富力在一個關(guān)鍵性指標(biāo)上取得了重大突破

又到了一年一度的年報季。

作為一家業(yè)界知名的企業(yè)，富力近年來因為負(fù)債問題受到了一些質(zhì)疑。但從去年以來，富力可謂是刀刃向內(nèi)，用前所未有的重視程度和刮骨療毒的決心來降負(fù)債、降杠桿。從3月25日富力發(fā)布的2020年財報可以看出，富力的決心和勇氣獲得了巨大的成效和正向回報。

先來看看富力的核心財務(wù)指標(biāo)。年報顯示，2020年富力已確認(rèn)入賬的營業(yè)額及毛利分別為人民幣858.9億元及203.9億元,實現(xiàn)純利潤91.5億元。此外，公司權(quán)益銷售金額約1388億元，銷售面積約1153.09萬平方米，同比2019年都實現(xiàn)了正增長。

全年實現(xiàn)每股盈利人民幣2.53元。基于穩(wěn)健業(yè)績提供的支撐，富力持續(xù)派息回饋股東，董事會建議派發(fā)末期股息每股人民幣0.62元，全年股息達到每股人民幣1元。

年報顯示，2020年富力有息債務(wù)總額降低374.1億元，凈負(fù)債率大幅下降69個百分點。截至2020年末，富力持有現(xiàn)金人民幣399.5億元，彈藥充足。

這樣的成績，在光景好的年份，可能并不算什么。但眾所周知，2020年，對于外部市場環(huán)境持續(xù)惡化、先后受到疫情沖擊、調(diào)控政策持續(xù)加碼、三道紅線壓頂?shù)姆康禺a(chǎn)行業(yè)來說，這樣的成績更顯得尤為不易。

值得單獨拎出來說一說的是，在一項多數(shù)人都沒有注意到的一個關(guān)鍵性指標(biāo)上，富力取得了重大突破。這個指標(biāo)就是經(jīng)營性現(xiàn)金流量。年報顯示，富力在這一指標(biāo)上，已實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流量回正。

對于這個指標(biāo)，可能很多人并未意識到經(jīng)營性現(xiàn)金流回正有什么意義。對企業(yè)來說，所有的利潤產(chǎn)生都來源于經(jīng)營活動。舉個例子，如果一家公司說自己經(jīng)營情況很好，發(fā)展前景也很好，但經(jīng)營現(xiàn)金流經(jīng)常為負(fù)值，賬面上的現(xiàn)金甚至不足以支付員工工資和應(yīng)付款項，那么，這家公司在融資不能到位的情況下，就會產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險。

因此，衡量一家企業(yè)真實的經(jīng)營情況，從現(xiàn)金流量表上看其經(jīng)營性現(xiàn)金流情況是非常重要的。如果為正值，那么就說明這家企業(yè)的經(jīng)營情況就比較健康。

此外，無論炒股還是投資，都講究落袋為安。對于上市公司來說，僅僅賬目利潤好看還不行，現(xiàn)金拿到手才算盈利。而上市公司的現(xiàn)金流量表，就是對上市公司的“終極考驗”，這是因為現(xiàn)金流量表造假難度非常高，很難粉飾。在其他報表的編制中，涉及大量人為估計的成分，但現(xiàn)金流量表卻“只認(rèn)錢不認(rèn)人”，排除了主觀因素。

而現(xiàn)金流量表的內(nèi)容，主要分為三種，其中，當(dāng)屬經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量最重要，其中的“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（又稱經(jīng)營性現(xiàn)金流量）”又是重中之重，在某種意義上，這個數(shù)據(jù)可以視作現(xiàn)金版的凈利潤。也正因為其重要性，A股證券監(jiān)管部門要求，上市公司要在財報的“報告摘要”中將其單獨列示出來。

因此，富力在經(jīng)營性現(xiàn)金流量這個關(guān)鍵指標(biāo)上獲得的突破，也意味著其經(jīng)營情況正在良性發(fā)展。背后，也恰恰是富力銷售發(fā)力、加速去化起到了重要的作用。

經(jīng)營性現(xiàn)金流回正的同時，負(fù)債又大降69個百分點，富力究竟是如何做到的呢？

打一個比方，正如煙民戒煙，想要戒煙成功，首先得有決心。做一件事，決心都沒有，那就不可能會成功。

聽其言，觀其行。在降負(fù)債這個問題上，富力的決心和行動力可謂是前所未有。在去年，富力不僅將降負(fù)債的問題上升到公司的戰(zhàn)略高度，董事長李思廉甚至在去年罕見接受專訪時對外表達三個減負(fù)債的方法，富力更是以實際行動向外界展示了自己降負(fù)債的決心。

去年以來，我們可以看到，富力2020年在收、支兩端，規(guī)模、結(jié)構(gòu)多維度，轟轟烈烈推進了一場減少負(fù)債、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、壯大實力、緩釋風(fēng)險的系統(tǒng)行動，并取得極為顯著成效。

降負(fù)債的問題，總體來說，繞不開開源節(jié)流。

富力早在去年初，就已經(jīng)明確強調(diào)，銷售去化將是2020年的重點工作。即便在疫情出現(xiàn)后，行業(yè)遭遇巨大沖擊，富力也并沒有坐以待斃，而是積極應(yīng)對不利因素，開創(chuàng)多種創(chuàng)新營銷方式，包括地產(chǎn)營銷數(shù)字化，數(shù)字化案場、數(shù)字化渠道、數(shù)字化客戶營銷、數(shù)字化推廣，加強銷售去化。

比如，從二月開始，富力啟動“好房子，線上購”；接著4月，富力連續(xù)高調(diào)推出明星、老總帶貨模式；8月份，富力又?jǐn)y手汽車品牌玩起跨界營銷；直至“十一”黃金周期間，富力拿出全國500億貨值，多平臺聯(lián)動，最終取得銷售超百億元的佳績。

這些創(chuàng)新營銷方式，成為富力全年實現(xiàn)權(quán)益銷售金額1388億元成果的重要助力。年報披露，2020年富力協(xié)議銷售現(xiàn)金回款率達78%，顯著加快了去杠桿的速度。

而今年一開年，富力勢頭更猛，加速搶收市場，并在銷售方面取得了開門紅。

公告顯示，2021前兩個月，富力總銷售收入約204.2億元，銷售面積達約155.3萬平方米，同比分別大漲124%和99%，進一步加速去化。

地產(chǎn)銷售之外，富力的酒店和商業(yè)板塊面臨疫情的沖擊，也采取多種方法強化運營，顯現(xiàn)出了極強的韌性。

去年7月份，富力旗下酒店已實現(xiàn)經(jīng)營凈利潤回正；去年“十一”黃金周期間，各酒店經(jīng)營再接再厲，平均入住率遠超去年同期，峰值入住率接近90%。富力各商業(yè)項目應(yīng)對沖擊，精細運營、體驗創(chuàng)新，繼續(xù)成為城市生活中的重要角色。2020年，富力商業(yè)瞄準(zhǔn)數(shù)字化升級轉(zhuǎn)型，完成了智慧商管戰(zhàn)略的部署落地。

除了銷售和酒店商業(yè)發(fā)力之外，富力也更加重視公司現(xiàn)金流安全，通過權(quán)益性配股和引入重量級合作伙伴，來深挖公司財務(wù)安全護城河。

2020年9月28日，富力全部22億股境內(nèi)未上市股份轉(zhuǎn)換為境外上市股份完成，實現(xiàn)H股全流通，改善股份流動性；2020年10月5日，富力完成2.57億股新H股增發(fā)，募集資金總額25.24億港元。

富力同時就存量資產(chǎn)廣開合作，增加資產(chǎn)流動性。2020年11月9日，富力宣布與黑石旗下基金達成合作，以人民幣63億的作價將廣州富力國際空港綜合物流園內(nèi)的物業(yè)的70%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給黑石。

充裕資金保障之下，2020年底及2021年初，富力進行了一批債務(wù)密集兌付，繼續(xù)保持成立以來無一違約記錄。短短兩個月內(nèi)，富力地產(chǎn)已累計完成超200億元債券本息兌付。此外，富力已通過再融資及延長近期到期債務(wù)至超過一年以改善其到期債項，包括發(fā)行為期2.5年的5億美元優(yōu)先票據(jù)及為期3.5年的3.25億美元優(yōu)先票據(jù)。

種種努力，讓富力在2020年降負(fù)債、去杠桿、改善經(jīng)營性現(xiàn)金流方面取得了重大成效，并超額完成了控風(fēng)險的目標(biāo)。

在業(yè)績會上，展望2021年，李思廉充滿信心地表示，今年年初協(xié)議銷售表現(xiàn)向好，管理層有信心保持同樣的勢頭，實現(xiàn)其協(xié)議銷售目標(biāo)。同時集團的信貸狀況于年結(jié)后持續(xù)改善，有息負(fù)債總額進一步減少約人民幣150億元。集團將繼續(xù)尋求機會以延長近期到期債務(wù)，并繼續(xù)尋求資產(chǎn)變現(xiàn)的潛在機會，以進一步降低總負(fù)債水平。