武漢城市更新政策工具箱正式發布

來源：市場資訊

（來源：中國地產基金百人會）

“以前找政策要翻十幾個文件，現在一本搞定。”為破解城市更新實施主體對既有政策“不了解、不會用”的難題，近日，武漢市城市更新工作專班正式發布《武漢市“五改四好”城市更新政策工具箱（1.0版）》，并同步啟動專題培訓。

據悉，此次發布的工具箱對武漢市2023年以來公開發布的14項城市更新相關政策文件進行系統梳理與集納，圍繞“五改四好類”和“保障措施類”，集成11小類、67項政策原文。針對資金支持力度不足、拿地用地難、審批門檻高、保障機制不健全等難點，工具箱給出了清晰的政策指引。

資金從哪里來？城市更新項目投資大、周期長，資金是最大痛點。工具箱集中收錄了金融支持、政策性資金支持、社會資本參與、拓寬資金渠道等政策。

《金融支持“五改四好”城市更新行動若干措施（試行）》明確，支持實施主體申請使用中央預算內投資、中央財政專項資金、超長期特別國債、地方政府專項債、新型政策性金融工具等資金。同時，鼓勵通過政府和社會資本合作（新PPP）、“投資人+EPC+O”等方式籌集資金，積極引入保險資金，鼓勵設立城市更新基金，吸引社會資本參與，拓寬項目資金來源。

《武漢市“五改四好”城市更新市級專項資金管理辦法（試行）》明確，對完成更新任務并達到預期效果的片區，按100萬元/個補助所在區；對新建改造且綜合評估前20的“好社區”，按300萬元/個補助。

同時，針對老舊小區改造資金壓力大、居民參與度低的問題，引導居民以直接出資、使用公積金等方式參與改造，建立“居民出資、政府補助、金融支持”的共建共享機制。

地該怎么用？老舊小區和既有建筑改造常面臨規劃指標受限、收益難平衡的問題。工具箱集納了容積率獎勵和低效用地盤活政策。

《關于印發支持城市更新的若干政策措施（第一批）的通知》提出，為補齊城市短板而增設的市政、公共服務、公共安全設施，以及老舊住宅成套化改造項目，其新增建筑規模可免計容獎勵。

同時，既有居住區周邊不具備單獨供地條件的邊角地、夾心地等零星用地，用于增加公共空間、公共服務設施和基礎設施的，經批準可按照劃撥或協議有償使用土地的有關規定辦理土地供應手續。

針對過去“單一用地”不適應發展需求的問題，《武漢市推進高質量城市更新行動改革清單》提出，探索土地混合利用和建筑功能復合使用，提升城市空間集約利用效率和綜合開發價值。

手續怎么辦？改造項目可能因審批環節多、標準不明確而進展緩慢。工具箱梳理了審批流程優化的現有政策。

《市人民政府辦公廳關于進一步推進城鎮老舊小區改造工作的通知》明確，改造方案經聯合審查后直接辦理相關監管手續，不涉及土地權屬變化或規劃條件調整的，無需新辦用地或規劃手續。

此外，《關于印發支持城市更新的若干政策措施（第一批）的通知》提出，列入“五改四好”城市更新行動計劃的既有建筑改造試點項目，確因客觀條件限制無法滿足現行規范標準的，在保障建筑安全前提下，探索按照不低于原建造時的標準水平實施改造。

【解讀】

像查字典一樣把政策組合拳用足

《武漢市“五改四好”城市更新政策工具箱（1.0版）》出臺的背景是什么？

2023年以來，國家層面持續強調要加大力度推進城市更新行動。我市也陸續出臺了多項規劃、土地、財稅、金融政策，初步構建了政策體系。但在實際工作中，我們發現很多實施主體，包括一些區級部門和市場企業，對既有的政策“不了解、不會用”，導致政策效能未能完全釋放。

因此，市城市更新工作專班牽頭，將2023年以來發布的14項核心政策文件進行系統梳理、原文集成，形成了這本“工具箱”，旨在解決政策落地的“最后一公里”問題，讓好政策真正變為推動項目的“真金白銀”。

這個“工具箱”的主要內容有哪些？有什么特點？

“工具箱”1.0版涵蓋了11小類、共67項政策原文。它的結構主要分為兩大部分：

第一部分是“五改四好類”，聚焦具體改造類型，包括既有建筑改造利用、老舊小區改造提質、老舊廠區改造煥新、城中村改造提速、好房子住宅品質提升和好城區產城人深度融合發展，共31項政策。

第二部分是“保障措施類”，聚焦關鍵支撐環節，包括資金支持、容積率獎勵、盤活低效用地、優化審批流程和完善保障機制，共36項政策。

最大的特點是“集成”和“實用”。它不是發布新政策，而是把散落在各文件中的“干貨”提取出來，并配套制定工作（審查）流程圖和政策文件思維導圖，讓使用者可以像查字典一樣，快速找到對應問題的解決方案。

對于項目實施主體來說，如何使用這個“工具箱”最有效？

我們建議分三步走：一看類、二對條、三用足。首先，根據你的項目類型（如老舊小區、城中村）在“五改四好類”中找到對應章節，看有哪些專項支持。

然后，在項目推進的關鍵環節（如資金籌措、土地獲取、報規報建），在“保障措施類”中尋找具體政策依據。

最后，要特別關注“政策出處”一欄，找到原始文件，把政策的組合拳用足。例如，一個項目可以同時申請中央預算內投資、市級專項資金，并享受容積率獎勵和簡化審批的多重利好。

這個“工具箱”未來會如何更新？

目前的1.0版是動態更新的起點。市城市更新工作專班已經建立了“政策評估+優化調整”機制。我們會結合項目推進情況，持續開展全市城市更新政策實施評估，及時將相關建議反饋至有關單位，爭取對政策進行優化調整，形成良性可持續更新政策保障。

同時，也鼓勵各區在實施模式、融資方式等方面積極創新，及時總結形成可復制、可推廣的經驗做法，支持在全市范圍內推廣應用。

來源：長江日報