佳兆業(yè)斷崖式降杠桿背后的秘密

3月25日，佳兆業(yè)公布了2020年全年業(yè)績。

這次業(yè)績最引人注目的一點就是，按照2023年以前達到三道紅線的監(jiān)管要求，佳兆業(yè)降杠桿的速度極快，遠遠超出市場預期，基本達標。2021年完全達標幾乎沒有懸念。

根據(jù)年報披露的信息，截至2020年度報告期末，佳兆業(yè)凈負債率同比2019年末的144%大幅下降46個百分點至97.9%，超預期完成降負債目標。此外，現(xiàn)金短債比由2019年末的1.1倍提升至1.56倍。剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率也由上年末的75.9%下降5.6個百分點至70.3%。

凈負債率和現(xiàn)金短債比完全達標，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率已基本接近70%的標準。究竟是什么原因，讓佳兆業(yè)降杠桿速度如此之快，背后隱藏了哪些秘密？

從資產(chǎn)負債表來看，佳兆業(yè)的凈資產(chǎn)從2019年末的557.1億元大幅提升至2020年末的787.2億元。同時，其在手現(xiàn)金則從2019年末的370.1億元大幅增加100.9億元至471億元。

其實，衡量一家企業(yè)在手資金情況主要還是要看非受限現(xiàn)金。佳兆業(yè)在手現(xiàn)金中，非受限現(xiàn)金則同比2019年末的309.6億元大幅增加99.1億元至2020年末的408.7億元，這也意味著，佳兆業(yè)手中可動用的現(xiàn)金大幅增加，流動性更加充裕。

手中彈藥日益充足的原因，顯然跟佳兆業(yè)良好的銷售狀況密不可分。

年報顯示，2020年佳兆業(yè)合約銷售金額約1069億元，同比增長21%，再創(chuàng)歷史新高；銷售面積620萬平方米，同比增長33%。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年佳兆業(yè)銷售額排名持續(xù)上升，位居全國第24位。其中粵港澳大灣區(qū)市場表現(xiàn)突出，銷售金額占比達58%，結(jié)轉(zhuǎn)收入占比達71%。近三年來，佳兆業(yè)銷售年復合增長率達24%，發(fā)展后勁十足。

良好的銷售和經(jīng)營帶給佳兆業(yè)的直接回饋就是杠桿率的大幅下降。

按照凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/凈資產(chǎn)的計算公式，佳兆業(yè)的分母在不斷增大，而分子卻在不斷變小，凈負債率大幅降低就不難理解。

尤其值得一提的是，佳兆業(yè)在年報中披露剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率和凈負債率時，特別將13.5億元的永續(xù)債從凈資產(chǎn)中剔除，并將其列入有息負債一項，這樣計算出來其凈負債率為97.9%，很明顯這是一種讓自己吃虧的做法。

如果按照業(yè)內(nèi)通行的計算方式，將永續(xù)債列入凈資產(chǎn)（權(quán)益總額）中，并將其從有息負債中剔除的話，實際上佳兆業(yè)的凈負債率將進一步降低至94.5%。

同理，如果將13.5億元的永續(xù)債從總負債中剔除，其剔除預收款后的資產(chǎn)負債率也將從官方公布的70.3%下降為69.75%。

換句話說，如果佳兆業(yè)按照業(yè)內(nèi)通行的財務(wù)處理方式來計算的話，其實其核心財務(wù)指標已經(jīng)完全符合三道紅線監(jiān)管要求，完全變綠。

不得不說，佳兆業(yè)處理財務(wù)數(shù)據(jù)時的認真嚴謹態(tài)度業(yè)內(nèi)少見。

同時，從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，2020年，佳兆業(yè)嚴格控制有息負債規(guī)模，提升長短債比、降低融資成本、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，保障公司的償債能力。在未來到期債務(wù)中，1年內(nèi)到期占19%，約231億元，2年以上到期占81%。長短債比為4.3，較2019年的2.7上升了1.6，債務(wù)結(jié)構(gòu)得以進一步優(yōu)化。

積極的財務(wù)策略還體現(xiàn)在佳兆業(yè)不斷開拓境內(nèi)外新型融資渠道和融資成本的持續(xù)下降。

2020年，佳兆業(yè)在境內(nèi)獲得ABS的額度超100億元及境內(nèi)長租公寓專項債額度30億元；境外除優(yōu)先票據(jù)外，首次在可持續(xù)發(fā)展債券框架下發(fā)行債券，共計6億美元。

另外佳兆業(yè)的融資成本也在持續(xù)下降，截至2020年12月31日，佳兆業(yè)境內(nèi)融資成本為7.4%，較上年末下降60個BP；境外全年新增借款的綜合成本較去年下降202個BP。

從主要經(jīng)營指標來看，佳兆業(yè)全面實施的PMO精細化運營管理策略也帶來了提質(zhì)增效的良好效果。

根據(jù)年報披露的數(shù)據(jù)，即便面臨去年疫情沖擊、各地調(diào)控政策持續(xù)加碼的不利市場環(huán)境，佳兆業(yè)的核心經(jīng)營指標依然實現(xiàn)了逆勢增長。年報顯示，2020年佳兆業(yè)營業(yè)收入為557.7億元，同比增長16.1%；凈利潤為52.8億元，增長26.8%；歸母凈利潤為54.5億元，同比增長18.6%；毛利潤為159.1億，同比增15%。

此外，佳兆業(yè)的資產(chǎn)也在持續(xù)增長，總資產(chǎn)增長14.4%，達到3099億。核心指標保持兩位數(shù)的增幅，經(jīng)營業(yè)績實現(xiàn)了高質(zhì)量增長。

穩(wěn)健的財務(wù)策略和優(yōu)異的經(jīng)營狀況也使佳兆業(yè)去年獲得了境內(nèi)外權(quán)威評級機構(gòu)的充分認可。

國際三大評級機構(gòu)穆迪、標普和惠譽均給予佳兆業(yè)較高評級，展望“穩(wěn)定”。另外，中誠信國際、聯(lián)合資信及大公國際均給予佳兆業(yè)AA+信用評級，展望“穩(wěn)定”，明晟（MSCI）上調(diào)集團ESG評級至BB，位列恒生指數(shù)內(nèi)房股領(lǐng)先水平。中信里昂、國元國際、西南證券、安信國際、海通證券、國信證券等十數(shù)家機構(gòu)券商堅定看好佳兆業(yè)集團基本面及成長性，給予“買入”或“增持”評級，并上調(diào)目標價。

展望2021年，佳兆業(yè)集團董事局副主席兼總裁麥帆表示，2021年佳兆業(yè)將加快供貨推貨，集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)預估可售貨值為1912億元，可售面積1074萬平方米，全年供貨均衡。2021年地產(chǎn)銷售目標為1300億元，同比增長預計將再次超過20%。