從儲(chǔ)蓄到負(fù)債：房?jī)r(jià)如何轉(zhuǎn)移兩代人的支付能力

一套房子10年前100萬(wàn)，現(xiàn)在300萬(wàn)，很多人會(huì)覺(jué)得多出來(lái)的200萬(wàn)是財(cái)富被創(chuàng)造出來(lái)了，但如果把錢(qián)從哪兒來(lái)、到哪兒去拆開(kāi)看，這200萬(wàn)其實(shí)是后面的人付出來(lái)的。

先把價(jià)格為什么會(huì)上漲說(shuō)清楚。房?jī)r(jià)本質(zhì)，是最后一個(gè)買(mǎi)的人能出多少錢(qián)，而這個(gè)能出多少錢(qián)，取決于支付能力。過(guò)去20年，支付能力確實(shí)在提升，比如中國(guó)居民部門(mén)杠桿率，從2008年前后大約18%左右，上升到2023年接近60%。

這意味著什么？更多的人可以通過(guò)貸款，把未來(lái)的錢(qián)提前拿來(lái)用，再疊加收入增長(zhǎng)、家庭儲(chǔ)蓄投入，市場(chǎng)上能買(mǎi)房的錢(qián)變多了，于是價(jià)格被不斷推高。

舉個(gè)很具體的過(guò)程：2005年前后，一套房子可能需要一個(gè)家庭5到6年的收入，到后面，一些核心城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)15倍甚至20倍。這一步的變化，不是房子變了，而是買(mǎi)房的人承擔(dān)了更長(zhǎng)時(shí)間的收入。

再往下看，錢(qián)從哪里來(lái)？買(mǎi)房的錢(qián)大致來(lái)自三塊：首付，是家庭多年儲(chǔ)蓄；貸款，是未來(lái)二三十年的收入；家庭支持，是父母一代的積累。也就是說(shuō)，一套房子的價(jià)格上漲，本質(zhì)是把一個(gè)人的未來(lái)收入、一個(gè)家庭兩代人的積蓄，集中到一筆交易里。錢(qián)沒(méi)有變多，只是被集中、被提前使用。

再看誰(shuí)在付。當(dāng)房?jī)r(jià)從100萬(wàn)漲到300萬(wàn)，第一批買(mǎi)的人賬面多了200萬(wàn)，但這200萬(wàn)是第二批人付出來(lái)的。如果第二批人以300萬(wàn)買(mǎi)入，他未來(lái)要多還的貸款、多付的利息，就是這部分漲出來(lái)的價(jià)值。

再往下，這種轉(zhuǎn)移會(huì)繼續(xù)。第二批人未來(lái)想賣(mài)，需要第三批人用更高價(jià)格接，于是形成一個(gè)鏈條：后來(lái)者買(mǎi)單，前人獲利。每一輪上漲，都是后面的人付更多。

再看一個(gè)更具體的案例：一線城市核心區(qū)域，比如2010年前后，一些城市核心區(qū)房?jī)r(jià)在兩萬(wàn)左右，到2020年前后，很多區(qū)域漲到6萬(wàn)甚至更高。對(duì)于最早買(mǎi)的人是資產(chǎn)增值，但對(duì)于后面進(jìn)入的人，意味著首付更高、貸款更大、還款周期更長(zhǎng)，這部分壓力是實(shí)實(shí)在在的。

再看更宏觀的數(shù)據(jù)：2023年前后，中國(guó)居民存款超過(guò)130萬(wàn)億，同時(shí)居民負(fù)債規(guī)模也在快速上升。這說(shuō)明什么？一部分人把錢(qián)存起來(lái)，另一部分人把未來(lái)的錢(qián)提前借出來(lái)買(mǎi)房，這兩件事兒本質(zhì)是同一套系統(tǒng)里的資金再分配。

再往深一層，是對(duì)消費(fèi)的影響。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，買(mǎi)房成本變高，年輕人需要更長(zhǎng)時(shí)間攢首付，背更重的房貸，減少其他消費(fèi)。比如原本可以用于消費(fèi)的錢(qián)被轉(zhuǎn)去還房貸，家庭收入更多用于固定支出。這一步會(huì)帶來(lái)一個(gè)結(jié)果：錢(qián)從流動(dòng)消費(fèi)，轉(zhuǎn)向資產(chǎn)支付。

再看企業(yè)層面，房地產(chǎn)吸收了大量資金，其他行業(yè)的資金相對(duì)減少。你會(huì)看到一些階段房?jī)r(jià)上漲很快，但實(shí)體消費(fèi)和中小企業(yè)并沒(méi)有同步變好，因?yàn)殄X(qián)被吸走了。

把整個(gè)過(guò)程連起來(lái)，其實(shí)是一條很清晰的鏈：支付能力提升（收入加杠桿）→房?jī)r(jià)上漲→后買(mǎi)者用更高價(jià)格進(jìn)入→前持有者賬面增值；資金來(lái)源，是儲(chǔ)蓄加未來(lái)收入提前使用；結(jié)果，是負(fù)擔(dān)從后來(lái)者轉(zhuǎn)移到前持有者。

所以為什么說(shuō)房?jī)r(jià)上漲不創(chuàng)造財(cái)富？因?yàn)橄到y(tǒng)里的錢(qián)總量并沒(méi)有因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而增加，只是一部分人提前拿到了錢(qián)，另一部分人承擔(dān)了更長(zhǎng)時(shí)間的償還。

最后收住一句：房?jī)r(jià)上漲，看起來(lái)像大家都變富了，但如果把時(shí)間拉長(zhǎng)，把現(xiàn)金流拆開(kāi)看，多出來(lái)的那一部分，始終對(duì)應(yīng)著另一部分人更重、更久的支付。