央商務(wù)區(qū)成功將自己變成城市商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的典型樣本。

面對(duì)項(xiàng)目長期停擺的困局，以及數(shù)千戶業(yè)主的權(quán)益訴求，目前各方推進(jìn)項(xiàng)目盤活進(jìn)展遲緩。

4月2日，記者前往世紀(jì)佳和地產(chǎn)債權(quán)申報(bào)點(diǎn)了解相關(guān)情況，清算組管理人表示，項(xiàng)目核心資產(chǎn)規(guī)模、債權(quán)總額、債權(quán)人數(shù)量等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)仍在統(tǒng)計(jì)核實(shí)中，暫無法對(duì)外披露；西寧市城中區(qū)住建局負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，現(xiàn)階段不宜公開更多相關(guān)信息，這也讓業(yè)主及債權(quán)方對(duì)項(xiàng)目重整進(jìn)展充滿疑慮。

趙磊律師認(rèn)為，水井巷中央商務(wù)區(qū)地處西寧城市核心地段，建筑主體已基本完工，具備明確的盤活價(jià)值。其破局關(guān)鍵在于四個(gè)方面：

一是全面開展資產(chǎn)核查工作，由法院指定獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目全周期資金流入流出情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，重點(diǎn)核查巨額銷售回款的具體去向，厘清關(guān)聯(lián)交易、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移等違規(guī)行為，依法追回被不當(dāng)處置的資產(chǎn)。

二是規(guī)范破產(chǎn)重整程序，依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第六十四條、第八十四條等相關(guān)規(guī)定，充分保障債權(quán)人的知情權(quán)與參與權(quán)，公開債權(quán)申報(bào)、資產(chǎn)審計(jì)、投資人招募等關(guān)鍵信息，明確購房債權(quán)人的優(yōu)先受償?shù)匚唬沤^程序失范問題。

三是推進(jìn)市場化整體盤活，對(duì)碎片化的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一整合，重新定位業(yè)態(tài)規(guī)劃，優(yōu)先兌現(xiàn)購房者的合法權(quán)益。

四是補(bǔ)齊監(jiān)管短板，完善預(yù)售資金監(jiān)管、商鋪分割銷售、售后包租等領(lǐng)域的制度漏洞，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)早發(fā)現(xiàn)、早干預(yù)機(jī)制。若查實(shí)開發(fā)商存在“重復(fù)銷售”“抽逃資金”等違規(guī)違法情形，將涉嫌詐騙罪（《刑法》第二百六十六條）、挪用資金罪（《刑法》第二百七十二條）、拒不執(zhí)行生效判決、裁定罪（《刑法》第三百一十三條）等多個(gè)罪名，應(yīng)依法追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。

清算組工作人員向記者透露，世紀(jì)佳和地產(chǎn)目前的資產(chǎn)主要包括水井巷中央商務(wù)區(qū)的可售商業(yè)綜合體、公寓樓、應(yīng)收賬款及少量固定資產(chǎn)，具體資產(chǎn)明細(xì)將在債權(quán)人會(huì)議中據(jù)實(shí)披露；其負(fù)債主要源于拆遷補(bǔ)償、工程建設(shè)、房屋銷售、委托經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，涵蓋建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)、有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)、普通債權(quán)等多種類型，債權(quán)人以該項(xiàng)目商鋪及公寓購房者為主，相關(guān)負(fù)債數(shù)據(jù)將結(jié)合債權(quán)申報(bào)及審查情況，在債權(quán)人會(huì)議上正式披露。這一信息，也為后續(xù)項(xiàng)目市場化盤活與業(yè)主權(quán)益保障提供了基礎(chǔ)前提。

截至發(fā)稿，西寧市相關(guān)部門回應(yīng)稱，法院指定的破產(chǎn)管理人正進(jìn)一步深入調(diào)查世紀(jì)佳和地產(chǎn)的資產(chǎn)、負(fù)債及項(xiàng)目相關(guān)情況，具體進(jìn)展信息將通過債權(quán)人會(huì)議等官方渠道發(fā)布。

（應(yīng)受訪者要求，文中王巖為化名。）