深圳大學(xué)租房當宿舍背后

深圳大學(xué)2026年秋季學(xué)期尚未開學(xué)，一場圍繞“研究生住在哪里”的風(fēng)波，已經(jīng)在校內(nèi)外展開。

3月下旬，深圳大學(xué)麗湖校區(qū)在研究生復(fù)試階段向考生發(fā)放告知書，提到新生將統(tǒng)一安排至校外住宿，暫定地點為距離校區(qū)約2至3公里的漢園茗院。這個位于深圳南山區(qū)、毗鄰多所高校的新建住宅小區(qū)，交房接近一年，二手掛牌均價6.6萬元/平方米，小區(qū)均為超100㎡的大戶型，套均總價超800萬元。

在坊間，“高校擬租套均800萬房子當宿舍”的話題迅速引發(fā)關(guān)注。

有學(xué)生驚呼“太爽了”，開始盤算將來的入住安排；網(wǎng)友們則態(tài)度不一，也有不少網(wǎng)友表達了羨慕之情。而小區(qū)業(yè)主群內(nèi)，更多的是反對的聲音，業(yè)主們嘗試通過各種途徑表達反對意見。有業(yè)主發(fā)帖稱，不希望自己的小區(qū)貼上“群租房”的標簽，也有人擔心人口密度與公共資源承載問題。

將校外房源納入高校宿舍體系，并非個案。在高校擴招與宿舍供給緊張的背景下，近兩年，多所高校通過購買存量房改造宿舍，以緩解床位不足，同時盤活周邊存量房；在此之外，整租社會房源，也開始成為新的探索路徑。

當高校以“公共需求”的名義進入小區(qū)，現(xiàn)有規(guī)則是否已經(jīng)準備好應(yīng)對這種改變？

有專家表示，這不再只是一個簡單的供給問題，而是“公共教育需求”與“私人居住空間”的現(xiàn)實碰撞，這更像是一面鏡子，映照出城市高速發(fā)展過程中，不同主體在空間資源分配上的博弈。

業(yè)主擔憂打上“群租房”標簽

3月下旬，陳月在深圳大學(xué)研究生復(fù)試現(xiàn)場，收到一份“深圳大學(xué)麗湖校區(qū)2026級研究生住宿安排告知書”。

告知書寫明，“麗湖校區(qū)2026級全日制研究生統(tǒng)一安排在校外住宿；住宿地點為漢園茗院（暫定），至麗湖校區(qū)距離約2-3公里；房型為多室套房，由學(xué)生合住；住宿費用標準將參考學(xué)校統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。”

隨后的一個周末，陳月專門去看了這處暫定的住宿點。

▲漢園茗院小區(qū)，樓棟密集，A區(qū)樓高約45層。受訪者供圖

漢園茗院位于深圳南山區(qū)桃源街道，緊鄰地鐵5號線長嶺陂站，周圍還有南方科技大學(xué)、港中大深圳西麗校區(qū)等。

小區(qū)樓棟密集。她沿著小區(qū)外圍走了一圈，發(fā)現(xiàn)臨街的樓棟緊貼主干道，白天大貨車、卡車往來頻繁，鳴笛聲不時傳來。馬路對面是一條地鐵軌道，列車進站時，有明顯的轟鳴聲。

陳月記得，在面試現(xiàn)場，招辦老師曾口頭提到住宿形式為“套房合租，一人一個房間”。但她也隱約擔心，在實際分配中會不會變成兩人一間，甚至上下鋪。到學(xué)校的距離不遠也不近，她還在考慮是否需要購買一輛電動自行車。

這種不確定性同樣籠罩著漢園茗院的業(yè)主們。

多位業(yè)主告訴新京報記者，他們最初是從新聞報道以及社交平臺上，看到自家小區(qū)即將被深圳大學(xué)租賃當宿舍，“完全沒有人提前告訴我們。”

漢園茗院于2024年8月開盤，分為相距不遠的A區(qū)和B區(qū)。小區(qū)以建筑面積約109至185平方米的三居、四居戶型為主，整體定位偏中高端。其中，A區(qū)由5棟高層住宅組成，樓高約45層，每層4至5戶，地下三層為共享車庫，二樓設(shè)有平臺花園；B區(qū)則由3棟住宅樓構(gòu)成。

業(yè)主趙可向新京報記者展示了一份統(tǒng)計清單。他了解到，此次深大計劃租用的是由本地村股份公司——深圳市常源實業(yè)股份有限公司持有的回遷房，其中A區(qū)內(nèi)有一整棟為回遷房，另有一棟樓的15層及以下為回遷房，上部為商品房，共計264套。

業(yè)主們收房都在一年左右，大多入住不久。趙可表示自己2025年11月正式搬入，“剛住穩(wěn)。”也正因此，大家對小區(qū)可能發(fā)生的變化格外敏感。

業(yè)主張先生在接受媒體采訪時表示：“我們首先想到的是‘群租房’這個標簽，”張先生坦言，“一旦貼上這個標簽，小區(qū)的價值將嚴重受損。”

也有業(yè)主稱，一旦整棟樓被用作學(xué)生宿舍，影響的是日常生活節(jié)奏。“我們很多人都是掏空六個錢包買的房，就是為了一個安穩(wěn)的家。”業(yè)主安妤說。

業(yè)主凱麗提到，學(xué)生群體與上班族、老人家庭的作息存在差異，如果大量學(xué)生集中入住，夜間活動、作息時間的不一致，可能帶來持續(xù)的噪聲干擾；而人口密度驟增，還會對電梯、停車位、快遞點、兒童活動空間等公共資源形成壓力。外賣車、電動車亂停亂放等問題也可能隨之增加，進而影響整體居住體驗。

她提到，“本來是一戶人家住一套房，如果變成宿舍，可能一套房會有六七個人。”小區(qū)門前早晚高峰出行本就擁堵，學(xué)生每日往返通勤、夜間返校也存在安全隱患。她認為，校區(qū)周邊并非沒有更近、更適配的宿舍型房源。

安妤認為，如果改成學(xué)生宿舍，又無法封閉管理，人員流動會變得更復(fù)雜；即便對部分樓棟進行單獨改造，小區(qū)內(nèi)的綠地、消防設(shè)施等仍屬于全體業(yè)主共有空間，難以完全分割使用。

還有業(yè)主從政策層面提出反對。趙可表示，漢園茗院建造時是規(guī)劃明確的普通商品住宅，在消防標準、疏散條件、建筑結(jié)構(gòu)荷載等方面，均不符合集體宿舍的使用規(guī)范要求。他還提到宿舍租賃事項涉及高校公共資金使用，但租賃價格、合作方選定、決策依據(jù)等關(guān)鍵信息均未向社會公開。

一場討論迅速擴散

“高校擬租套均800萬豪宅當學(xué)生宿舍”沖上熱搜后，社交平臺上討論熱烈，不同立場的聲音交織在一起。

贊同者認為，將房源租給學(xué)生并不意味著對小區(qū)性質(zhì)的根本改變，“房子本來就會出租，租給學(xué)生和租給普通住戶有什么區(qū)別？”有網(wǎng)友稱，如果按四人合住計算，“一套房的人數(shù)并不一定超過普通家庭”，不能僅因“學(xué)生身份”而被區(qū)別對待。還有網(wǎng)友從生活層面出發(fā)，表示“順便還能找個家教”。

反對的聲音更多關(guān)注居住體驗與安全邊界的變化。有網(wǎng)友提出，要是成了群租宿舍，承載人數(shù)翻倍，消防問題如何解決？小區(qū)公共設(shè)施一下多了兩三千人超高頻使用，會老化很快。作息差異也被認為是潛在矛盾來源，“學(xué)生大多晚上十二點之后才睡，對有孩子的家庭影響很大。”

▲在深圳大學(xué)麗湖校區(qū)研究生復(fù)試現(xiàn)場，多位考生收到了住宿安排告知書。 受訪者供圖

還有一部分討論，集中在更現(xiàn)實的利益層面。

有人認為業(yè)主的反對與資產(chǎn)價值有關(guān)，買有回遷房的小區(qū)就應(yīng)該接受這樣的結(jié)果。也有人反駁稱，深圳大部分商品房小區(qū)里都有回遷房，即便是混合小區(qū)，也不意味著業(yè)主需要接受居住品質(zhì)的下降。

在情緒之外，也不乏帶有調(diào)侃或折中意味的聲音。

有人建議通過物理隔離的方式，將學(xué)生宿舍與原有住戶從物理層面隔開，分開管理；也有人半開玩笑地表示，如果學(xué)生入住，“不如在樓下擺攤做生意。”

而業(yè)主們則表示，他們反對的不是學(xué)生，而是整個不透明的流程。

安妤提到，4月2日下午，社區(qū)方面曾組織了一場由村委、校方與業(yè)主參與的溝通會。

但他們在溝通會上還是沒有得到確切信息，例如每套房安排多少人、是否涉及改造等；程序?qū)用娴膶徟窂健⒅鞴懿块T及手續(xù)進展，也缺乏公開信息。

新京報記者多次致電深圳大學(xué)、深圳市南山區(qū)桃源街道、深圳市常源實業(yè)股份有限公司，均未獲得正面回復(fù)。

公共性和私人性的沖突

在專家學(xué)者看來，深圳大學(xué)租房風(fēng)波指向了一個具體問題：將住宅集中租賃用作學(xué)生宿舍，在現(xiàn)有規(guī)則下究竟如何界定？

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，這兩年高校創(chuàng)新性收購庫存商品房改造為宿舍，已成為一種趨勢。深大這次租房事件，本質(zhì)上也是在推進存量商品房的收儲工作。

嚴躍進認為，學(xué)生宿舍比較特殊，很難說清楚它是保障房、商業(yè)用房還是其他性質(zhì)，所以定性方面需要明確。至于住宅用地能不能做集體宿舍，嚴格來說過去確實沒有明確規(guī)定，這都使得類似項目在實際推進中容易引發(fā)爭議。

他進一步指出，此次事件的特殊性還在于其發(fā)生在“混合小區(qū)”中。隨著既有業(yè)主入住，這就帶來了管理上的問題。在實際生活中，業(yè)主難免會有對居住質(zhì)量、房價、管理的擔憂。

▲4月2日下午，社區(qū)方面曾組織了一場由村委、校方與業(yè)主共同參與的溝通會。受訪者供圖

南京大學(xué)社會學(xué)院副教授、城市科學(xué)研究院執(zhí)行院長胡小武認為，無論是分散租賃，還是整棟集中租賃，只要沒有改變“居住”這一基本屬性，就不屬于法律所嚴格限制的行為。

他同時指出，這類做法并非沒有風(fēng)險。一是樓宇本身的安全條件，包括消防設(shè)施、應(yīng)急通道及整體管理水平，若存在短板則可能放大安全隱患；二是集中居住帶來的“規(guī)模效應(yīng)”，比如上下學(xué)高峰的人流疊加，可能在交通、出行等方面形成局部擁堵，帶來新的安全壓力；此外，高校規(guī)模化、集中化租賃，客觀上會改變小區(qū)的居住結(jié)構(gòu)，進而造成公共性和私人性上的沖突。

在法律與權(quán)利層面，爭議則被進一步具體化。

北京大成（昆明）律師事務(wù)所合伙人龍淵認為，業(yè)主的擔憂和反對是有法律依據(jù)的，尤其是在“學(xué)生宿舍”屬性和“規(guī)劃用途”上。其關(guān)鍵在于規(guī)劃用途及相關(guān)審批是否完備。如果校方與產(chǎn)權(quán)方無法提供用途調(diào)整的審批文件，業(yè)主的質(zhì)疑具有現(xiàn)實基礎(chǔ)。

另外，程序?qū)用娴囊蓡栆彩菭幾h的焦點。

龍淵指出，盡管現(xiàn)行法律并未明確規(guī)定，在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)立集中式學(xué)生宿舍必須經(jīng)過業(yè)主大會表決，但一旦對公共資源使用或居住品質(zhì)產(chǎn)生實質(zhì)影響，業(yè)主的知情權(quán)與參與權(quán)就不應(yīng)被忽視，相關(guān)事項也理應(yīng)納入共同決策的范圍。

嚴躍進也表示，現(xiàn)實中一旦業(yè)主出現(xiàn)集中反對，往往意味著信息溝通存在不暢，需要通過補充程序予以回應(yīng)。他坦言，這類探索本身具有現(xiàn)實必要性，但很難完全避免爭議，各地在推進過程中普遍面臨協(xié)調(diào)難題，能否順利運行，取決于后續(xù)在管理、溝通與制度層面的完善程度。

高校采購或者租賃房源屬于政府采購內(nèi)容。嚴躍進提到，從規(guī)范角度看，應(yīng)當符合公開招標、資金審計等基本要求。

截至4月17日，新京報記者在中國政府采購網(wǎng)上，未查到相關(guān)信息公示。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾在接受21世紀經(jīng)濟報道采訪時表示，高校收購或者租賃存量房作宿舍，還要考慮到高校學(xué)生可能存在的通勤成本、安全等因素。他建議，在推進相關(guān)項目之前，應(yīng)充分聽取學(xué)校與學(xué)生的需求，再發(fā)布存量籌集、統(tǒng)租的公告，在廣大房源供應(yīng)方之間進行選擇。

龍淵認為，這不僅是深圳一個小區(qū)的問題，也是全國高校在租賃房產(chǎn)時都要面對的城市治理課題。更深層的問題，是“公共教育職能”與“私人業(yè)主物權(quán)及居住權(quán)益”之間的邊界如何劃定。“這更像是一個樣本，反映出城市發(fā)展過程中，不同主體在空間資源分配上的新矛盾。在現(xiàn)有規(guī)則尚未完善之前，這類沖突，很難通過單一一方的讓步得到徹底解決。”

問題在于“怎么租”

利用校外房源解決宿舍問題，深圳大學(xué)并非孤例。

近兩年，全國已有多所高校通過收購或租賃商品房來解決學(xué)生住宿難題。資料顯示，湖北大學(xué)是國內(nèi)首個“以購代建”的高校。2025年初，湖北大學(xué)以近兩億元的價格，收購武漢城建·水岸352套存量商品房用作學(xué)生宿舍，改造后新增2800個床位。

浙江大學(xué)曾發(fā)布采購意向，計劃在紫金港校區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)租賃社會用房，用作學(xué)生宿舍，要求提供不少于3000張床位，并滿足拎包入住等條件。預(yù)算為每年2450萬元。2025年12月8日，浙江大學(xué)學(xué)生宿舍用房租賃中標公告顯示，一家杭州的公司中標。

2026年3月30日，中國政府采購網(wǎng)發(fā)布《鄭州大學(xué)學(xué)生宿舍租賃項目單一來源采購公示》，其中提到，為緩解鄭州大學(xué)主校區(qū)學(xué)生宿舍資源緊張問題，計劃在主校區(qū)周邊通勤時間20分鐘內(nèi)的距離租賃房屋作為學(xué)生宿舍。經(jīng)周邊房屋調(diào)查，只有一家智慧產(chǎn)業(yè)集群符合實際需求。

這背后，是高校宿舍供給長期緊張的現(xiàn)實。

胡小武提到，在土地、資金及建設(shè)周期等限制下，校內(nèi)新建宿舍難以快速響應(yīng)需求；如果完全依賴學(xué)生自行在市場租房，在安全與管理上存在不確定性。相比之下，由學(xué)校集中購買或租賃校外房源，成為一種折中選擇。

政策層面也在為此提供指導(dǎo)。2024年，國家發(fā)展改革委等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》，明確“鼓勵高校通過購買、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源”。

有學(xué)者稱，高校通過收購或租賃商品房解決學(xué)生住宿問題，這能夠在短期內(nèi)快速補充宿舍，緩解擴招帶來的住宿壓力。但由于是新生事物，新的問題也隨之出現(xiàn)。

多位專家提及，一旦項目落地，問題還在于“怎么租”。

龍淵提到，比如公共設(shè)施損耗如何分擔，費用如何劃分，學(xué)校與物業(yè)之間的管理邊界如何界定，安全事件發(fā)生時責任如何認定。這些，都有賴于更清晰的制度安排。

嚴躍進認為，一旦學(xué)生大規(guī)模入住校外小區(qū)，隨之而來的，往往是運營層面的新問題——例如噪聲擾民、交通安全、日常管理等，這些都不同于校內(nèi)宿舍的管理邏輯。如果社區(qū)、街道及相關(guān)主體未能及時跟進管理與協(xié)調(diào)，小區(qū)運行一旦出現(xiàn)問題，不僅會加劇鄰里矛盾，也可能引發(fā)新的輿情風(fēng)險，進而影響這一模式的持續(xù)推進。從這個意義上說，如何在推進中同步完善規(guī)則與治理，已成為各地需要面對的現(xiàn)實課題。

在具體操作層面，龍淵認為，分區(qū)管理是目前相對可行的平衡方式，例如設(shè)置獨立出入口和動線，以減少不同人群之間的相互影響。胡小武也提到，如果在協(xié)商過程中為小區(qū)居民提供一定的配套機會，例如相關(guān)服務(wù)崗位，或可在一定程度上緩和矛盾。

而深圳近期的一項政策落地，或為破解僵局提供了新思路。

今年4月，深圳發(fā)布的《關(guān)于既有非居住建筑功能轉(zhuǎn)換實施辦法》中提到，允許存量商辦、廠房等非居住建筑，經(jīng)改造后用作保障性租賃住房或高校宿舍，并給予5年過渡期內(nèi)免繳地價等政策支持。

“這本質(zhì)上是為高校校外宿舍打開了低成本、高適配的‘第二空間’。”中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥在接受《南方都市報》采訪中提到，相比租賃分散的商品房，商辦、廠房的改造使用，不僅能盤活更多類型的存量資產(chǎn)，還能避免因租用住宅小區(qū)引發(fā)的權(quán)益沖突，為高校提供了更為靈活的宿舍解決方案。

而當下，不管是深圳大學(xué)麗湖校區(qū)的研究生，還是漢園茗院的業(yè)主，都在等一個確切的答案。

4月19日，南山區(qū)桃源街道長源社區(qū)一位工作人員告訴新京報記者，當天下午社區(qū)方面再次組織了“關(guān)于深大租賃漢園茗院A區(qū)部分房屋作為學(xué)生宿舍事宜協(xié)調(diào)會”，但未透露具體內(nèi)容。

參與此次協(xié)調(diào)會的一位業(yè)主告訴新京報記者，參加會議的還有區(qū)住建局、南山消防大隊等多個部門的工作人員。

（應(yīng)受訪者要求，文中陳月、安妤、凱麗、趙可為化名）

來源：新京報